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前不久，北京住总集团拿下了一个建筑工程大单：13.54亿元。

甲方的案名叫“北京隅东序”。

这是北京朝阳区十八里店的新盘，想打造成“首都豪宅新序”，有人甚至拿它和广渠金茂府、泛海世家、北京宸园比肩。

对于这些，北京隅东序想必是欣然接受的，拉高了自己的段位。

一个贵族需要三代人。在北京地产圈，金隅地产目前在豪宅领域的成就，还不是很高。

金隅地产董事长程洪亮有抱负和魄力，想提升产品力，往高端上走，把希望寄托在北京住总集团身上。取名“北京隅东序“，也是想有个新的开始。

如果往上溯源，它们都是北京市的国有企业。金隅地产的母公司金隅股份是“水泥大王”。

拿下北京隅东序，北京住总集团击败了一众对手，包括北京建工土木工程、北京韩建集团、中建一局三建、中铁建工集团、河北建设集团、中国新兴建筑、中铁建设集团。

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强手如云，北京住总集团能够突围很不容易。北京住总集团成立于1983年，以地产开发和建安、市政施工为主业，2023年营收421亿元，利润7.3亿元。

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开标记录显示，北京住总集团的企业市场行为信用评分最高，达到98.38分；而北京韩建集团得了个倒数第一，82.17分。

最终，评标委员会给北京住总集团打出了97.86分，排名第一胜出。

但投标人商务信息显示，北京住宅集团的“企业业绩”一栏里，提供了三个在北京的安置房或保障房项目，它并没有豪宅代表作。

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之前，金隅地产在北京也鲜有豪宅。目前，它旗下称得上豪宅的，是位于苏州的紫金翡丽甲第，由金隅地产和保利地产分别持股60%和40%。

仅从案名上看，就是一个充满了土豪味的项目，穿金戴玉，又是“紫金”，又是“翡丽”——百达翡丽的“翡丽”，还是个“甲第”——旧时豪门贵族的宅第。

但到了十八里店的时候，很奇怪，北京隅东序又刻意地去掉了“金“——这可是金隅品牌里的“金”。

金隅地产旗下的两个豪宅，并不像兄弟，更谈不上同属于一个产品系。

关于金隅地产做豪宅，就像“东序”一样，仅仅是个开始。

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学习元玺好榜样

刚开始做豪宅，最简单的方法就是学习、借鉴。

在户型上，北京隅东序借鉴的痕迹比较重。

它一共公布了八款户型图：95平米、99平米、127平米、129平米、149平米、160平米、177平米和188平米。

款式比较多，户型面积段比较全，和丰台的城建玺院有点像，想打造豪宅社区，但由于容积率问题，不得不配一些刚需小户型。

北京隅东序瞄上了往西33公里之外的元玺。

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虽然两个项目的容积率都是2.8，但东序限高60米，元玺限高80米，两者楼栋的空间尺度是不一样的。

这也决定了元玺的楼栋空间更大，户型可做得更纯粹些：120平米、145平米、147平米、152平米、170平米、187平米和196平米，没有100平米以下的产品。

当然，每一个楼盘都是独一无二的，不必苛求北京隅东序非得找一个一模一样的学习对象。

在户型上，北京隅东序借鉴了不少，尤其是楼王，基本是翻版而来。

北京隅东序最大的户型188平米四室两厅三卫，在6号楼和12号的端户，共计68套。这是一款很特别的大平层，客厅在侧面，L型弧形大落地窗，主卧带南向卫生间。北京隅东序售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

在借鉴元玺户型上，北京隅东序没有完全照搬，还是做了一些优化，主要体现在下面几点：北京隅东序售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

1、客厅。北京隅东序赠送了L型飘窗5.4米，加上客厅37平米，共计42.4米，不敌元玺的48平米；

2、公卫。北京隅东序约6.3平米，干湿分离；元玺有个L储物间，导致卫生间约6平米，没有做到干湿分离；

3、厨餐厅：北京隅东序做到一体化，约17平米，餐厅拥挤，但没有占用客厅空间；元玺厨房就有19平米，设计了岛台，把餐厅和客厅放在一起，进大门和进主卧受影响。花姐更喜欢北京隅东序的设计；

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4、主卧套间：北京隅东序39平米、外带10.2平米开敞阳台——送一半面积5.1平米，共计49.2平米；元玺36.4平米——含赠送的2.3平米飘窗；

5、南向次卧：北京隅东序约10.5平米、外带4.8平米开敞阳台——送一半面积2.4平米，共计12.9平米；元玺12.5平米——含赠送的1.9平米飘窗；

6、北面套房：北京隅东序18.5平米，元玺21平米——含赠送的2平米飘窗；

7、北面次卧：北京隅东序9.6平米，元玺10平米；

8、入户玄关：北京隅东序更讲究“隐”，分三进：电梯厅、玄关、客厅；元玺则电梯大门基本正对着房子大门。

从整体来看，北京隅东序的户型要优于元玺，毕竟后者是一年前的产品。

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来自692地块的冲击

当金隅地产学习元玺后，也有人在对标北京隅东序。

这个对标者，就是西南一路之隔的1303-692地块，将于11月29日揭晓买家。

先看一下北京隅东序的地块参数：1303-686地块是住宅、1303-687幼儿园，住宅楼面价约5.2万/平，指导价7.9万/平，上下浮动8%。

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其中，住宅地块用地规模43661.924平方米，容积率2.8，地上建筑规模122253.387平方米，控高60米。整个小区共规划了17栋楼，824户，最高18层，最低9号楼5层和13号楼6层，机动车停车位918辆，非机动车停车位1674辆——全部位于地下，包括453辆电动自行车，有消防隐患。

同在一个区域的692地块，用地规模为47971.735平米，地上建筑规模134320.86平方米，原本的地块参数——容积率和建筑控高都是一样的。

但在2024年9月30日，692地块被调规了，具体内容是：

1、保留原建筑高度60米，局部变成80米——按建筑基底面积30%计；

2、原规划需配建4500平方米机构养老施设施、1500平方米的社区居家养老设施，调整为配建不少于1000 平方米社区养老服务驿站。这样一来，地块总建筑规模为129320.86平方米，容积率降为2.695。

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经过调规之后，一是高度调高了20米，二是容积率低了0.105，三是配建少了减少5000平米。从整体上看，692地块素质优于686地块，这会让它楼栋距更宽，配建的成本也省了不少。

不仅如此，花姐预计692地块的产品会进一步迭代，阳台设计会向北京宸园看齐，南向做内嵌式阳台，北向送设备平台。而北京隅东序是南向开敞阳台，不能封闭，也计入了一半建筑面积。

北京冬冷夏热，内嵌式阳台和开敞阳台的实用性差异甚大。

拿北京宸园的165平米户型举例：四室两厅三卫，南向的客厅、主卧和次卧都赠送了面积——将阳台面积纳入室内，赠送一半面积约14.3平米，北面的设备平台和挑空面积全部纳入室内面积，约5平米。这19.3平方米是室内使用面积。

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而北京隅东序的160平米户型：四室两厅两卫，南向的客厅和一个次卧赠送了阳台——不能封闭，赠送一半面积约5.5平米，主卧送了一个L型飘窗5平米左右，北面没有赠送。

无论从赠送面积大小，还是实用性，北京隅东序都弱于北京宸园。它们基本是同一时期拿地的。

692地块一旦面市，会对北京隅东序的产品形成强力冲击。有些本来想买北京隅东序的客户，也会因此而犹豫、等待。

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