湖南
长沙似乎很久没有出现"现象级"的新盘了。
一方面，好地段的项目基本都是大平层为主；另一方面，长沙建筑新规让以前的产品瞬间不香了。
随着绿城·玉海棠登场，年底的长沙楼市刮起了一股旋风。
产品发布会，现场座无虚席，各路大咖疯狂直播。
营销中心和样板间开放人挤人，由于客户量太大不得不限流。
据说目前诚意登记人数已超过了首开房源数。
长沙许久都没看到一个如此自带流量和热度的新盘了。
人红是非多，或许是绿城·玉海棠的火爆让竞品倍感压力，招来了不少非议。
今天我们就从理性的角度来分析下，绿城·玉海棠到底值不值得买？
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01 绿城·玉海棠到底稀不稀缺？
当今长沙楼市，迭代速度确实非常快。
因此我们要尽量买具有一定稀缺性的房子，毕竟谁也不想刚买的新房还没过多久就被超越了。
绿城·玉海棠在洋湖算不算稀缺？
纵观整个洋湖，绿城·玉海棠是唯一由绿城独资开发的项目，也是具备纯正绿城品质基因的项目。
众所周知，绿城在长沙打造的项目都是区域内的标杆。比如：绿城凤起麓鸣、绿城招商桂语雲峯等，品质被人称道。
拥有丰富豪宅经验的绿城打造玉海棠，就像五星级大厨炖排骨那么轻松。
从品牌独占性的角度来看，绿城·玉海棠在洋湖具备了唯一性，足够稀缺。
绿城·玉海棠的地段算不算稀缺？
绿城的拿地要求一向十分苛刻，必须是足够优质的地段。
绿城·玉海棠的地段究竟有多好？
项目没有临坪塘大道快速路和高架桥，居住更安静，更贴合改善居住要求。
距离京东MALL一路之隔，宜家荟聚就在旁边，距离洋湖湿地公园也只有几百米的距离。
更重要的是：周边配套基本全部兑现，飞不了！
所以买绿城·玉海棠，不用像观沙岭和大王山那样担心改规划的事情。
绿城·玉海棠这个地段在洋湖非常稀缺，难以复制。
举个例子，绿城·玉海棠东边那块地就更加临近高架桥，与其以后买这块地的房子，就不如现在买绿城·玉海棠。
洋湖未来新盘能否超越绿城·玉海棠？
前面我们已经提到，很多人担心买一个会被后来者快速超越的房子。
是的，这个担心很正常。
今天我们一起来分析下洋湖未来的土地供应。
根据《湘江新区2024年土地价值手册》资料显示，洋湖片区可供出让的土地分布如下：
很明显，洋湖剩余的这些地要么位置更偏，要么紧邻绕城高速、高架桥、安置小区、水厂等不利因素，都没有绿城·玉海棠这么完美。
从居家角度来说，绿城·玉海棠是目前洋湖质素最好最宜居的项目，难以被超越。
洋湖二手次新房能否PK绿城·玉海棠？
先看洋湖东侧：以小户型为主，房龄更老，且没有太多品质盘，离学校的距离也比绿城·玉海棠远得多。
再洋湖南侧：以二手次新房为主，但是都属于老规产品，户型得房率没办法跟绿城·玉海棠PK。
答案很明显——洋湖的二手次新房也没办法挑战绿城·玉海棠，未来二手房买家会优先考虑绿城·玉海棠。
这也再次凸显了绿城·玉海棠的优势：一个真正的全能型选手。
综上所述，土地的先天条件决定了绿城·玉海棠的稀缺性。
如果你错过了绿城·玉海棠，也许就错过了上车洋湖优质地段的机会。
02绿城·玉海棠的价格值不值得上车？
目前绿城·玉海棠置业顾问对外报价大概是1.6万元/平左右。
先对比新房价格：
目前观沙岭和绿城·玉海棠同批新规项目的售价约1.8-1.9万元/平，贵了大约2-3千元/平。
所以在绿城·玉海棠买一套142平的房子等于节省30-40万，装修的钱都够了！
对比洋湖二手房价格：
以旁边的阅麓山和洋湖晴翠为例：140平的二手房成交价格1.7-1.9万元/平，虽然带装修，但是折算下来毛坯价格也高于绿城·玉海棠。
而绿城·玉海棠143平户型得房率约97%，比洋湖其他盘老规户型得房率高了约15-20%，单价折算下来明显更划得来。
所以绿城·玉海棠一亮相就震撼了洋湖的新房和二手房市场。
综合这两方面来看：绿城·玉海棠的价格符合预期，并不虚高，据说首开价格还会有惊喜，更加值得入手了，想买的一定要密切关注！
03 重点谈谈绿城·玉海棠的教育资源
绿城·玉海棠目前已经拿到了湘江新区教育局的红头文件：
小学：交房前入读麓山国际洋湖实验学校，交房后再划定小学学区(具体学区划分以教育局公布为准)。
初中：在洋湖片区的学校里参加微机派位。
尽管这份文件看起来很寻常，但是却让我们在买房前知道到底读什么学校，不至于去赌。
