齐子元：退租潮中，藏在产业里的变与不变 | 2024观点产业年会

本文为齐子元先生在2024观点产业年会上发表的主题演讲

齐子元（招商蛇口产业园区事业部副总经理）：葛老师是产业园区的老法师，刚才听了葛老师的报告，受益匪浅。我现在讲这个话题，可能稍微把大家带入到沉重的氛围当中，讲讲退租潮这个事，退租潮来的时候，产业中的变和不变，其实是在探求退租潮的表现和深层次的原因，然后给出了我们的一些做法，仅供参考。

说退租潮，有几个表现，一个是大客户没到期提前退租，还有一个是到期了，但是集中退租，还有就是没到期，大客户提前缩租的，这些都影响到了产业园的稳定经营。

在这样的背景下，我从几个方面给各位嘉宾汇报一下。

我们先看现象之变，这个变化在哪里？第一个是政府亲自下场，现在只要你来，只要我有，我都可以给你。全国各地的政府在产业园区空间上锚足了劲。比如深圳说连续5年每年建设投入不少于2000万平方米的工业上楼空间，这是什么概念？我们蛇口工业区一共10平方公里，它要在5年搞出两个蛇口工业区。当然现在这个规模调减了一点，因为发现这个实在是有点难，但是政府的决心不变。珠海政府提出今明两年要新增1000万平米以上的标准厂房，中山、佛山、东莞都有相关的举措，政府亲自下场了，这是一个现象变化之一。当然今年8月1号之后，大家都转变了方式，从原来的政策补贴往基金方向走了，我最近在频繁接待一些地方政府和平台公司，我问他们现在没有原来的政策之后怎么办？他们说现在在找各种路径，包括找平台公司、找基金等等，我看大家还是有办法的。

第二个现象之变是产业用地供给增大，从2019年到现在的产业用地供应是不断增加的，很多商业用地都转为产业用地，供应量不断增大，带来成交价格的下滑，从2023年开始，工业用地成交面积同比增速都同步有很大的下滑，这就代表着实体企业、园区开发运营商拿地更加谨慎，所以工业用地的成交出现了明显下滑的趋势。

还有一个现象之变是市场供过于求，现在不仅在房地产行业去存量，在产业园区行业一样去存量，各地的平台公司招我们也说，你们之前是不通过政府租金补贴，也做到了90%多的出租率，你们是用什么方式，我们可以探讨一下这方面的合作，所以现在也是在消耗存量的阶段。未来产业园区长期还是供过于求的市场。2022年到2023年重点城市厂房租金和空置情况，租金下降，空置情况是在上扬的。

另外一个是运营模式从物业运营向产业运营方向转变，以产业运营为核心的新型运营模式开始形成竞争优势。这是从各上市公司的财报看到的数据，以物业开发为主的营业收入的收入统计是下降的趋势，以运营为主的营业收入的数据表现是逐年上扬的。

刚才讲的是现象之变。接下来再汇报一下深层次之变：

第一是市场需求变了，产业园区除了对传统空间租赁服务有要求，同时市场还要求我们做好产业发展的时间合伙。之前我们的盈利模式是出售、租赁这些基础服务为主，现在轻资产输出、产业投资、资产管理，这方面的要求越来越高了。

第二是时代对产业园的要求变化，产业园区既要有自身高质量发展，同时又要助推新质生产力建设，我们现在在提双循环，后面会具体讲时代对产业园区有哪些变化的需求。

第三是政策对产业园区的导向，引导更多资本参与实体产业发展，引导园区运营商回归产业本质，推动科技创新和产业上升。打通投融资走通业务闭环，可以有利于引导调动社会资本参与园区建设的积极性，有利于增强园区运营主体退出之后再投资能力。再一个是运营主体轻重分离，倒逼产业园区原始权益人由开发建设转向运营服务。再一个是两个强化，强化运营机构培育和强化投资风险管理。

第四是产业对产业园区的需求，产业体系在慢慢蜕变，部分传统产业的发展面临着瓶颈和上限，新型产业体系对产业园区提出要求，战略新兴产业在GDP的占比逐年在上升，产业结构也向微笑曲线两端延伸，价值链上游的引领性科技和价值链下游的高端服务业成为香饽饽。

一个小结：现象之变，从供给端过剩、需求端不足、运营端要谋求穿行。需求之变是市场需要、时代要求、政策导向和产业需求发生了很大的改变。我们要怎么应对？寻求哪些是变化的，我们在行业前景、产业本身和我们的初心上做了一些探讨。

第三部分就来到不变的本质。第一是很重要的一点，中国高质量发展的决心和定力是没有改变的，从二十届三中全会坚定不移推进经济社会高质量发展，到近期各部门打出稳经济政策的组合拳，这个定力和决心是没有改变的。

