地方政府为啥对收购商品房改作保障房不感兴趣？

今年5月，央行宣布设立3000亿元保障房再贷款，支持地方国企收购库存商品房，改作保障房。10月，住建部、财政部等五个部级单位宣布支持地方用好专项债收购库存商品房。11月，央行发布货币政策报告，再次强调支持收购库存商品房改作保障房。

事实上，地方政府对这项救市措施积极性很低，主要因为该策略在财政、金融、管理和市场层面存在很多问题：

1. 中央政府支持力度不足

相对于庞大的库存商品房，专项债能筹集的资金以及3000亿保障性住房再贷款，数额是很少的，全国337个地级及以上城市、2843个县级行政区‌，每个市、县能分到的资源极有限。地方政府普遍认为中央支持力度很弱，而收购商品房改作保障房并不产生多少收益，反而会增加财政压力。

2. 商品房收购成本高

尽管商品房库存较大，但多数开发商为避免或减少亏损仍希望以接近市场价出售，地方政府很难以低成本购入。国家也强调“按照市场化、法治化原则……以合理价格收购已建成未出售商品房”，政府不能强迫降价。即使开发商愿意降价，地方政府也需要支付巨额资金，这与其财政现状不符。

3. 利息水平影响收购能力

虽然国家允许地方政府发行专项债筹集资金，但这需要支付利息。地方政府近年来负债率普遍较高，继续举债的话偿还压力很大。即使想继续举债筹集资金，专项债的销售也很难。另外贷款也需要支付利息，尽管国家政策倾向于降低利率，但现在财政状况差，即使是较低的成本，地方政府也难以承担。

4. 租金收益难以覆盖成本

在中国的租赁市场上，租金收益率较低，大约为房价总额的1%-1.5%。而保障房的租金标准必须明显低于该水平，这就无法覆盖收购成本的利息，更别提盈利了。 这样商品房转为保障房后，投资回收周期很长，需要数十年甚至更长时间。而地方政府普遍面临财政压力，无法承担长期长期亏损风险。

5. 运营与管理成本高

保障房的分配需要严格遴选，入选者都是低收入家庭。而低收入群体对租金的承受力有限，缴纳物业费的能力与意识也很差，保障房运营收入会很低。而保障房也需要长期管理和维护，包括物业服务、房屋与设备维修等，成本也不会低，预计这块业务会处于亏损状态，政府与国企都很抵触。