112.5亩，12.275亿元起！东二环边百亩地块供应！

西安最近供应的优质地块越来越多的。

这对于手中资金充足，准备拿地的房企来讲，是一个好机会。

今天华发在曲江CCBD摘地的同时，西安东二环边迎来了一宗百亩住宅地块的供应。

这块地最大的看点，除了其地处城市核心百亩的体量之外，更重要的是其所拥有的教育资源。

楼面地价5845.24元/㎡起

今天发布出让公告的这宗地，整体位于新城区华清西路以南、东站路以东、兴工东路以北、公园北路以西，地块分了两宗，其中：

地块一：地籍编号为XC3-3-22，土地面积112.499亩（住宅109.799亩、商服2.7亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，建筑限高80米，地上计容建面210000万平方米。

地块二：地籍编号为XC3-3-21，土地面积35.201亩，土地用途为中小学，容积率不大于1.2，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，建筑限高24米，地上计容建面28164平方米。

按照土地出让公告，地块一内需要配建4004平方米的幼儿园（15班）、450平方米养老服务用房、668平方米文化活动站（含青少年活动站、老年活动站）等，建成后无偿移交给新城区相关部门。

另外，竞得人需要在地块二内建设公办初中1所，办学规模24个班，该学校应与首期建设的住宅小区同步建设，建成并通过验收后无偿移交新城区教育局。

上述2宗地捆绑出让，竞买保证金为2.46亿元，挂牌起始价为12.275亿元，按照价高者得为原则确定竞得人。

这意味着，单纯按照住宅地块计算的话，折合地价1091.12万元/亩起，楼面地价5845.24元/㎡起。

而加上无偿移交的幼儿园、中学等建设成本之后，这块地的实际成本要远远高于12.275亿元起，保守估计楼面地价在“7000+”起。

从这块地所处的位置来看，其优势与痛点非常明显。

优势在于地处二环边的城市核心，以及周边成熟的配套。这块地向西约700米就是东二环，直线距离1000米范围之内覆盖了地铁3号线、地铁8号线地铁站“双地铁”资源，以及龙湖长乐天街（待开业）、华东万和城、西安汽车站、幸福林带等大型商业、交通、公园配套。

另外，这块地自身配套有初中，再加上地块南侧规划的27.637亩小学，教育配套也将成为这个地块周边配套的一个亮点。地块西侧还规划有一宗21.535亩的商务金融用地，后期开发后对于周边配套将进一步提升。

而其痛点主要在于北侧紧邻陇海线铁路，对于住宅的影响是无法避免的。再加上周边的小区大部分是多年前开发建设的，城市界面也一般。

住宅百亩的体量，意味着这个住宅地块在后期规划中有足够的空间来打造小区的园林景观、公共配套，成为整个二环沿线少有的百亩住宅小区。

系胡家庙粮油仓库及周边改造项目地块

此次出让的这块地，属于胡家庙粮油仓库及周边改造项目地块之一。

胡家庙属于西安早期形成的专业市场聚集地之一，在东二环与陇海线交汇东侧这块，形成了西安市胡家庙果品批发市场、西安粮油批发交易市场、亚德文体批发市场、西安市胡家庙海鲜副食批发市场、西北五金机电工具器材批发商城等。

城市发展之下，地处城市核心区的专业市场进行城市更新和改造也就成为必然，以此实现城市核心区土地价值的最大化。

因此，西安在2022年4月启动了胡家庙粮油仓库及周边改造，涉及到住宅小区2个、居民508户，大型综合市场6个、各类商户约1565户，占地约363.72亩，拆除各类建筑物面积约26万㎡。

当时，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换安置。选择房屋产权调换的被征收人，将就地安置在胡家庙粮油仓库周边（东站路-兴工路西北角）新建安置楼里，也可以选择异地安置在长乐新城DK-6安置楼、东等幸福佳苑14栋（现房）新建安置楼里。

2024年6月，西安市自然资源和规划局发布了《关于新城区XC-04-06-03等7宗地实施详细规划及XC3-3-2-12等6宗地规划条件公示》。

此次公示，涉及到的就是这个片区。7宗地共计320.761亩，其中住宅用地4宗共计236.387亩，中小学用地2宗共计62.839亩，商务金融用地1宗21.535亩。

4宗住宅用地中，今年10月份已经出让了东站路与兴工西路交汇处西北角1宗35.298亩的住宅地块，被西安市幸福路地区开发建设有限公司以3.668亿元的底价摘得，折合地价1039万元/亩，楼面地价5567.36元/㎡，这块地疑似就是当时规划中的安置地块。

此次出让的这宗112.499亩的地块，是4宗住宅地块中体量最大的。除了这块地之外，还有1宗70.126亩、1宗18.463亩的住宅地块待供应。

一路之隔8年前上演土拍大战

这块地周边这几年新盘比较少一些，主要是龙湖天曜、元熙樾府等个别项目。

值得注意的是，胡家庙粮油仓库及周边改造项目西侧一路之隔，就是8年前引发全国地产行业关注的一块地块。

2016年12月，位于东二环与华清西路交汇处西南角的一宗137.417亩、容积率2.8的居住用地进行拍卖，吸引了正荣、碧桂园、融创、华润、龙湖、中铁建、万科、恒大、中冶、平安、华远、中海、金地、海亮、绿地等一线房企参与竞拍。

最终，经过激烈的竞拍，该地块被融创以18.5亿元拿下，溢价率高达168%，折合地价每亩1346.24万元，最低楼面价7212.14元/平米。

7000多的楼面地价也许在今天看起来不算什么，但在8年前时那是堪称西安住宅地块的“地王”！当时，周边的房价才卖6500-7000元/㎡，这块地的拍卖上演了“面粉贵过面包”。

因此，当融创拿下这块地之后，所有人在关注接下来融创会打造什么样的产品。最终，融创在这块地上开发了融创西安壹号院，143-230㎡的精装大平层，其品质即使放在今天，也不输给西安市场上大多数高端项目。融创凭借其过硬的产品力，硬生生的在大家都不看好的铁道旁、立交旁打造出了一个高端作品。

这就是为什么我们经常说，同一块地放在不同的开发商手里，可能结果就不同。

如今，时隔8年时间，融创西安壹号院一路之隔的地块，再次迎来一宗百亩住宅地块的出让，同样是挨着铁路、同样是2.8的容积率……这块地会被哪家房企拿下？

从这几年整个幸福林带板块的开发用地出让来看，从龙湖到中建，从星火到银泰，都是采用住宅用地捆绑商业用地的方式进行出让，并且会落地相关产业。

这一次出让的这块百亩住宅地块，只有配建幼儿园、初中的要求，相对来讲特别约定条件要少一些，因此一旦采用公开竞拍，不排除溢价成交的可能性。

这块地，也将成为2025年西安土地市场“第一拍”！