专业文章丨房地产开发企业常见舞弊行为及舞弊高发环节

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（本文转载自北京市京师上海律师事务所）

►作者：胡晨阳、江清清

引 言

2024年5月，普华永道（PwC）因其在恒大地产审计过程中未能发现财务造假问题，面临中国财政部的巨额罚款和部分业务暂停的处罚。据报道，普华永道在为恒大提供审计服务的14年中，一直对其财务报表出具“无保留意见”，即认为财务报表在所有重大方面真实、公允地反映了公司的财务状况。

恒大地产在2020年之前的财务报表中虚增了5641亿元的收入和920亿元的利润，从而导致公司债务滚雪球般增加，最终形成了2万亿元的债务窟窿。这一舞弊行为对投资者和供应商造成了巨大损失。

借此案例，本文将结合房地产企业的行业特性进行研究，分析总结该类企业常见的舞弊行为以及舞弊的高发环节，以期供相关企业参考，防患于未然。

一、房地产企业舞弊的诱因分析

房地产企业受所经营事务的特殊性，和其他行业相比，房地产开发项目通常需要大量的资金投入，从土地获取、项目开发到销售过程中，涉及的资金数额巨大。

其次，由于项目周期长，资金回笼速度较慢，企业面临较高的资金压力和财务风险。

政府政策对房地产市场的影响巨大，包括土地政策、税收政策、信贷政策和住房政策等。政策的变化直接影响到房地产企业的经营环境和市场表现。

房地产土地开发建造的全过程涉及多个环节，从前期城市规划，土地获取、报批报建、融资、施工招标、竣工验收，到最终销售，整个过程周期较长，通常需要数年时间完成。房地产企业需要和不同的机关部门打交道，保持良好关系。

上述几方面因素，再加上房地产企业规模庞大，工作部门职责之间存在交叉混乱，内部管理的薄弱以及监督制度的缺失或监管不到位，给舞弊留下了机会。

二、房地产开发过程中舞弊行为的高发环节

通过以上分析了解分析房地产开发企业的概念及土地开发过程，我们认为在房地产开发企业的土地开发建造过程中，舞弊行为高发环节具体体现如下：

1、土地获取舞弊：通过行贿或其他非法手段，以低于市场价获取土地，甚至通过关联交易或虚假招标获取土地。该环节主要会涉嫌行贿罪、对非国家工作人员行贿罪。

例如：（1）房地产企业负责人为了给开发的房地产项目谋取不正当利益，直接通过给予现金等方式，向主管项目的国土资源、建委等国家机关工作人员行贿；

（2）为了给房地产企业谋求利益，房地产企业与国家工作人员共谋，向其他国家工作人员行贿。

（3）招标人与投标人串通泄露标底、投标人相互串通一致抬高或压低报价、陪标、围标等等。

2、设计方案造假：在报批报建过程中，提供虚假的设计方案，以绕过政府的审批要求。项目实际建设与报批方案不符，导致工程质量和安全隐患。

3、规划审批贿赂：通过行贿规划审批人员，加快审批流程或获取不符合条件的审批许可。

4、虚假融资材料：在融资过程中，提供虚假的财务报表或项目进度报告，夸大项目的经济效益，误导金融机构和投资者。

5、挪用资金：将项目资金挪用于其他项目或个人用途，造成项目资金短缺和工程进度延误。

例如：（1）部分国家工作人员利用自己的职务便利，擅自挪用房地产开发公司（主要系国有公司）的资金给他人使用。

（2）房地产企业出纳利用职务便利，从项目部借出备用金，负责日常支出，之后通过相关票据核销收取购房款，达到挪用公司资金的目的；

6、施工招标舞弊：在施工招标过程中，通过内部操作使关联企业中标，或者与施工单位串通抬高标价，获取非法利益。

7、偷工减料：在施工过程中，使用低质量材料或减少材料使用量，降低工程成本，获取非法利润，导致工程质量问题。例如：房地产企业的董监高将项目工程交给没有建设资质的人来施工，从而降低了质量标准，有的甚至在监理单位提出建设隐患后，仍继续施工，最终酿成多处房屋倒塌事故。

8、工程量结算：工程完工后，需要工程造价人员在结算施工合同范围内的工程量时，虚增工程量，从而达到职务侵占企业资金的目的。例如：垃圾清运，有按实方计取的，也有按出车数量计取的，一个项目公司的预算人员，从来不曾到工程现场复核，全是凭空估算，结算金额比实际高出30%，多计金额8万多。

