上海土拍创溢价率新高 将拉高多板块房价

为期2天的上海七批次土拍今天落幕，高溢价率成为本轮土拍的关键词。

回顾第七批次的土拍，10幅宅地成交总价307.1亿元，7幅地块溢价成交，平均溢价率达到14.7%。浦东新杨思地块以40.37%的溢价率成交，成为上海实行“双高双竞”土拍新规以来，首个触发中止价的地块。

华润置地和保利发展成为本轮土拍的最大买家，前者通过独自及联合的方式拿下3幅宅地，而保利发展更是在今天上演“帽子戏法”，包揽了最后的3幅地块。

本轮土拍的看点颇多，这里先点评下七批次的土拍：

1.本轮土拍3幅底价成交的地块均为单一竞买人，其余的竞价地块都高溢价成交，且都在10%以上，最高的一幅地达到了40.37%，远高于此前徐汇滨江小米地块（30%）和静安曹家渡地块（31.2%）的溢价率，也创下了上海集中供地以来的新高，可见本次土拍的激烈程度。

2.在经历了上一轮土拍的沉寂后，本轮土拍，很多头部房企加仓意图明显，例如华润和中海，都报名了7宗以上地块，另外招商、保利和金茂也都参与了多幅地块的争夺。华润置地不仅在本轮土拍收获颇丰，还成功杀回上海内环内。

3.本轮土拍把多个板块的新房价格推向一个新高度，多幅地块的成交楼板价较此前有较大幅度提升。

首当其冲的是浦东新杨思地块，成交楼板价74426万/平，相比往年要高出2万多/平，势必会影响未来板块房价走势；

再如虹口内环内的地块，楼板价9.27万/平，相比五年前入市的珠江铂世外滩界均价才10.2万元/㎡，如今地价都快赶上当年房价；

而今天出让的唐镇地块，楼板价44008元/平，比2年前安高速&安联拿地楼板价3.4万/平，高了1万/平；

杨浦江浦公园旁的一幅宅地，去年保利&华丽家族联合体以7万/平的楼板价拿下，今天成交楼板价来到了86037元/平。

4.土拍热度回升，一方面归功于本次土地质量较高，另一方面在政策刺激下，市场走暖，尤其是豪宅市场表现更是惊人，房企拿地信心在提升。

5.参拍房企依然都是央国企，华润和保利发展成为本轮土拍的大地主，华润摘得三幅市区地块，而保利发展同样拿下了杨浦滨江和唐镇的三幅热门地块。另外，本轮土拍还出现了一个新面孔：中建七局，自此，中建八子在上海的竞争将更激烈。中建七局此番拿下的南大路TOD首个住宅地块，也将成为该片区的开荒者，周边配套薄弱，将面临的挑战不小。未来其能否给市场交出一份满意的答卷，值得关注。

下面我们来分析下本次土拍部分热门地块及开发商的表现：

01

新杨思地块创下土拍新纪录

这幅地是上海今年土拍市场最热的地块之一，超40%的高溢价，超乎了很多人的预期。拍卖过程这里不再细说，202轮竞价，高品质竞价全部拉满，装修标准5000元/平，公共服务设施300平米，2%的高端人才住房配建比例。

有业内人士预计，地块有7%不可售，加上建安含装修、公建配套、税收及营销费等，本次地块未来的保本价或不低于11万/平，未来入市价格大概率会突破12万/平。要知道地块位于浦东内中环，西南侧的前滩，新房价格13万+/平，中环外的前滩南均价11万/平，所以新杨思板块之前的价格确实算洼地，这一次土拍交易价格，更像是对区域价格的修复。

