税务新规来了！企业和个人出租房屋，要交这些税！

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

房屋出租，对很多人来说，在日常生活中，或许是一个相对比较普遍的情况，尤其是那些做“包租公”“包租婆”的群体而言。

但是，据波哥看楼市观察，如果要问你，出租房屋，到底要交哪些税费，估计很多朋友不一定讲得清楚和搞得明白，最多基本都是在具体纳税时按税务局的清单去交纳，而事后，可能还是一头雾水。

除非是那些长年累月要发租或会计等人员，才能全面搞清楚其中的细部情况；一般人，就不一定了。

如今，市场艰难，大家的收入都受到了严重的挑战，对于各类房东，赚每一分钱都不太容易，因此，波哥看楼市觉得，大家有必要弄明白其中的弯弯绕绕和相关细节，对大家都有很多的现实意义。

故而，今天，就来简单介绍一下其中的主要情况，以供大家参考。

据国税总局旗下的12366纳税平台数据显示，曾经有纳税网友问到一个典型的问题：

问题：

企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”，按5%征收率计算缴纳增值税，可不可以开5%税率的增值税发票？

税务局回答：

一般纳税人提供不动产经营租赁业务，税率9%，出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。单位出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

按上述税务局的答复，下面再给大家简单总结一下：

1、一般纳税人出租房屋，在选择一般计税方法的情况下，增值税才适用9%的税率。

2、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

3、一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

4、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

小结：

如上，据波哥看楼市观察，整体来看，其中涉及的情况还是比较复杂的，要综合考虑纳税主体的类别、出租房屋的类别、房屋取得的具体时间等，而导致具体的积税方式及其税额都会有所不一样。

因此，可知，不是长期奋斗在这个领域的人，基本都会被其中的计税方式和数额等搞晕，这点肯定跑不掉。

所以，对于那些想出租房屋的朋友来讲，如果没有弄清楚其中的各类变化，就很容易算不清楚自己出租一套房或商铺等，所实际到底会产生多少或多大的税费，必然会影响自己的具体租金报价、是否要投入新的装修升级、和最后的收入等。

那么，你说，这有不有必要和重不重要？

因为，这很简单，出租房屋就是要赚钱的，如果，最后一算账，收益很低或亏了，那就很郁闷和搞笑了。

好了，不扯远了，下面具体来介绍一下不同情况下，到底要按什么标准去交税的问题。

近日，据波哥看楼市查阅和梳理相关专业资料，企业和个人在出租房屋时，其交税情况，主要是因为税种的不同，而形成了各类不同的情况。

在具体的税种上，主要有六类——分别为增值税+个人所得税+房产税+城镇土地使用税+附加税+印花税。

其中，增值税最复杂，要求也是最严格的，这可能是考虑到房屋在出租过程中，就是再一次增值的行为，因而，在税法体系中，就关注的更多了。

比较起来，其他后面的5个税种，就简单得多了，这或许也是上面那位网友着重提问增值税的一大原因吧。

同时，在具体的税法管控和实操上，又因交税对象的纳税规模差异、时间、出租方和承租方等情况的变化，在上述6大类税种的具体征税中，也发生了一些相应的变化。

下面，逐一来简单介绍一下：

◢ 其一，在增值税方面

按国家税法文件，按纳税对象类别的不同，具体又分为了四类，如下

第一类：一般纳税人

1、房东为企业的：如果向个人出租房屋，有三种变化——

一是，可简易征收，即5%征收率减按1.5%来执行；

二是，按一般方法计缴增值税；

三是，按5%预征率预缴。

这个模式，于2021年10月1日起开始执行。

除此之外，还有时间差异的变化，如下：

一是，如果是出租2016年4月30日前取得的不动产，也有两种区分——(可选择简易征收)按5%征收率；或者是按5%预征率预缴。

二是，如果是出租2016年4月30日后取得的不动产，又有新的变化——要么按税率%缴纳，要么按3%预征率预缴。

此外，针对上述一般纳税人的各类情况，在预缴税款和纳税申报上，税法还规定了两种情况：

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。

这主要是考虑到相关税费的具体落地归集口径上的需要。

第二类：小规模纳税人

1、房东为住房租赁企业的：2021年10月1日起，如果向个人出租房屋，有两种变化——(可选择简易征收)5%减按1.5%；或者是按1.5%预征率预缴。

2、如果是个体工商户出租住房：5%征收率减按1.5%；或者是按1.5%预征率预缴。

3、企业出租房屋或是个体工商户出租非住房：5%征收率；或者是按5%预征率预缴。

其中，2023.1.1-2027.12.31小规模纳税人月销售额≤10万元(季度≤30万元)免征增值税。

第三类：其他个人

1、出租住房：5%征收率减按1.5%。

2、出租非住房：5%征收率。

有关说明：

其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

第四类：房屋中介机构

统一适用6%的税率。

◢ 其二，就是个人所得税了。

这个比较简单，主要按出租房屋的类别来进行各自征缴——出租住房的，按10%的税率执行；非住房的则按20%征收。

◢ 其三，在房产税方面，有三种情形：

出租房屋的，按租赁收入的12%进行征收，其中，有一定优惠，即2023.1.1—2027.12.31期间，对小规模纳税人在50%额度内进行减征。

这是总体原则，但在房东性质上的不同，又分成了以下两种情况——

1、个人出租房屋的，减按4%的税率，2023.1.1—2027.12.31期间，在50%额度内进行减征。

2、向个人或住房租赁企业出租房屋的，减按4%的税率，有一定优惠，即2023.1.1—2027.12.31期间，对小规模纳税人在50%额度内进行减征，这个政策是从2021年10月1日起开始执行的。

◢ 其四，在城镇土地使用税方面，做了两类区分：

出租房屋的税费=应税土地面积×适用税额/12，其中，2023.1.1—2027.12.31期间，对小规模纳税人在50%额度内进行减征。

另外，对于个人出租房屋的，则免征。

◢ 其五，在附加税方面：

由城建税（税率为7%、5%、1%）+教育费附加税（3%）+地方教育费附加税（2%）三者组成，其中，2023.1.1—2027.12.31期间，对小规模纳税人在50%额度内进行减征。

◢ 其六，在印花税方面：

出总体上跟上述的城镇土地使用税的情况基本一致，只对企业或机构类征收，个人实行免征，其中，对企业类的征收模式是——按租赁金额的0.1%贴花；不足一元的，按1元贴花。

上面，对出租房屋的各类情况下的征税和交税的大致情况，做了一个简单的介绍，以供大家参考。

但是，总体上看来，各类情况搭建出一个规则系统，还是相对比较复杂的，这主要是上文6大类税种的定义、内涵和功能不一样，因此，在具体的征收对象的分类和征收方式，也各有不同，而没有统一的固定逻辑。

比如，附加税适用于所有各类情况，只有其下子项税种名称和税率的不同，未再区分交税对象的具体差异等。

而个人所得税，则按房屋的商住性质的不同，设计了各自不同的税率，非住宅是住宅的两倍。

房产税，则按房东即出租方，是个人还是企业或机构，而出现了两类不同的情况。

等等，就不一一展开了，上面基本全都讲到了。

实际上，总结起来，在出租房屋上，有两个共同的逻辑还是可以简化来参照的：

一是，首先要区分房东是个人还是企业或机构，其次，就是纳税规模的差异，性质不同，税费项目和征收比例也不太一样；

二是，要注意不同税种的差异，按各自的指引去对号入座等，就不会引起混淆。

最后，总之一句话：

税种、细则要看清，对象类别要分明，不重不漏有指引，才能交税一本清。

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