9、营销管理：销售人员与客户串通，通过给予非法回扣或折扣，获取销售提成或其他非法利益。

例如：某区域营销部门副经理利用热卖房源内外勾结收受好处费，地产业务某区域公司营销部门林某与销售代理苏某合谋舞弊，利用自身职务便利和销售热卖房源的权力，主要通过如下三种方式牟利：预留优质房源更名炒房、代已草签协议的客户寻找下家售房、帮客户加速办理变更手续，涉案金额高达两百多万元。

10、物业管理舞弊：在物业管理过程中，通过虚增费用或虚假服务合同，侵占物业管理资金。

三、房地产开发企业舞弊行为的防范

通过分析上述高发舞弊行为，房地产企业内部和外部的员工可能会获取短期利益，长期来看会严重损害企业的声誉和市场竞争力。企业应通过健全的内部控制制度、透明的管理流程和严格的审计监督，预防和发现舞弊行为，确保项目的合法合规和可持续发展。

为了防范房地产开发企业在土地开发建造过程中发生的舞弊行为，并在发现舞弊行为后采取有效应对措施，企业可以考虑以下策略：

1、健全的内部控制制度：

（1）建立透明的审批流程：确保项目的各个环节都有明确的审批流程，并要求多方审核和签字，以防止个人舞弊行为。

（2）实施岗位轮换：关键岗位的员工定期轮换，减少长期在同一岗位上工作的机会，降低舞弊风险。

（3）强化内部审计：加强内部审计部门的独立性和权威性，定期审查企业的各项业务活动，及时发现和纠正潜在的问题。

2、加强员工培训和道德教育：

（1）定期培训：定期为员工提供法律法规和职业道德培训，提高员工的法律意识和职业道德水平。

（2）建立合规文化：通过企业文化建设，培养员工的合规意识和责任感，营造公平、公正的工作环境。

3、完善的外部监督机制：

（1）聘请独立审计：定期聘请外部审计机构对企业的财务状况和业务活动进行独立审计，确保企业的透明度和合规性。

（2）公开透明的信息披露：定期向社会公众和投资者披露企业的财务状况、经营成果和重大事项，增强企业的透明度和公信力。

4、建立举报和保护机制：

（1）设立举报渠道：建立内部举报机制，鼓励员工和利益相关者举报潜在的舞弊行为。

（2）保护举报人：制定保护举报人的政策，确保举报人的合法权益不受侵犯，防止报复行为的发生。

四、发现舞弊行为如何应对？

1、及时调查和处理：

（1）快速反应：一旦发现舞弊行为，企业应迅速成立调查小组，对相关情况进行全面调查。

（2）依法处理：根据调查结果，依法追究相关人员的责任，包括解雇、法律诉讼等措施。

2、完善制度和流程：

（1）查漏补缺：通过调查舞弊行为，找出企业制度和流程中的漏洞，并进行改进和完善，防止类似事件再次发生。

（2）加强管理：根据调查结果，制定和实施更加严格的管理制度和操作规范，强化内部控制和监督机制。

3、公开透明：

（1）向公众通报：企业应向社会公众和利益相关者通报舞弊事件的调查结果和处理措施，增强企业的透明度和公信力。

（2）吸取教训：通过舞弊事件的处理，企业应总结经验教训，提高自身的管理水平和防范能力。

结语

通过这些措施，房地产开发企业可以有效预防和应对舞弊行为，维护企业的合法权益和市场竞争力，同时也能提升企业的社会责任感和公信力。

作者简介

北京市京师 (上海)律师事务所创始合伙人，京师全国企业内控与反舞弊研究中心主任，京师全国刑委会副主任，京师上海律所管委会主任，上海大学法学院兼职教授、对外经济贸易大学法律硕士研究生实践导师，拥有超过10年的刑事侦查工作经验，超过20年的刑事案件执业律师经验。

专业领域：企业合规和反舞弊调查、刑事辩护

京师上海律所青工委副主任、企业内控与反舞弊调查研究中心副秘书长。团队办案专业严谨，认真负责，专注于企业法律风险管理，企业刑事合规，企业诉讼仲裁等法律服务，多次为企业规避风险于前端。有非常丰富的实务经验，能够有效维护委托人的合法权益。专注经济犯罪辩护，企业家刑事风险预防，有着丰富的成功辩护经验，使委托人免于起诉，取保候审，免予刑事处罚，无罪。

业务领域：商事诉讼与仲裁、企业舞弊犯罪调查、刑事犯罪辩护

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