洋湖已经开学的初中主要有5所：雅礼洋湖+长郡双语洋湖+麓山国际洋湖+雅礼洋湖英才两大校区。还有一所在建的麓山国际品牌学校。
雅礼洋湖和长郡双语洋湖已经出了中考成绩：四大指标生末位分数线、四大率、公办普高率在长沙132所初中里位列二梯队，很不错。
麓山国际实验洋湖学校虽然还没出中考成绩，但是从老师带编率能看出教育局对这所学校非常重视。
截至2023年底，学校221人中有137名教师有编制，带编率高达约62%！远超一般学校40%-50%的带编率，如下图示：
尽管洋湖学校算不上顶级学校，尖子生也会被周边的择优学校吸走一些。
但是，正是由于没有太多尖子生竞争，所以我们的孩子中考通过指标生降分录取进四大名校的概率反而更高一些。
最重要的是：洋湖目前参与派位的5所初中没有弱校混在其中，不用担心孩子会被派到大王山或者含浦的弱校中去读初中，没有坑，这对家长和孩子来说是好事。
相比之下，在市府、滨江、梅溪湖派位，虽然好学校多，但是弱校也有不少，微机派位填报时家长会比较担心和纠结。
并且相比那些规划中或还没出成绩的新学校来说，绿城·玉海棠的教育资源明显更靠谱。
孩子"成材"的决定性因素中2/3取决于学生自身和家庭，学校只占1/3的加工因素。
洋湖的家长基本都是通过商品房买入，有较强的经济实力，也普遍重视教育。
随着楼盘入住率越来越高，洋湖的整体生源水平会越来越纯粹，各校的成绩也会越来越稳、越来越好。
04 绿城的产品究竟怎么样？
绿城·玉海棠最为新规之后的首批0公摊项目，它的户型不仅比之前洋湖的房子有提升，公区和品质也做得非常好。
项目主推建面约142平和168平户型，全都是两梯两户的纯板楼，享有"一梯一户"的入户体验。
建面约142平户型：
四房两厅三卫，4开间朝南，双套房朝南，南北双阳台，是长沙人非常喜爱的南北通透户型。
南向开间约15.4米，客厅开间约5.5米，空间感挺开阔。
主卧豪华大套房可以做出独立衣帽间，浴室能做双台盆、摆下一个浴缸。
次卧套房也不像其他项目那样直通客厅阳台，能很好的确保居住的私密性。
该户型的室内得房率就有约97%，加上电梯厅面积的话超过了100%！
整体来看，该户型相当于市面上170平户型，开盘估计会被抢疯。
建面约168平户型：
该户型属于142㎡户型放大版，具备142㎡户型所有优势，室内空间更奢阔。
南向总面宽约17.8米，做到了三间卧室朝南，两个套房的开间都达到了约4.5米，舒适度极高。
客厅+餐厅可组成一个面积超55㎡家庭厅，满足家庭聚会和休闲所需。
该户型光室内得房率就有约100%，加上电梯厅面积的话，比市面上绝大部分的190平户型空间还大！
如果预算充足，该户型是改善首选。
绿城·玉海棠虽然是毛坯交付，但是绿城预留了完善的收纳空间。
比如：入户玄关处可以做一个家政间，让家里保持高度整洁；餐厅可以做一个大橱柜，每个卧室都可以做衣柜，就连客厅里也可以做橱柜。
不过，对于一个高品质改善项目来说，优秀户型还显然不够……
要捅破洋湖的品质天花板，还需要什么？
没错，还需要高逼格的公区、会所和园林。
绿城以五朵海棠为主题，基于"门、庭、院、厅、户"的归家礼序，定制五进归家的璀璨仪制。
主大门宽约47米，采用悬挑雨篷+奢石+金色顶棚装饰，是洋湖最精致奢华的大门。
尤其是大门口那一棵挺拔苍劲的海棠树，树龄已有百年，是绿城人寻遍全国，奔波上千公里精心挑选而来。
下沉庭院凝练山川河岳精髓，构建出一幅集萃"七幅古画精髓"的山水画卷，一步一景。
绿城以"山水七画境+九大花园"为主题打造园林，下沉庭院凝练山川河岳精髓，构建出一幅集萃"七幅古画精髓"的山水画卷，一步一景。
会所中有恒温泳池、更衣室、健身房、儿童游乐区、私宴厅等，功能非常完善。
配备地上+地下双入户大堂，入户大堂的装修比星级酒店还豪华。
地下车库的星空顶光厅和迎宾大堂营造出了"酒店式归家"体验。
未来，绿城还将打造出集健身、颐养、童趣、睦邻四大主题架空层，为业主提供更加丰富的休闲娱乐空间。
绿城出品，必属精品。
绿城·青竹园、绿城招商·桂语雲峯、绿城·凤起麓鸣都成了区域品质标杆。
今天的绿城·玉海棠，也将刷新洋湖人居品质新高度。
绿城·玉海棠不仅仅是一个项目，更是洋湖品质的全新符号。
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