澳洲平均房价首次突破80万澳元！2025年澳洲房价或均涨4%至6%

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2025年澳洲房价或均涨4%至6%

针对2025年房价走势，Domain集团预测，如果利率下调，2025年全澳平均房价预计增长4%至6%，涨幅因地区不同而有所差异。

根据Domain《2025年房价预测报告》，尽管购房者的负担能力受限，但住房供应不足与强劲需求将继续推动房价上涨，且各州府城市的房价表现将出现分化。

报告显示，珀斯的涨幅最为显着，其房屋和公寓价格预计上涨8%至10%，位居全国首位；阿德莱德紧随其后，房屋和公寓价格的涨幅在7%至9%之间；布里斯班的房价预计增长5%至7%，公寓价格涨幅或达7%至9%。

悉尼的房屋和公寓价格预计上涨4%至6%，与全国平均水平一致；墨尔本的房价涨幅则稍逊，仅为3%至5%，公寓价格甚至可能持平或下降最多2%。

澳洲四大银行的预测与Domain预测大致相同。其中，澳洲国民银行（NAB）预测州府城市房价上涨4.2%；西太银行（Westpac）预计全国房价增长3%；联邦银行（CBA）预测涨幅为5%；澳新银行（ANZ）则预计房价增长5%至6%。

澳新银行（ANZ）高级经济学家廷布雷尔（Adelaide Timbrell）表示，2025年房价的增长将主要由澳洲的中型城市推动，并特别强调涨幅将主要集中在中型城市。

她说：“布里斯班、阿德莱德和珀斯的人口激增，已为这些城市的房地产市场带来了巨大的动能。购房需求远远超过了新建住房的供应。”

Domain首席研究与经济学家鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）表示，2025年澳洲房市将呈现“前缓后强”的特征。

“我们预期上半年市场会较为疲弱，因为我们已经看到买家在持观望态度”。她说。

她表示，大部分预期的房地产价格成长将发生在下半年，届时预期将会降息。

“如果现金利率下调，再加上情绪上升，澳洲人对整体经济前景感觉更好，这将会成为促使买家重返市场的催化剂。”

她表示，住房供应的长期短缺和建筑业面临的挑战是支持房价上涨的关键因素。与此同时，联邦政府近期推出的“助力购房计划”（Help To Buy Scheme）也将吸引更多首次购房者进入市场，进一步支撑房价增长。

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澳洲平均房价首次突破80万澳元，春季房源激增买家选择更多

尽管春季房源激增使购房者有了更多选择，澳大利亚平均房价在历史上首次突破80万澳元大关。

根据周一发布的最新PropTrack房价指数，全国房价在11月创下新高，连续近两年增长后，当月再涨0.15%（约23,000澳元），同比上涨5.5%。

上个月，霍巴特（+0.43%）和阿德莱德（+0.4%）在首府城市中涨幅领先，其次是布里斯班和堪培拉（均上涨0.28%）。

墨尔本市场在11月继续走软，下降了0.07%，而达尔文的房价中位数保持不变。

在过去一年中，珀斯、阿德莱德和布里斯班仍是房价年度涨幅最强劲的首府城市，涨幅在12.5%至18%之间。

由于首府城市房源增加，区域市场表现优于首府城市。区域房价当月上涨0.26%，而首府城市仅上涨0.1%。

其中，南澳大利亚地区表现全国最佳，11月房价上涨超过1%，达到45.4万澳元。塔斯马尼亚、新南威尔士和昆士兰的区域市场也表现强劲。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，尽管面临持续的负担能力压力，房价增长速度正在放缓，但仍显示出韧性。

“随着待售房源的激增，买家选择更多，交易紧迫性降低，增长放缓的趋势随之出现，”Creagh女士说道。

“不过，由于供需条件的不同，各地市场的表现有所差异。”

她指出，今年市场新增房源量较高，与强劲需求相匹配，但供应增加、高房价负担能力限制和持续的高利率环境共同导致了价格增长的放缓。

进入夏季，Creagh女士预计房价将继续上涨，但涨幅将低于往年。

尽管通胀已降至澳大利亚储备银行（RBA）的目标范围内——9月季度为2.8%，10月为2.1%，但Ray White首席经济学家Nerida Conisbee预计RBA将在本月的董事会会议后维持利率不变。

“直到几周前，市场还预测2025年会有四次降息。现在的预测是两次，第一次可能在5月，第二次在9月，”Conisbee女士表示。

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明年，澳洲公寓价格增速将赶超独立屋

Domain预测，由于独立屋价格高企，许多买家被迫转向公寓，布里斯班公寓价值将在明年以更快的速度增长。

此外，在悉尼、珀斯和阿德莱德，公寓价格的涨幅预计将与独立屋持平，因为买家面临借贷能力受限和房价飙升，不得不转向单元市场。

Domain预计，到2025年底，布里斯班公寓价值将增长至多9%，而独立屋价格预计上涨至多7%。

珀斯和阿德莱德的公寓与独立屋价格预计都将上涨10%，悉尼则为6%。

Domain首席研究与经济学家Nicola Powell表示：“房价不断攀升以及贷款成本上升让许多买家无法进入市场，尤其是在热门城区，因此他们可能选择联排别墅或公寓，或者迁往更实惠的郊区，这将推动这些房产和地区的价格上涨。”

