普陀最落寞的板块，被狠狠抛弃了

谁是普陀最落寞的板块？

这就是我们今天故事的主角——真光：

真光板块示意图

真光在普陀的发展中非常落寞，跟周边板块比地位非常式微，几乎成了被遗忘的角落。

真光东部是真如城市副中心，头顶全区最亮的光环；

北部是普陀倾力打造的桃浦智创城，正在崛起成为普陀经济增长的新引擎；

东北部的万里是上海早期四大居住示范区，上海西站TOD正如火如荼建设中；

南部的长征拥有百联中环购物中心和真北市级商圈，还有豪宅，定位都很高。

甘泉宜川再不济，也是全区唯一的三甲医院所在地，每个板块都有自己鲜明的IP。

唯独真光要啥没啥、资源匮乏，在普陀发展中的站位不显，被周边众多兄弟板块踩在了脚下。

这背后，有着历史的渊源，造就了真光今天的尴尬境地。

真光曾隶属于嘉定郊区，资源积累本身就薄弱。

划给普陀后，真光只是简单地建设一些动迁房，承担的是普陀最底层的职能。

加之高架与铁路的阻隔，普陀的市政配套资源难以触及，使得这里依旧保持着一种郊区感：

真光板块的路面交通相对闭塞。

通往市区的大路桃浦路、曹安公路红绿灯多，经常堵车。

要不是14号线穿过这里，真光或许还是那么默默无闻，继续埋没在破大区中。

真光与嘉定江桥、丰庄接壤，这片城市的边角之地，俨然成了硬性设施的聚集地。

比如垃圾焚烧厂和高压线，大大降低了真光的宜居属性，饱受很多居民诟病。

江桥垃圾焚烧厂即上海环城再生能源有限公司所在地，其焚烧炉在夜空中依旧清晰可辨。

垃圾清运大卡车每天都穿梭这里卸货：

从真光板块的嘉美绿地、双河绿地游园经过的高压线非常大煞风景：

这些高压线是从真如变电站发出的，一直延伸到江桥、安亭，整个上海西北走廊都在其辐射之下。

连真如发展这么多年都没有解决高压线入地的问题，更别说真光和江桥了。

真光这个板块一言难尽。

真光板块定位低，二手房产品在市场中的站位更低。

这个板块就没有什么好的产品，以老破小为主，市场竞争力非常有限。

真光新村与清涧街坊，这两大“老破小”阵营，几乎快垄断了整个板块的产品线。

真光新村总共10个小区，清涧有8个街坊，片区的老破小挂牌量非常大。

而且大家的成交价都集中在4.1-4.5万元/m²的区间，产品和价格都面临同质化竞争。

那么真光的老破小在市场上到底是什么样的站位呢？能不能买呢？

在上海，“老破小”房源的价值通常取决于三大因素：XQ、地段和产业支撑。

可惜的是，真光的“老破小”在这三方面都没有优势，市场竞争力自然不足。

真光老破小XQ缺失了，板块内没有好学校，否则产品也不会卖这个价。

普陀能卖上价的老破小集中在长风板块，拥有华师大XQ的加持。

比如华师大三村高达8万元/m²，插上XQ的翅膀老破小卖了个好价钱。

真光处在中外环之间，地段虽不算偏远。

但跟普陀内环旁的曹杨和光新比，其地段优势就黯然失色了。

曹杨和光新的位置非常好，两站地铁就到CAZ，享有更优质的生活和产业配套。

而它们的老破小成交价格却并未与真光拉开太大的差距。

比如曹杨三村成交均价在5万元/m²，而光新板块的管弄五六街坊成交均价在4.6万元/m²。

我们再跟下游的丰庄比，真光老破小更加没有性价比了。

丰庄的地段与真光差不多，老破小更加亲民，完全挤压了真光老破小的市场空间。

比如丰庄十二街坊成交价仅3.5-3.9万元/m²。

乘坐13号线进城和14号线进城的速度差不多，真光老破小的光芒在对比之下愈发黯淡了。

再看田林的老破小，拥有真光所缺乏的产业支撑，居民不用跑多远，就能在家门口上班。

这个锅仍然要甩给真如。

真光隔壁就是真如城市副中心，在本世纪初就开始规划了，与徐家汇同时起步。

如今虽然真如的商办建起来了，但迟到了20年，完全错过了资源导入的黄金期。

徐家汇的产业甩开真如一条街，两者拉开了巨大的差距。