新杨思板块规划能级很高，不过相比起“一江一河”核心段的前滩，世博等区域，这里还是稍欠火候，再加上起步晚，未来能不能发展到预期也是未知数。

另外值得注意的是，昨天地块出让后最欢呼雀跃的人恐怕要属“新杨思上园”项目了，当这“泼天的富贵”砸到头上，巨大的价格倒挂，卖不动的房子终于有找落了。

02

杨浦滨江三宅地全部高溢价成交

杨浦滨江作为上海滨江岸线的后起之秀，同样拥有高能级规划和发展，从工业锈带逐渐成为了现代宜居的生活秀带，本次拿出的三块地又都非常不错。

位于缦云东侧的K8-05地块由中海地产以36.45亿元成交，溢价率16.33%。地块距离一线滨江仅600米，加上整个合生综合体项目的建设，未来的生活配套会比较齐全。这是中海最近拿下的第二幅杨浦宅地，在上个月的第六批次土拍中，中海以2.32%的溢价率，拿下了北侧不远处的一幅组合地块，成交价为32.131亿元，溢价率2.32%。

保利发展&上海建工联合体拿下了杨浦滨江堪称最优质的一幅宅地，地块紧挨着内环，不仅靠近滨江岸线，周边还有美团、星空华文第二个产业落地，会为板块内导入高端购买力。另外，本次地块容积率仅1.8，是滨江岸线难得的低密度住宅用地。此外，整个板块还多幅住宅用地规划，未来会形成高端居住社区，其中已经入市的中建壹品项目，均价10.99万。未来这里房价进一步走高也是在所难免。

今天最后一幅出让的杨浦江浦公园旁地块也再次被保利发展拿下，这也是本次杨浦唯一内环内的宅地。地块紧挨着12号线江浦公园站，交通出行相当便利。最终，保利发展以16.27%的溢价率拿下，成交楼板价86037元/平，这个价格也打破了板块内“当年杨浦地王”金隅外滩东岸8.58万/平的楼板价。

03

竞品也抱团，桃浦地块底价成交或有玄机？

除了以上热门地块，桃浦的这幅地块也值得一说。相比其他市区地块争抢激烈，这幅宅地却表现得波澜不惊，并没有出现溢价的情况。更有意思的是，拿地的三家房企中有2家在板块内还有住宅在售，这多少是有点巧合了。

此前申度君也分析过桃浦板块内的新房，板块的认可度并不算高，加上8万+/平的价格，

新房去化更是难上加难。而本次出让地块的装标也破天荒来到了5000元/平，属于市场上的最高标准，怕是连“卷王”都快要卷不动了。

如果此时再高溢价拿地，相信没有房企有意愿接盘，对此联合拿地或许成为了一个理想的选择，0溢价可以做到成本控制。从另一方面考虑，无论是早早就入市的金茂，还是当前在售的建发项目，现在都在努力把存货卖掉，如果这时候市场再有竞争者入市，处境会更不利。不如此时一起拿下这幅地块，待当前项目去化收尾后，再动工或许也是一个好办法。

04

华润保利展现“钞能力”

高溢价补仓上海市中心

本轮不得不提的就是华润，在昨天可谓“抢足风头”。在以往华润也多次出现在上海公开土地市场，但从来没有像昨天这样“豪横”。51.35亿元独自摘下虹口嘉兴路街道的一幅宅地，另外以联合的方式总计约94.8亿元拿下普陀桃浦和浦东新杨思两幅宅地。

在市场一片叫好，申度君认为，凡事都要看到他的两面性。当前市场好转，豪宅市场表现火热，很多房企自然花钱一时爽，未来市场是否会一直好下去还很难过早下结论。

例如华润这次2幅地块都是高溢价拿下，未来新房价格势必会大幅走高，当然买房人也很理性，在买房的路上，不是越贵就代表越好，未来项目的产品力，升值潜力，区域的发展，房企口碑等，都是购房者衡量的因素。

05

结语

本次土拍也释放出了重要信号，在取消土拍限价后，好地段的房子，未来的价格会进一步走高，面粉涨价，面包自然也和会更贵。相比之下，郊区地块的楼板价涨幅有限，未来房价或依然趋稳。

随着七批次土拍落幕，下个月，上海还将有最后一轮土拍待出让，共计7幅宅地，其中，不乏有徐汇龙华，长宁天山等优质地块。由于本轮土拍市场情绪被拉起，让很多房企对今年最后一次土拍充满期待。

附件1：上海七批次土拍结果一览：

附件2：上海八批次土拍出让地块名单