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10月23日，金茂以40.13亿拿下丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目

11月15日，丰台东铁营地块案名公布：璞逸丰宜。确定为金茂“璞系”产品。案名诠释为“因璞而逸，人生丰宜”。

开发商 ：中国金茂
所属板块：丰台区东铁营板块
项目位置：北京丰台区东铁营横四条1号
拿地时间：2024年10月23日
物业公司：金茂服务
占地面积：33303.12㎡
建筑面积：72100㎡
总户数：524户

楼高：5-18层

栋楼：12栋楼
产品业态：洋房、小高层
预计面积：130~190㎡平
交付标准：精装修交付

10月23日，北京方兴亦城置业有限公司竞得丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块，成交价格40.13亿元，楼面价5.75万/㎡，销售指导价10.75万/㎡。

地块整体规划设计方案公示，建设单位为北京喜茂房地产开发有限公司。北京喜茂房地产开发有限公司成立于2017年11月7日，注册资本1000万元，为北京方兴亦城置业有限公司全资子公司，隶属于中国金茂（00817.HK）。

按照建设单位现阶段设计方案，拟建设内容为住宅及配套，总建筑面积10.23万㎡，其中地上建筑面积7.21万㎡，地下建筑面积3.02万㎡，建筑高度54.7米（最高），容积率2.16，绿地率30%（方案有关指标以最终审批为准）。

从项目设计方案总平面图来看，地块被铁匠营路分割为南北两幅，北侧的0010地块较为方正，规划建设8栋住宅楼，其中1#楼5层，2#楼10层，3#楼15层，4-5#楼10层，6#楼7层，7#楼11层，8#楼16层。另有物业用房、配电室等配套楼。

南侧0015地块容积率较高，规划建设6栋12F-18F住宅楼，其中最南边的5#楼首层为300平米社区综合文化室，另有1栋5F养老设施配套楼，建面约2000平方米。

地块位于南三环外，与南三环直线距离约400米，与5号线刘家窑站和10号线宋家庄站直线距离约900米，自驾或乘车都较为便捷。

周边有北京中医药大学东方医院、新业广场、北京方庄购物中心、丰台区成寿寺小学、十一学校丰台中学等配套，基本可以满足人们的日常生活所需。

项目向南距离北京金茂府仅1公里左右，目前北京金茂府挂牌价仍在10万/平米，二期价格略低，部分房源9万出头。项目向东三公里内还有包括合生缦云、东叁金茂府、北京天誉等豪宅，网签均价也在10万/平米以上。

可以看到，周边区域总价2000万的豪宅扎堆，且销售情况远不如前两年，2021年开盘的“分钟寺三兄弟”目前仍有部分尾盘在售。

金茂本次拿到的东铁营地块，或以差异化产品打造为北京首座璞系，填补南三环中产置业的空白。

今年3月底，中国金茂发布了“金玉满堂”四大产品系，对于新地块或有有更多的产品系可供选择。

“金”即全新升级的“府”系3.0，为金茂顶序产品系，为高知及新贵家庭营造“自然生长的社区”；“玉”即城市核心区的“璞”系，适合中产的定制社区；“满”即M系城市公寓，风格现代时尚，提供轻奢体验；“棠”系则定位为全龄友好社区，倡导家庭陪伴、亲子成长和颐养天年。

设计方案上有两点值得关注：

一是项目的北地块竟然有多达三处的下沉庭院，其中最大的下沉庭院应该会成为会所；南区是纯粹的园林。

二是项目南北地块均有首层局部架空的处理。参考此前昌平龙湖项目，借由架空层打造了3个泛会所空间，因为在地上，所以采光通风效果好，并且也能与周围景观相互融合。

此次金茂拿的东铁营0010、0015新地块，距离三环更近，0010北侧距离南三环的直线距离只有300米，属于切切实实的三环边上。

此外地块距离5号线刘家窑地铁站直线距离也只有800米。

环线优势直接没得说。

金茂新地块具体位置

新地块南侧1公里是北京金茂府，东侧直线两公里就是包括东叁金茂府在内的分钟寺三兄弟，所以同区域内这么多豪宅在内，再加上三环的优势，这里的商业、交教育、医疗、交通等各项配套，绝对不会差。

