最高人民法院：逾期办证违约责任的认定

最高人民法院司法解释

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,

参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞（2003年4月28日，法释〔2003p号）

最高人民法院裁判文书

对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证,只要出卖人能够有证据证明,可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。至于因买受人自身原因导致的逾期办证,因申请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分,不存在违约责任的承担问题。

——韩延斌:《商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定》，载《人民司法》2006年第5期。

至于什么情况下承担违约责任以及如何承担违约责任，本条司法解释做了明确具体的规定,以便审判实践中有据可循。首先,本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限。该期限一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日内,对于起算时间又分别做了规定:预售商品房的，自房屋交付之日起算;已竣工的房屋，自商品房买卖合同签订之日起算。确定一个合理期限非常必要，要兼顾房屋买卖合同双方的利益,90日的期限是参照《城市房地产开发经营管理条例》中的有关规定而确定的。其次，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定,即当事人双方有约定的,按约定的内容来办;没有约定违约金或损失数额难以确定的，处理的原则就是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。当然,如果当事人之间有特殊约定，法院在处理时还是要按照当事人的约定内容来办。有这样一个案例，王女士在2001年1月与某房地产开发公司签订购房合同，约定某房地产开发公司在同年5月交房，同时约定如因房地产开发公司的责任造成王女士不能在交房之日起半年内取得房屋产权证书,王女士有权按已付购房款的2%进行索赔。合同签订后,王女士依约支付了购房款，房地产开发公司按期交付了房屋。但直至2002年3月，王女士仍然没有取得产权证书。据调查，王女士不能按期取得产权证书的原因是房——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，第237页。

最高人民法院法官著述

对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证,只要出卖人能够有证据证明,可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。至于因买受人自身原因导致的逾期办证,因申请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分,不存在违约责任的承担问题。

——韩延斌:《商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定》，载《人民司法》2006年第5期。

至于什么情况下承担违约责任以及如何承担违约责任，本条司法解释做了明确具体的规定,以便审判实践中有据可循。首先,本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限。该期限一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日内,对于起算时间又分别做了规定:预售商品房的，自房屋交付之日起算;已竣工的房屋，自商品房买卖合同签订之日起算。确定一个合理期限非常必要，要兼顾房屋买卖合同双方的利益,90日的期限是参照《城市房地产开发经营管理条例》中的有关规定而确定的。其次，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定,即当事人双方有约定的,按约定的内容来办;没有约定违约金或损失数额难以确定的，处理的原则就是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。当然,如果当事人之间有特殊约定，法院在处理时还是要按照当事人的约定内容来办。有这样一个案例，王女士在2001年1月与某房地产开发公司签订购房合同，约定某房地产开发公司在同年5月交房，同时约定如因房地产开发公司的责任造成王女士不能在交房之日起半年内取得房屋产权证书,王女士有权按已付购房款的2%进行索赔。合同签订后,王女士依约支付了购房款，房地产开发公司按期交付了房屋。但直至2002年3月，王女士仍然没有取得产权证书。据调查，王女士不能按期取得产权证书的原因是房——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，第237页。