信号！外资巨头凯德要撤？

苗野/发自北京

一则18亿元出售上海浦发大厦的消息将凯德投资推到了舆论风口。

“该消息不实！”11月26日，凯德投资回应称，凯德对于中国市场的承诺是不变的，仍然致力于继续发展中国业务。

事件起因于相关知情人士向媒体透露，凯德集团与AEW集团旗下基金近期正在就出售上海浦发大厦的项目进行磋商。根据双方协议，凯德集团和AEW将以18亿元的价格出售位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积。

另称，凯德集团与AEW已与首创集团旗下公司初步谈拢该价格，18亿元的价格相当于目前凯德集团与AEW此前收购该项目所剩余的贷款。

若以总价计算，此次凯德集团拟出售上海浦发大厦约70%面积的价格相当于当初收购价格的六五折。

尽管这笔交易传闻目前遭到了凯德的否认。但在市场人士看来，这或许并非空穴来风。“年初凯德投资对去年业绩下行提出的主要原因是中国租金疲软和美国利率上升，不排除凯德投资向轻资产转型过程中逐步优化在中国的投资组合，进而优化其资产负债表。”

公开资料显示，2002年竣工的浦发大厦位于陆家嘴核心商圈，与上海环球金融中心、金茂大厦一街之隔，算是上海地标建筑之一。

浦发大厦也是几经易主，才归到了凯德旗下。最早浦发大厦隶属上海国盛集团，国盛是上海市政府重大产业项目的投融资平台，但房地产业务并非其主营业务，于是在2008年以总价14.75亿元将浦发大厦项目公司100%股权及7.21亿元的债权转让给了海航置业。

收购浦发大厦后，海航置业曾联合恒泰证券发行恒泰浩睿—海航大厦类REITs。这是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。

2019年1月，凯德集团对外宣布，与一家国外基金成立合资公司，斥资27.52亿元从海航置业手中收购了上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8～19层和21～32层，地上总建筑面积为41773平方米。此次收购也标志着凯德旗下商务办公项目首次进驻陆家嘴核心商圈。

这笔交易也成了中国首单市场化退出的资产支持专项计划。

彼时，凯德集团高层曾表示，收购浦发大厦的原因很简单，即凯德集团对中国市场未来发展充满信心，而这座大厦地段又如此优越，一定能够创造稳定充沛的现金流。

收购完成后，凯德集团对浦发大厦进行了大刀阔斧的改造升级，并于2022年10月以一座符合甲级标准的写字楼项目正式全新亮相，对外进行租赁。

截至2024年第三季度，浦发大厦的空置率约25%，租金为6元/平方米/天。

“市场环境变化十分关键，全球写字楼空置率都在上升，继续持有就意味着面临更多的成本支出。”某地产服务商咨询人士表示，撤资不仅能释放出现金价值，还能通过资产的再配置与剥离聚焦未来增长点。

凯德投资在11月22日的投资者日活动上宣布，将进一步加快在亚太地区以及欧洲和美国的地域多元化发展。同时强调，将以增长为导向使用资本，实现到2028年将其基金资产管理规模翻倍至2000亿新元的目标，并力争到2028年至2030年将经营利润提高两倍以上，超过10亿新元。

凯德投资集团首席执行官李志勤表示，自2021年以来，凯德投资共回收资本240亿新元，其中有110亿新元来自中国。

实际上，凯德优化在中国的投资组合伴随着对旗下项目的频繁出售。

2021年，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售了中国六个来福士资产组合的部分股权。此项交易完成后，凯德实现资本回收约100亿元人民币。

今年1月27日，凯德投资旗下凯德中国信托发布公告，其已成功出售位于北京朝阳区东三环附近的凯德MALL·双井购物中心，交易价格为8.42亿元。

1月31日，凯德集团再度发布公告，凯德投资与友邦人寿保险有限公司共同成立合资公司，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，保留其余5%股权，交易总对价近24亿元人民币。

凯德方面认为，此举符合凯德投资的资本再循环策略，释放成熟资产价值，回收资本用于再投资。

今年10月，凯德又抛售国内公寓项目，旗下雅诗阁信托将天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓出售给一家未透露价格的第三方，只称将以高于账面价值的价格出售185套服务式公寓，该交易预计将于2025年第二季度完成。

前述市场人士认为，凯德投资“换仓”与其去年在中国市场投资物业表现不佳令公司整体收益下挫有关。通过剥离非核心或不符合其长期发展战略的资产来调整在中国的投资布局。

“尽管在短期内我们在中国重组投资组合时会面临挑战，我们仍将致力于发展中国业务，并将继续推进人民币募资策略，发展我们的基金管理平台。”李志勤表示。

受低迷的市场气氛影响，凯德投资的业绩也遭遇了“滑铁卢”。

2023年全年，凯德投资收入下降3.2%至27.84亿新元，现金净利下降6%至7.81亿新元，营业利润下降7%至5.68亿新元。由于投资物业重估的非现金公允价值下跌约6亿新元，凯德投资在报表上反映出的归属利润大幅下跌79%至1.81亿新元。

凯德投资在业绩发布会上谈到战略方向时指出，在经济逆风期，计划在2024年着重于中国和美国的资产剥离。