她还补充道：“高利率和购房能力的压力将继续对明年房价施加下行压力，但持续的供应不足将限制这一影响。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，富裕退休者对高端公寓的需求激增，也将推动价格上涨。

CoreLogic研究总监Tim Lawless预计公寓价格短期内表现会优于独立屋，但他认为这不会是长期趋势。

“我不会称之为长期趋势。我认为最终独立屋可能会再次表现出比公寓更强的增长趋势，”他说。

“鉴于市场的可负担性限制，以及独立屋供应已经出现的早期迹象，而多单元房的供应尚未出现，预计明年公寓价格的增长速度可能与独立屋相当。”

但他警告称，当公寓供应增加时，通常会大幅超过需求，这可能在中长期内抑制公寓价格的增长。

过去10年，悉尼独立屋价格增长了89.7%，而公寓仅增长了39.1%，CoreLogic数据显示。墨尔本独立屋价格上涨66.4%，公寓仅上涨22.6%。布里斯班的独立屋价格飙升97.1%，而公寓增长60%。

目前，由于高昂的建设成本和劳动力短缺，新住宅建设受阻，供应短缺将继续推高房价，Powell博士表示。

全国范围内，Domain预测明年独立屋价格将上涨4%-6%，而公寓价格预计上涨3%-5%。不过，在堪培拉，独立屋价格预计上涨5%，而公寓可能因上市数量增加而下跌4%。

布里斯班和阿德莱德的独立屋中位价预计将在2025年底突破100万澳元，珀斯也将紧随其后。

Powell博士表示：“到2025年，我们预计价格将继续上涨，但增速会比2024年慢，这主要受限于购房能力的压力和买家选择的增加。”

她还指出，2024年的动态将在2025年上半年继续影响市场，而下半年则可能随着澳大利亚储备银行（RBA）可能降息而出现反弹，这将成为吸引更多买家的强大推动力。

今年，全澳共售出324,104套独立屋，是公寓销量（132,816套）的两倍。

全澳最受欢迎的房型是四卧室、两浴室和两车位的独立屋，其次是两卧室、一浴室和一车位的公寓。

在悉尼，内西区Stanmore的房产吸引了全国最高的单个房源浏览量，其次是Paddington、Haberfield、McMahons Point和Lilyfield。

墨尔本的Albert Park、Middle Park和Toorak，以及布里斯班的Brisbane City、Red Hill和Brookfield也受到买家关注。

在出售速度最快的地区排名中，珀斯占据主导地位，其中South Lake、Currambine、Cooloongup和Hocking的房产平均在9天内售出。

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应对住房危机 南澳拟强推富人区平价房开发

南澳政府正在考虑修改规划条例，将新开发住宅项目必须配比平价房要求的适用区域扩至阿德莱德大都市区所有住宅用地，包括目前划归例外的部分蓝筹区。

此举旨在增加可负担住房的供给，缓解住房危机，但有开发业内人士提出，除非辅以补偿措施，否则这项新政不具备可行性。

目前平价房配比强制实施区域占阿德莱德大都市区55%，包括阿德莱德市中心、东区、西区、南区、北区，以及Mount Barker、Victor Harbor和Barossa，但未涵盖Malvern、Burnside、Springfield等富人区。

按照目前政策，超过20套的项目必须提供不低于15%的平价房。阿德莱德大都市区平价房的价格设定在49.5万澳元，根据情况可酌情调整，最高不超过56.925万澳元，边远地区平价房价格则酌情下调。购买平价房须满足系列条件，其中包括家庭税前年收入不超过14万，单身税前年收入不超过11万。

这项取自州政府6月公布的《住房路线图》的提案建议政府重新评估对平价房配比要求，以及对开发商的相应激励措施。除了扩大平价房强制配比实施区域，提案还建议提高平价房配置比例。

南澳住房厅长钱皮恩（Nick Champion）表示，州政府正着手提高阿德莱德新开发住宅项目的平价房数量，在不抑制住宅开发的前提下，通过考量“平价房开发地点以及供应方式”，继续帮助低收入家庭。

提案将于明年启动对业界的征询，不过已有开发商作出反馈。

Barrio Developments 开发公司董事沃乐布列格特（Glen Vollebregt）表示，如果政府将增加平价房供应的重任强加给开发商，那麽就要匹配相应的辅助政策，否则根本不具备可行性。他提议增加开发限高，称这样做可实现零成本为开发商减压，而不会增加纳税人负担。

建筑业行业协会Master Builders南澳分会首席执行官弗洛格雷（Will Frogley）表示，增加平价房供给从理论上是很棒的提议，在阿德莱德远郊也具有可行性，但在Burnside或Unley这样的蓝筹区，开发商绝不可能“按49.5万的价格建造和出售新房”。

他敦促州政府必须提供激励和补偿措施，而不是仅仅修改规划条例，将负担一股脑转给开发商。他说：“我们需要设定现实的目标，才能保证南澳人实现置业梦。”

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