第二是产业本质的诉求是没有改变的，产业对园区运营商的本质诉求，在不同阶段虽然有所不同，但是本质是向空间服务和时间服务这两项结合。产业园区还是产业发展的平台，也是实体经济的载体，同时也是经济增长的引擎，这个本质是不会变的，所以我们最终还是要回归产业的本质，做企业创新成长的时空合伙人，这也是招商蛇口产业园区做产业园的一个基本的商业逻辑。当然其他的有七轮驱动、九轮驱动，收入多元化，这些都会有，但是时空这两个要素是一直不变的。

产业园运营商发展的初心没有改变，以蛇口工业区为例，我们从1979年到现在40多年，以产业发展引领城市发展的初心是不变的，我们之前打造前港中区后城，再到产城融合，一直就是在用产业发展来引领城市发展。因为产业发展带来空间的发展，空间发展带来高层次人才，高层次人才发展又带来区域的发展，它是产城融合螺旋式上升的过程。

最终的不变是回归产业本质，从物业空间运营向产业发展运营进行转型，坚定产业运营思维，做企业时空成长的合伙人，这是我们不变的。

最后汇报一下招商蛇口的长期坚守。我们也不敢说这个东西能够复制，而且用我们自己的经验，我们全国几十个园区的经验，我们认为产业园区是很难复制的。所以我们提出一园一策，就是一个园区一个策略。当我们发现我们想把蛇口模式复制到外面去的时候，是做不到的，当然这也不是今天我才在这里讲的，是我们集团各位领导论证之后发现的，园区是很难复制的，我提出招商蛇口的长期坚守，能给各位有点启发我觉得很庆幸，但是我觉得这是很难照搬的。

回归产业本质、坚定产业思维、坚定战略转型，这是我们主要的战略方向。招商蛇口产业园区有三个转变：一是从物业空间向产业服务、产业投资、科技投资转变。二是从重资产向以重带轻、轻重结合转变。三是从以房地产开发为主的地产逻辑向产业逻辑和资管逻辑转变。在这三个转变指导下，我们有5个举措，一是聚焦五大新兴产业赛道，聚焦之后你的资源才能够用，招商蛇口产业园区聚焦哪个赛道？数智科技、生命科技、绿色科技、智能制造和文化产业，我们有自己的电视台、报纸，我们希望通过文化产业赋能传统产业，这也是我们重点要培育的赛道。聚焦在这五大新兴赛道上。

二是联合共建创新中心。我们做了两个，一个是国内的创新中心，一个是国际创新中心。国际创新中心我们还结合了留学生创业园这一类的园中园，其实是回应了内循环为主体、外循环相互促进的新发展格局。内循环为主体就是自主创新，我们的国内创新中心就是做国内科技自主创新，国际创新中心和留创园是做技术引进的，因为有很多技术我们确实还是在卡脖子阶段，我们希望通过内外创新中心的错位发展，把内循环和外循环这两个事都做好。

三是持续强化科技产业投资，做好产融结合，也是助推新质生产力建设，赋能园区高质量发展。刚才葛老师也讲到基金的问题，一个产业园区能够做起来，有三个闭环：政务闭环、产业闭环、金融闭环。政务好不好，我们经常投资的时候就会选择城市，政务环境是很关键的。产业有没有基础，这是一个很关键的要素，另外一个就是金融资本是否活跃，金融资本不活跃，当地的创新产业发展起来是非常难的。所以我们持续再强科技产业投资，也是基于三个闭环的考虑。

四是持续锻造产业能力体系。这一块包括从前端的产业研究到产品开发，再到产业组织、产业招商，到后续的园区运营服务，后面赋能、资产管理上，这一链条的全业务能力，其实是我们一直在不断打造的。当然这是一个重要且不紧急的任务，我们领导判断这事一定得做，重要不紧急的事更要做，如果不做就变成重要紧急的事，能力的发展是我们未来所能够获得长足和更高发展的基础。包括我们做产品研究，我们聚焦在五大赛道上，研究这些赛道的产品到底有什么差异化，它和普通办公确实有很大差异，生物医药、智能制造对空间载体的需求其实是很不一样的，包括它的系统，排风、排烟、排湿、排气都有很大的差异，如果还按照传统的说我就有个空间，我租给你，你就算免费，有的行业也进不来，所以在产品研究上我们也花了很大的精力。产业研究更不用讲，这是我们做所有事业的源头，如果产业定位做不好，从产品到产业组织都是没有导向、没有明确目标的。

四是在全国范围打造特色主题化园区。主题化园区才是未来经济增长、行业发展一个非常重要的载体。这些主题园区是围绕我们聚焦的赛道来打，我们一共有5项举措，它和我们的方向是一以贯之的，我们定了5个赛道，围绕5个赛道做产业投资、做相关能力的培养、做主题园区打造，都是想把所有的精力聚焦在某几个领域上，这样才能让这个领域的产业获得长足的发展。

小结一下，招商蛇口做产业园区，坚持长期主义，也坚定产业思维，我们的商业逻辑就是做企业创新成长的时空合伙人，在变和不变的情况下坚持不变，做我们的产业园区。