亲属间借名买房又过户，卖方配偶起诉无效，房产律师深度剖析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、引言

在房产交易纠纷领域，借名买房与恶意串通转让房屋的界定常常成为案件焦点，本案围绕北京市一套经济适用房展开，张雅兰与陈宇鹏、陈雨玲之间的争议凸显了在复杂家庭关系与房产流转过程中，如何依据法律规定和证据判定房屋买卖合同的效力，法院的裁判为类似房产纠纷案件提供了极具参考价值的范例。

二、案件背景

（一）当事人关系

张雅兰与陈宇鹏于1993 年登记结婚，系夫妻关系，陈宇鹏与陈雨玲为兄妹关系。

（二）房产情况

2003 年 1 月 6 日，陈宇鹏与北京 A 公司签订房屋买卖合同，以一次性付款方式取得购房回执，并后续取得房屋所有权证书。该房屋自交付起由陈雨玲装修并居住使用至今，购房文件及票据均由陈雨玲保管。2010 年 10 月 26 日，陈宇鹏与陈雨玲签订《存量房屋买卖合同》，房屋转移登记至陈雨玲名下。

三、原告诉求与理由

（一）一审诉求

张雅兰向一审法院起诉，请求判令陈宇鹏和陈雨玲签订的房屋买卖合同无效，并要求涉案房屋恢复登记在陈宇鹏名下。

（二）上诉请求及理由

1. 请求：撤销一审判决，发回一审法院重审或依法改判支持张雅兰的诉讼请求，同时要求陈宇鹏和陈雨玲承担一、二审诉讼费用。

2. 理由：

- 认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。主张诉争房屋系以家庭名义申请的经济适用房，用夫妻共同财产出资购买，因陈雨玲无房居住才借给其使用，并非买卖关系。且陈雨玲关于购房款来源的陈述前后矛盾，无能力一次交清购房款却无收据和协议，不符合常理。

- 强调一审判决缺乏事实基础和法律依据，认为陈宇鹏与陈雨玲恶意串通，在未通知自己的情况下过户房屋，损害了自身利益，应认定房屋买卖合同无效。

四、被告答辩意见

（一）陈宇鹏答辩

不同意张雅兰的上诉请求和理由，称诉争房屋是陈雨玲借其名出资购买，2003 年借名买房及 2010 年房屋过户时张雅兰均知情并同意，购房、选房及装修等事项均由陈雨玲办理，张雅兰未参与，其起诉是因房屋价值上涨及夫妻感情问题而反悔。

（二）陈雨玲答辩

不同意张雅兰的上诉请求和理由，同意一审法院判决。称诉争房屋是自己借陈宇鹏名义出资购买，满五年可过户后陈宇鹏将房屋过户至自己名下，所有购房手续自己办理，张雅兰未参与。

五、法院查明事实

1. 明确的婚姻登记时间及当事人亲属关系，即张雅兰与陈宇鹏的结婚时间以及陈宇鹏与陈雨玲的兄妹关系。

2. 详细的房屋购买流程，包括陈宇鹏与北京 A 公司签订房屋买卖合同的时间、付款方式、取得购房回执及所有权证书的情况，以及后续与陈雨玲签订《存量房屋买卖合同》并过户的时间节点。

3. 房屋实际占有使用情况，自开发商交付起由陈雨玲装修并居住使用，且购房文件及票据均由陈雨玲保管。

六、案件分析

（一）房屋买卖合同关系的认定

1. 证据审查要点：张雅兰主张陈宇鹏与陈雨玲之间存在房屋买卖合同关系，但仅依据双方签订的备案房屋买卖合同，缺乏支付房款等实际买卖行为的证据支持。在房屋买卖交易中，支付房款是核心环节之一，缺乏此关键证据，难以认定存在真实的买卖合同关系。法院在审查时，遵循证据规则，要求主张合同关系成立的一方提供充分证据，张雅兰未能满足这一要求。

2. 当事人自认考量：除了缺乏支付房款证据外，陈宇鹏与陈雨玲均不认可双方之间存在房屋买卖合同关系，而是主张借名买房。当事人的自认在案件事实认定中具有重要作用，当双方均否认存在买卖关系而主张借名买房时，张雅兰需要提供更有力的证据来推翻这种自认，否则难以认定其主张的房屋买卖合同关系成立。

（二）恶意串通的举证责任

1. 恶意串通的证明标准：张雅兰主张陈宇鹏与陈雨玲恶意串通损害其利益，根据法律规定，恶意串通的证明标准较高，需要提供充分证据证明双方存在共同的恶意，且这种恶意行为损害了他人利益。在本案中，张雅兰未能提供足够证据证明陈宇鹏与陈雨玲之间存在恶意串通的情形。

2. 房屋实际情况分析：从房屋自交付起由陈雨玲装修并居住使用至今，购房文件及票据均由陈雨玲保管等实际情况来看，难以推断出陈宇鹏与陈雨玲存在恶意串通的故意。这些事实反而在一定程度上支持了陈宇鹏与陈雨玲关于借名买房的主张，或者至少说明房屋流转过程并非如张雅兰所描述的恶意转让。

（三）法律依据与裁判逻辑

1. 举证责任分配原则：依据民事诉讼法的举证责任分配原则，张雅兰作为主张房屋买卖合同无效的一方，负有举证证明合同无效事由的责任。由于其未能提供充分证据证明房屋买卖合同关系成立以及存在恶意串通情形，法院依据举证责任规则作出不利于张雅兰的判决，符合法律规定。

2. 裁判结果的合理性：法院驳回张雅兰的全部诉讼请求，是在综合审查案件证据、当事人陈述及相关法律规定后的合理裁判。这一结果既维护了证据规则的严肃性，也避免了在缺乏证据支持的情况下随意认定合同无效，保障了房产交易的稳定性和当事人的合法权益。

七、裁判结果

驳回张雅兰的全部诉讼请求。这一结果表明在房产纠纷案件中，当事人的主张必须有充分的证据支持，法院将依据证据规则和法律规定进行严谨审查，以确保裁判结果的公正性和合法性，为类似房产纠纷案件的处理提供了清晰的思路与依据。

通过本案可知，在涉及房屋买卖合同效力争议的案件中，主张合同关系成立或无效的一方需承担相应的举证责任，法院会综合考量各种证据、当事人陈述及实际情况，依据法律规定判定合同效力，以维护房产交易秩序和各方当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！