大租户快手、小米 创金合信首农产业园REIT上市的喜与忧

观点网 北京市中关村科技园范围内又有一支REIT将上市。

11月27日，创金合信首农产业园REIT正式申报并于29日显示“已受理”，该项目原始权益人为北京首农信息产业投资有限公司，基金管理人为创金合信基金管理有限公司。

北京首农信息产业投资成立于2010年9月20日，是北京首农食品集团有限公司的子公司，业务范围包括资产管理、投资管理、投资咨询、房地产开发、销售自行开发的商品房、物业管理以及出租办公用房等。

该公司致力于信息类产业园区的投资、开发、建设、运营和孵化器建设。园区定位为“中关村移动智能服务创新园”，旨在打造全国领先的移动互联网全产业链特色产业园区。

此次申报的创金合信首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园（首农元中心）11栋建筑物和1栋附属地下建筑物（包含可出租车位700个），入池建筑面积合计约20.36万平米，截至2024年6月30日，整体出租率94.5%。

值得关注的是，在这项目中，租户快手科技的全球总部和小米集团的业务部门承租大体量面积并签署了长期租约，两大租户租赁面积为14.97万平方米，占可出租面积的93.01%、已出租面积的98.44%，2024年1-6月两大租户租金收入贡献占整体收入比例为98.49%。

这当中蕴含着项目的喜与忧。

高精尖产业园区

根据戴德梁行出具的《估价报告》，截至价值时点2024年6月30日，基础设施资产估值合计33.01亿元，估值单价为16210元/平方米。

以评估机构预测的2024年6月末估值及2024年下半年运营净收益为计算基础，基础设施项目2024年资本化率为8.77%；以评估机构预测的2024年6月末估值及2025年运营净收益为计算基础，基础设施项目2025年资本化率为8.99%。

产城园区评论获悉，基础设施资产为首农元中心项目，坐落于北京市海淀区西二旗5西路16号院，包括首农元中心项目的1-10号楼、14号楼和15号楼（即地下一、二和四层），合计11栋建筑物和1栋附属地下建筑物（包含可出租车位700个）。

该项目是中关村科学城第五批园区建设重点项目，2017年3月被确定为高精尖产业园区，产业定位主要侧重信息技术、人工智能、科技服务、信息内容消费、大数据及云计算等领域。

基础设施资产范围内的土地用途为科研用地，房屋用途主要为科研楼，总建筑面积合计203,643.55平方米，可出租面积160,967.36平方米。截至2024年6月30日，基础设施资产整体出租率为94.5%。

首农元中心所处的上地区域，科技产业聚集度高、企业总部密度大、研发办公空间需求量大、租户个性化要求高。

具体来看，首农元中心项目于2021年11月投入运营，截至2024年6月30日已稳定运营2.66年。

出租率方面，根据招募说明书，首农元中心项目于2021年11-12月、2022年、2023年、2024年1-6月的期末时点出租率分别为96.5%、96.8%、94.4%、94.5%；平均出租率分别为35.8%、96.7%、96.5%、94.4%。

首农元中心项目是上地中心区域稀缺的大体量新建园区，包含11栋独栋研发办公楼、超20万平方米建筑面积，主要运营及盈利模式为对外出租不动产和车位，其收入来源主要为租金收入。

于上述时期，首农元中心的营业收入分别为1,943.64万元、3.51亿元、3.32亿元与1.55亿元；净利润为-572.59万元、1.99亿元、1.39亿元与5,199.89万元；息税折旧摊销前利润为1,508.59万元、3.18亿元、2.78亿元与1.27亿元；经营性净现金流则分别为1.31亿元、7,584.68万元、2.66亿元与1.19亿元。

大租户喜忧

根据招募说明书，截至2024年6月30日，首农元中心共计13家租户，均为市场化租户，出租面积为15.21万平方米，出租率为94.5%。

值得关注的是，租户快手科技的全球总部和小米集团的业务部门承租首农元中心大体量面积并签署了长期租约。

该项目主要租户为顺捷中恒（快手科技旗下的受控制结构性主体）和小米科技，两大租户合计租赁面积为14.97万平方米，占可出租面积16.1万平方米（不含地下车位）的93.01%。

其中，顺捷中恒整租园区内1-3号楼、8-10号楼及地下一层合计11.77万平方米，占可出租面积的73.09%、已出租面积的77.36%，2024年1-6月租金收入贡献占整体收入比例为75.32%

小米科技整租园区内7号楼和14号楼合计3.21万平方米，占可出租面积的19.92%、已出租面积的21.08%，2024年1-6月租金收入贡献占整体收入比例为23.17%。

这意味着，首农元中心也面临租户集中度高及整租的风险。

从租约到期分布来看，两大租户均签了十年长租约，目前已签约租户集中于2032年及以后到期，其中2032年及以后到期租户面积占已出租面积的77.43%。

根据项目已签定租约的到期分布来看，目前已签约大租户将集中于2031年底和2032年初到期，到期租户租赁面积合计14.97万平方米。

其中，顺捷中恒租约合同起始时间为2021年12月23日，合同到期日为2032年1月22日；小米科技租约合同起始时间为2021年11月9日，合同到期日为2031年11月8日。

虽然两大租户在较长时间内支撑着项目营收，但如果基金运作期内，如发生顺捷中恒、小米科技提前退租、到期不续租、经营情况陷入困境或者拒绝履约等情形，可能会对目标基础设施项目的现金流产生不利影响，亦可能因整租方式（包括更换整租租户或者转为散租经营等）对项目运营稳定性产生影响。

不过，租约集中到期的时间距离当前较长，运营管理机构有足够的时间与租户协商续租或储备潜在租户。考虑到现有租户整租面积较大、到期时间集中等因素，如未来租约到期未获续期、未获替代、未找到合适充足的新租户等，基础设施项目将面临一定的空置风险，进而影响租金收入。