不止如此，抓住改革开放的机会，徐汇还发展了漕河泾产业区。

这让夹在徐家汇和漕河泾中间的田林老破小非常吃香，成了上海老破小的标杆。

要地段有地段，要产业有产业，要XQ有XQ，田林成了上海老破小之王。

反观普陀，真如副城、桃浦智创城这些产业区的发展总是慢半拍，错过了改革开放所有的机遇。

所以缺乏诸多要素支撑后的真光老破小，市场竞争力十分有限。

对于购房者而言，除非价格优势足够明显，否则并不推荐入手。

当然真光板块不只有老破小，还有一些老式的商品房和动迁房。

但也是面临很多问题，产品放在市场上同样竞争力有限、落寞到被抛弃的地步了。

板块为数不多的几个商品房房龄都在20年以上了，如海普苑、中鼎豪园、上海家园等。

这些老式商品房户型面积设计都是偏大，一一沦为了老破大，被改善客群抛弃了。

比如海普苑两房面积在97-117m²，总价在700万左右，是典型的老破大，换手率低至1.8%。

中鼎豪园两房在96-108m²，总价在600万上下，市场流通性也很低，换手率仅5%。

没人买这些老破大，也在于下游的江桥次新房更加便宜，而且品质做得更好，跟上了时代发展。

江桥的次新商品房狠狠地分流了真光。

比如龙湖天璞雅筑，户型漂亮、价格美丽，比买真光的老破大好多了。

龙湖天璞雅筑100m²做成了三房两卫，南北通透，受到了大多数刚需家庭的青睐。

真光板块2000年以后建的房子除了老式商品房外，就是一些大体量的动迁房了。

真光的动迁房再次受到了下游丰庄和江桥的狙击，优势大大减弱。

板块西部是2001-2008年陆续建设的超大动迁社区阳光威尼斯。

阳光威尼斯总共有4期，住户体量很大，挂牌房源也多，成交价在4.8万元/m²左右。

不过一路之隔就是丰庄板块的金鼎香樟苑，房龄更新在2012年，成交价格差不多。

只要地铁多坐两站，就来到了价格更实惠的嘉定动迁基地江桥。

江桥2012年的动迁房中星海上名豪苑（四期）成交价仅4.1-4.5万元/m²，比阳光威尼斯便宜。

可以说，不管是老破小还是老破大，真光都承载不了市场的需求，被狠狠抛弃了。

真光没有好产品，来自市区的购买力只能从14号线或13号线继续往下坐。

穿过真光去往丰庄和江桥去买替代的产品。

真光的土地全部开发殆尽，未来几乎没有升级的空间。

城市界面老旧，普陀也没有能力在这里做城市更新，把发展精力放到了周边区域。

这决定了真光的二手房产品在后期不会更新迭代，市场会越来越落寞，上限已到。

虽然真光板块有各种不好，但未来也不是没有一点改善的希望。

如果真如的产业再加一把劲，真光把配套和环境做好，或许就能蜕变，向田林看齐。

桃浦智创城和真光仅一铁之隔，一旦它蓄势待发，真光可能就被照亮了。

另外嘉定在14号线的尽头正在搞一城（上海临港嘉定科技城）、一区（北虹之星）的规划。

其中上海临港嘉定科技城规划了20万方商办，后期会围绕科技创新、商贸流通和咨询服务三大重点行业，大力发展创新经济、总部经济和数字经济。

北虹之星即“上虹桥·城市更新区”，未来将打造成为一个产城融合的北虹桥新型城市样板。

要是江桥的商务区崛起了，那么真光的居民就不用奔波市区，反向通勤到江桥上班成为可能。

同时大中环线26号线的规划也为真光带来了希望：

26号线要是开通了，将在上海西北部打通15、11、14、13和2号线等多条线路之间的联络。

未来从真光坐地铁会通达更多区域，和桃浦智创城、长宁临空示范区的联系也更加紧密了。

也就是说，未来真光板块会吸收到更多产业区的购买力，二手房市场有望被盘活。

未来的真光是否有重见辉煌的那一天？让我们拭目以待！

虽然真光未来的愿望很美好，但目前距离实现还很遥远。

当下的真光依然是普陀最落寞的板块，产品有各种各样的问题，被市场狠狠地抛弃了。