左手买、右手卖 卓越商企服务资产大挪移

用小贷公司换了写字楼和公寓。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

刚买下关联方上万个车位没多久，卓越商企服务又打起了资产置换的主意。

根据11月21日的公告，卓越商企服务与关联方卓越置业做了两笔关联交易。一方面，该公司将深圳市卓投小额贷款有限责任公司（以下简称“深圳卓投”）作价3.38亿元卖给卓越置业，另一方面则买入卓越置业在上海一个商业项目的50%股权以及东莞的181套公寓，代价为2.51亿元。

与买车位不同，这次卓越商企服务无须支出现金，还预计能收到约0.87亿元的现金。

11月22日，卓越商企服务相关人士对中国房地产报记者表示，此次交易是通过出售资产回报率较低、风险和收益稳定性较弱的小贷公司股权，置换价格较低、均有运营潜力和增值空间的资产。上海项目计划以持有为主，东莞公寓的处理方式比较灵活，可租、可售。

3.38亿元卖小贷公司

据卓越商企服务介绍，深圳卓投成立已有6年多的时间，主营业务是为在深圳地区有融资需求的物业管理服务业务客户提供金融服务。卖掉这家公司，是因为金融服务与物业管理服务之间的协同效应不及预期，且金融服务并没有带来新增的物业管理业务和提高物业客户的满意度。此外，随着贷款市场报价利率的下降，低风险优质客户更倾向于金融机构贷款，使得深圳卓投的加权贷款利率持续下降，“预期未来小额贷款业务的盈利会持续下降。”

从财务数据来看，深圳卓投近三年的业绩波动较大，2022年、2023年及今年前10月的收入分别为0.36亿元、0.19亿元、0.35亿元，除税前净利润则分别为0.26亿元、0.02亿元、0.08亿元。除税前净利率虽然在2022年高达71%，但今年前10月已降至22%。

2022年、2023年，卓越商企服务与金融服务业务部分相关的资产回报率分别为6.79%、0.55%，远低于11.92%及8.11%的整体资产回报率。

事实上，此前已有不少投资者对小额贷款这项非主营业务持质疑态度。有投资者表示，上半年，卓越商企服务又投入了3亿元到小贷公司，所以金融服务收入1935万元，毛利率高达91.6%，可是上半年应收贷款拨备激增至5182万元，应收贷款减值亏损2110万元，“这有何意义？”“小额贷款收益少，风险大，每年计提坏账损失，公司为什么还要做此业务？”

而卓越商企服务早在2021年就曾打算以3.05亿元出售深圳卓投给关联方，后因为审批等问题未能落地。

2.51亿元收购商业物业

就房地产行业目前的流动性而言，让卓越置业掏出3亿多元的现金只为接盘卓越商企服务的边缘业务，不太现实。于是，卓越商企服务投桃报李，也收下了卓越置业的部分商业资产。

交易的标的公司由卓越置业及上海万科房地产有限公司分别拥有50%权益。该公司持有的资产位于上海市十大商业中心之一的五角场中心区，房屋建筑总面积为90713.34平方米，共3栋建筑，包括100米高主楼及50米高双子塔、空中走廊及下沉式花园广场，目前已有多家知名企业入驻。

卓越商企服务本次将收购的就是卓越置业所持的50%权益。

除了上海的综合体外，卓越商企服务还买入了东莞市骏豪商务中心建筑面积约1.2万平方米、估值约1.2亿元的181套商务公寓。

值得注意的是，这笔交易附带了回售条款，卓越商企服务可要求卓越置业购回全部或部分股权、资产。

该公司认为，目前商业物业价格处于低位，本次交易是以优惠价格收购高质量资产的机遇，可扩宽收入来源，也可以通过转售获得投资收益。

据了解，2023年，卓越商企服务曾出售深圳的两个长租公寓项目。对此，该公司相关人士表示，本次购入的公寓周边有高尔夫球场配套，项目有稀缺性且价格合理。“公司计划以出租兼转售的方式运营，并非重新进入长租公寓赛道。”上海的写字楼目前出租率超过80%，“将持有为主”。

上半年，卓越商企服务已经跟关联方买了1万多个车位，总代价近6亿元，加上对深圳卓投增资等影响，截至6月末，该公司的现金及现金等价物约10.8亿元，较2023年底减少了50%。此次又花2亿多元买入写字楼、公寓等重资产，部分投资者担心其用现金换存货的行为会导致现金流恶化。

卓越商企服务则表示，资产变重是资产负债表的变化，而不是目的。至于现金流，车位交易的写字楼车位都是采取日结月付预付等形式结算，现金流稳定。从收益的角度看，车位年净利润超过4000万元，利润率约50%，年化回报6.5%，对比现金资产2%的收益有明显提高。