先看看项目地块。

金茂新地块形状

此次金茂拿的新地块分为南北两个地块，因为属于东铁营棚户区改造和环境整治项目，所以地块形状比较受限制。

北侧地块0010地块比较方正，用地面积2.07万平方米，容积率1.9，规划建筑规模3.89万平方米，建筑高度60米；

而南侧地块0015地块形状稍显特殊，用地面积1.25万平方米，容积率也比0010地块高达到2.7，规划建筑面积3.32万平方米，建筑控制高度60米。

还有就是0015地块还要求建设一处2000平的养老设施和300平米的社区综合文化室。

金茂地块规划数据

地块形状不同，容积率也有较大差异，这就要求金茂在项目的规划设计上下功夫了，也是在考验的规划设计能力。

价格：金茂新地块的住宅指导价是10.75万/平，经营楼面价是5.75万/平，中间有一个5万/平的价差，可操作空间还是很大的。

周边规划图

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金茂新项目十大优点：

一、【品牌:中国金茂】:

中国中化子公司、责任央企、城市运营，中国金茂是世界五百强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业;中国金茂配合政府在充分认识城市资源的基础上，运用政策、市场、开发等方式对城市资源进行整合。其中包括城市更新、医疗资源、生活配套资源，采用人工智能、大数据、节能减排等形式。优化、创新取得城市资源的最大化、带动该区域甚至该城市的经济发展。

二、位置：

【三环金环+内城黄金三角+首都高端品质宜居区】

三环，北京金环:三环贯穿北京经济、文博、科教、文体各个板块核心，资源优势不可复制，内城黄金三角:融合了CBD、中央政务区、方庄(第一个内城富人区)三大维度，兼顾了“商贸中心”、“政务中枢”、“高端改善住区”三大城市属性，形成内城更新的黄金三角区;
首都高端品质宜居区，城市更新是国家战略方向，项目所在东铁营板块为首都高品质宜居生活的重点住区。

三、【6S超级居住场景】
全新首发6S超级场景，直击人居生活痛点，以深度睡眠、健康用水、科技舒居、轻松厨房、智能生活、老幼看护6个场景，焕新科技住宅，改变人居生活理念;
四、【三横三纵三轨道】
三横指:二环、三环、四环;三纵:榴乡路、京沪高速、成寿寺路;三轨道:地铁5号线、地铁10号线、亦庄线;
项目位于三环东铁营桥南约300米、二环直线距离约1.7公里、天安门直线距离约6.5公里;距离地铁5号线刘家窑站直线距离约900米、宋家庄交通枢纽直线距离约900米，可乘坐地铁5号线、10号线、亦庄线绿色出行;

五、【二大皇家园林、六大城市公园】
项目拥有北海公园、景山公园大皇家园林;龙潭湖公园、永定门公园、陶然亭公园、万芳亭公园、石榴庄城市公园、方庄城市公园六大城市公园;

六、【世界级文化遗产】

永定门、前门、天安门、故宫、天坛、鼓楼、雍和宫、恭王府、南锣鼓巷、太庙、皇城墙遗址、大观园、先农坛;
七、【国家级文博场馆】
中国航天博物馆、中国钱币博物馆、国家博物馆、国家自然博物馆、国家地质博物馆、国家大剧院、景泰蓝艺术博物馆、皇城艺术馆;
八、【医疗配套】
项目约7公里范围内拥有协和医院、同仁医院、北京医院、友谊医院、佑安医院、东方医院、中国医学科学院肿瘤医院七大全国重点三甲医院;
九、【TOP级商业中心】
项目约9公里内拥有SKP、王府中环、三里屯、朝阳合生汇四大国家级商业中心，另有多个城市级商业中心，如燕莎奥莱、王府井奥莱、天桥乐汇购物中心、方庄购物中心、新业广场等;

十、【全龄化教育资源】
项目约2公里范围内拥有丰台实验小学、成寿寺小学、东铁匠营第二小学，北京十八中左安门分校等优质教育资。
源，其中丰台实验小学为十二年一贯制学校，是丰台区重点小学;教育配套根据北京市教育部门规定为准。

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