深度揭秘上海地产租赁住房REITs底层资产

临近年末，本应是租赁市场的“淡季”。

但最近在资本市场，又迎来一则关于租赁住房的重大新闻。

又一单租赁住房REITs完成申报，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已被上交所受理，披露了说明书（申报稿）。

作为目前上海管理规模最大的国有租赁住房运营企业，其发行的租赁住房REIT有什么亮点，我们一起来学习研究一下。

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上海地产REIT基本情况

首先，上海地产REIT共包含两处底层资产：虹桥璟智社区、城方社区·江月路店。

其中，虹桥项目体量相对较小，共318套租赁住房，宗地面积10,370.20平方米，总建筑面积30,706.04平方米，租赁住房可出租面积20,285.55平方米，配套商业可出租面积758.09平方米，地下车位227个。

江月路项目体量相对较大，共1080套租赁住房，宗地面积56,859.00平方米，总建筑面积57,560.66平方米，租赁住房可出租面积52,734.88平方米，配套商业可出租面积4,825.78平方米。

从项目经营来看，两处底层资产都保持着较高的出租水平。

截至2024年6月30日，虹桥项目租赁住房已出租房间306套，已出租面积19,254.37平方米，出租率94.92%；配套商业已出租面积468.52平方米，出租率61.80%。

江月路项目租赁住房已出租房间1,023套，已出租面积49,987.24平方米，出租率94.79%；配套商业已出租面积4,512.11平方米，出租率93.50%。

从估值情况来看，于价值时点 2024年6月30日，虹桥项目和江月路项目的评估价值分别为 40,300.00万元和94,800.00万元，评估单价分别为13,124.45元/平方米和16,469.58 元/平方米。

2024年，虹桥项目和江月路项目的年化运营净收益分别为1,705.26万元和4,041.07万元，计算得到的资本化率分别为4.23%和4.26%，运营净收益率分别为78.30%和71.89%。

从可供分配金额来看，基于上海地产REIT的评估值140,847.96万元，其2024年7-12月及2025年可供分配现金预测值分别为2,857.26万元和5,703.01万元，年化预测现金分派率分别为4.04%和4.05%。

这也远远超过目前保租房REITs项目近一年实际分派率为3.59%。

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底层资产更加灵活

至今为止，租赁住房REITs领域已经正式上市发行六单REITs，并且也已经有三单开始申报，很多企业也在筹备发行REITs当中。

我们也看到租赁住房REITs的底层资产更加多元。

过去，保租房REITs的底层资产相对单一，均是来源一同一城市的R4新建保租房或公租房项目。

随着租赁市场的发展变化，这其实是存在一定风险的。

首先，REIT的经营状况受到单个城市的宏观经济发展和人口流动的影响，伴随着保租房的大量供给，租赁市场租金在持续走低，出租率也在下滑，经营风险性也在提高高。

其次，R4新建或公租房的底层资产是单一的。

当前，房地产进入了存量时代，多数的租赁住房是由“非居改居”而来，单一的底层资产，尤其像R4用地，供给数量较少，能够符合发行REITs的优质项目也就相对更少，大大限制了的可能，这对于保租房REITs的规模化发展无疑是一大阻碍。

但这一现象随着保租房RIETs逐渐常态化发行，也在改变。

在已经完成申报的建信住房保租房REITs中，底层资产来源于北京、上海、苏州三个不同的城市，而且这三个项目均为“非居改保”的项目。

而在上海地产REIT中，发行底层资产中的江月路项目是上海市首批非居住存量房屋改建保租房项目，为上海市存量资产盘活、改建保租房项目提供有益借鉴。

更加多元底层资产的构建，一方面，增强了REITs的风险分散和资产多样化的能力，另一方面，为存量资产改造项目的提供了退出的可能性。

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上市保租房REITs溢价

目前，租赁住房REITs发行正在提速，今年一年已有两单正式上市发行，未来也有很多项目正在申报或筹备发行阶段。

但从规模上来看，目前已发行的租赁住房RIETs规模普遍相对较小，六单REITs发行规模只有不到95亿元，仅占整体公募REITs发行规模不到10%。

不过，从二级市场的表现来看，随着市场经济下行，整体资本市场面临波动的情况下，已发行的几单保租房REITs表现出了良好的抗风险能力，整体整体涨幅高于其它类型底层资产。

其中，2022年上市的4只年内涨幅均超14%，年内涨幅最高的的公募REITs也由保障性租赁住房占据前两席，涨幅均超28%。

今年新上市的2只上市以来涨幅也均超过12%。

截至今年三季度末，各行业公募REITs上市以来量价表现中，保租房REITs也位列前茅，涨幅高达24.66%。

一方面，已发行的几单保租房RIETs其底层资产均为市场上较为优质的保租房项目，即便面对市场竞争加剧，市场租金及出租率双双下跌的情况下，经营业绩也在保持稳定增长趋势。

另一方面，整体经济环境下行，今年以来资本市场出现多次波动，而保租饭作为稳定型资产，具备较好的抗风险能力，也是这种时期下资本较为认可的投资方式。

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不如租房有话说

已上市的保租房REITs的运营良好表现，起到了很好的示范作用。

但这仅仅也是一个开始，未来几年保租房REITs发展将一片向好，在政策扶持下、各类机构参与下，保租房REITs有望实现市场规模化、底层资产多样化、发行主体多元化的发展。

从社会层面而言，这也是实现租售并举关键一步。

中国发展保障性住房不过也不到三十年，从最开始的廉租房发展到如今的保租房REITs。

比起买房背负高昂的负债务，如今的中国为年轻人提供了另一条性价比道路。

个人端、公司端、金融端各种政策加持，让这条路变动越来越宽敞。

而这一切背后，只有一个最简单朴素的愿望——民有所居。