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深圳前海自贸湾啟紫荆府

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前海【湾啟紫荆府】踩盘笔记
一、项目基本信息
- 项目名称：湾啟紫荆府（备案名），坊间称招商领玺四期
- 位置：前海妈湾板块，西临妈湾二路，北临听海大道，东接前湾水廊道及河岸公园
- 交通配套：距离5号线妈湾站约600米，未来有多条轨道交通串联前海与其他重点片区

- 项目规模：首开区建设用地总面积约9.27万㎡，规划总建筑面积约33.45万㎡，包含居住、公寓、办公、商业等多种业态
二、诚意登记与价格信息
- 已开启诚意登记，冻资50万，登记享开盘优惠（96/142㎡户型减5万，108 - 111 - 121 - 122㎡户型减10万），还有额外好礼赠送。
- 价格曝光：96㎡总价900 - 950万，108㎡ - 111㎡总价1000 - 1100万，121㎡ - 122㎡总价1100 - 1250万，142㎡总价1400 - 1500万。

三、户型分析
1.96㎡户型（E户型，三房两厅两卫）
- 优点
- U型厨房，烹饪动线高效，操作面灵活。
- 大开间客厅，可满足多元生活场景。
- 弧形无柱转角飘窗增加空间趣味性，主卧飘窗功能多样。
- 贯通式阔景阳台，与客厅、卧室双联通，延伸生活宽度。
- 得房率较高，加上赠送后套内面积使用率约90.11%。
- 不足：相对其他户型面积较小，可能在空间感上略显局促。

2.111㎡户型（D户型，三房两厅两卫）
- 优点
- 同样拥有U型厨房和阔景宽厅，公区设计合理。
- 灵动格局，可作独立书房等多功能空间。
- 弧形无柱转角飘窗视野开阔，阳台与客厅、卧室联通。
- 得房率较高，加赠送后套内面积使用率约90.46%。
- 不足：部分房间布局可能受电梯厅影响，面积有所减小（如1栋一单元05号房相邻电梯厅，公区较户型图所示面积小约3m）。

3.121㎡户型（B户型，四房两厅两卫）
- 优点
- 弧形无柱转角飘窗、大进深阳台、宽阔开间大横厅设计，空间感强。
- 洄游式厨房，中西厨兼顾，有独立岛台，操作方便。
- 主卧飘窗视野好，可休憩观景。
- 得房率较高，加赠送后套内面积使用率约95.4%。
- 不足：1栋一单元B户型01、02号房所有次卧和主卧凸窗存在局部差异（如主卧凸窗比部分户型宽约200mm）。

4.122㎡户型（C户型，四房两厅两卫）
- 优点
- 独立采光化妆台，优雅舒适。
- 双面采光书房，兼顾社交与独立生活场景，动静分区合理。
- 南北通透无柱弧形飘窗和长观景阳台，采光和观景效果佳。
- 五开间南向，居住舒适度高。
- 不足：1栋一单元C户型03号房次卧墙体比本户型墙体宽约100mm（可能影响空间感）。

5.142㎡户型（A户型，四房两厅两卫）
- 优点
- 主卧独立化妆台，南北通透大方厅，独立玄关和储藏间，功能实用。
- 弧形无柱转角飘窗视野开阔，X空间灵动格局，可改造为多种功能空间。
- 贯通式超长阳台，横跨客厅与卧室，采光和舒适度好。
- 不足：暂无明显不足之处（根据现有资料）。

四、周边配套
1.商业配套
- 领玺一期自带16.7万平商业，颐湾府底商可满足基本生活需求。
- 印里首期商业（约3万平）已开业，有多个品牌入驻。
2.教育配套
- 附近有妈湾南二外学校、前湾南二外学校，项目南侧有九年制教育用地但尚未招标。
3.生态配套
- 项目紧邻河边公园，周边一个地铁站距离内有月亮湾花园、青青世界、大南山公园等，可快速抵达宝中滨海公园。

五、项目亮点总结
1.前海核心区住宅项目，地理位置优越，发展潜力大。
2.户型设计多样，且各户型都有较高的赠送面积，得房率可观，部分户型空间设计亮点突出（如大阳台、大飘窗等）。
3.周边配套逐步完善，交通、商业、教育、生态等方面均有一定优势。
4.四梯五户设计，具有一定的居住仪式感和私密性。

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