广州大道南，要上分了！

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

我保证，明年的海珠楼市一定很精彩。

因为，增量是超级巨大的。

昨天，东晓路东侧地块已经成功出让，明天，海珠客运站地块也即将杀到，大大小小有20+项目同台竞争。

所以，2025年入手海珠是一个很好的时机，因为：

1、供应地块的质素都不错，量大，价格能保持平稳；

2、总价门槛下沉，极致的刚需刚改，以前只能选荔湾，现在能选海珠区。

那么，今年，哪个板块会率先出圈，值得大家关注呢？

抱着吃瓜的心态，我觉得广州大道南板块，最有意思。

为什么这样说？两个原因。

首先，放眼整个海珠片区，海珠西板块已经饱和，上升空间有限；琶洲呢，固然是好，但价值已经兑现。

而广州大道南，还处于腾飞阶段，是海珠非常有想象力的地方。

其次，广州大道南零供应的局面要破解了。

明天要出让的海珠客运站地块（海珠区AH101303地块），恰恰就位于广州大道南板块。

在这之前，还有一个项目就是三滘立交地块，已经由中交拿下，这也是一个市场声量巨大的项目。

除此之外，就要追溯到已经售罄的中海观云府，以及已经爆雷的海珠新城，此外，板块内没有其他新的供应。

所以，明天海珠客运站地块的出现，以及新加入一个开发商（小声说一句，有可能是LC），对板块来讲绝对是一件好事。

楼市和演员明星一样，不怕竞争，甚至不怕被黑，最怕没流量。

之前广州大道南板块，没有新血液，甚至没有存量，真的是致命的。

正如去年的老黄埔，被番禺按在地上摩擦，毫无反击之力，但今年，随着三四五六个项目涌现，市场上持续都是讨论老黄埔的声音，直接夺走了不少买房客的目光。

如今，广州大道南板块的无货困局，将会随着三滘立交地块和海珠客运站地块的出现，一一破解，市场的目光，将会重新聚集这里，还是很值得期待的。

我之前经常说的一句话，在市场冷静期，与其排斥竞争，不如抱团发展。

加之，这两个地块项目，在位置限制、容积率限制、综合素质限制下，大概率都会打造成小面积产品的刚需刚改项目。

当两者有了共同的目标群体，必然让这个板块有了一个聚焦点。

如果你刚好是这类客户，是不是高低也要去看两眼，热度来了，去化不就也来了。

甚至，在看到板块未来前景后，配套都会加快步伐兑现，无论是对于开发商还是购房者，都是双赢局面。

说到配套，广州大道南的“学铁商医文园”配套已经十分成熟了，交通有南洲地铁站经过，像三滘立交地块距离它不过400米左右。

此外，万达广场、中山大学孙逸仙医学院、广州文化馆、以及城央最大的湿地公园海珠湿地公园，也在板块之内，生活极其便利。

一枝独放不是春，百花齐放春满园，在本身成熟，又有接二连三开发商加入之下，广州大道南板块，要迎来它的春天了。

对于购房者来讲，广州大道南这这两个盘要怎么选才好呢？

且听分析~

首先，看看环境与噪音。

乍一看，仿佛回到大学写论文的感觉。但这个“槽点”，不仅仅是三滘立交地块的专属，河对岸的海珠客运站地块也有这个毛病。

不同的是，三滘立交地块更靠近广州环城高速，海珠客运站地块更靠近南洲路。

大家半斤八两，很难分出优劣势。

当然，这两个项目的噪音问题是不是大众议论的那样，是一座“呼啸山庄”呢？

海珠客运站地块我们没有确切数据，但是三滘立交地块，我们之前做过专业测评，实际问题是有的，但没有想象中那么夸张，大家可点击回顾。海珠这块地到底吵不吵？我去实测了！

其次，体量与配套，也是购房者衡量房源价值的元素之一。

对比之下，我们发现三滘立交地块的体量是海珠客运站地块的两倍，这样的好处就多了。

比如，体量大，在海珠是稀罕货。

大家可能想不到三滘立交地块是海珠今年计划出让地块当中体量最大的一个，不要说海珠客运站地块，它甚至比西派粤府、燕语堂悦、中建天钰的体量都要大。

海珠这些年出让的地块都非常小，不是单体楼就是没小区，这种带花园的大型小区实在难得。

在改善、豪宅价位段，能有这么大花园的只有总价上千万的中海大境和琶洲南；

在刚需、刚改价位段，对比珠江金瑶台、珠江海珠里这样的蚊型盘，更是暴击。

三滘立交地块，在这点上，还是具备独一无二的价值，很多时候，你想要大社区，它将是你唯一的选择。

比如，体量大，配套更丰富。

三滘立交地块，有15万方的体量，肯定会配置社区会所，什么老中青必然是全部照顾到了。

但让我更眼馋的是，三滘立交地块楼下，就有高达2万m²的公园绿地用地，搭配上小区内部大花园，预计有大约6-7万m²的园林可供享用。

一片大型绿地，这在主城区，就是一份珍贵的财富，对于刚改客户来讲，更是可遇不可求的配套。

现状公园实拍

当然，海珠客运站地块距离三滘立交地块不过是河对岸的问题，日常过来蹭蹭，也能解决休闲遛娃的需求。

并且，海珠客运站地块还有配套学校这一武器在手，说实话，在教育配套上，三滘立交地块要努力了。

比如，它蹭你公园，你蹭它学校，很公平嘛

不要以为我是开玩笑，之前有过不少这样的先例，万一成了，三滘立交地块，在体量和社区这块，真的能赢海珠客运站地块，甚至在整个海珠都是首屈一指的。

再者，楼栋布局与景观，也影响着居住的舒适度。

我们拿到了三滘立交的规划图，还顺手建模了，可以清晰看到，一共有7栋，整体楼栋一字型排开。

这样的好处就是，通风、采光都能拿到高分。

别忘了，项目南向高层还能看到江景，这样的布局，还能实现景观的最大化。

地块南向视野实拍

地块北邻北濠涌，虽然是村景有点一言难尽，但好处是视野比较开阔没啥遮挡，你直接看远点，看到的就是广州塔和珠江新城了！

地块北向视野实景图

但海珠客运站地块，因为体量小，最多就规划4栋楼。从土地推介会上拿到的资料来看，四栋楼的排布也尽量保留了通风采光面，但和一字型的布局比，后者确实会更好。

插句题外话，在最开始之初，海珠客运站地块体量还是比较大，后面因为各种原因被切割成了小地块，还是有点可惜了。

不然，双雄争霸广州大道南板块，会比现在精彩更多。

明天，海珠客运站地块就要开拍了，对于广州大道南板块来讲，又是一个万众瞩目的时刻。

但紧接着，三滘立交项目也会在近段时间开放，给整个板块带节奏、抢流量。

如果LC和中交一起进入这个广州大道南板块，对两个项目以及板块来说，都是非常大的利好，大大填补板块同类产品长期无供应的空白。

说实话，广州大道南板块，虽然不是海珠区的天花板板块，如果想在海珠区买房，我还是建议先去看看这个首发项目，到底它是怎么说的。

说不定，真的会有打破自己想象的事情发生~

比如技术，比如产品。

特别是产品，作为新规后的项目，一亮相，必然要秒杀周边二手竞品了。

大家可能还想象不到有多夸张，我举个例子，同板块的金碧花园二手117㎡三房跟新规下的90㎡三房，实际得房率差不多。

甚至，新房的舒适度会更高，因为现在产品的设计理念、社区设计理念都比以前更先进了。具体有什么不同，等我拿到一手资料再给大家剧透。