关于上海市国有土地上房屋征收与补偿政策核心要点

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上海市政府令第 71 号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》是规范当地房屋征收与补偿工作的重要依据，其核心要点涵盖征收与补偿的各个关键环节，具体如下：

一、总则

目的与依据：为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际制定本细则，旨在维护公共利益，保障被征收人合法权益。

适用范围：明确适用于本市国有土地上的房屋征收与补偿工作。

基本原则：遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开原则。

管理部门及职责

市房屋行政管理部门主管全市房屋征收与补偿工作，负责业务指导与监督管理。

市和区多部门依职责分工协同保障工作开展，被征收房屋所在地街道办、镇（乡）政府配合相关工作。

征收主体与征收部门

区政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作，区房屋行政管理部门为征收部门，负责组织实施，可委托非营利性房屋征收事务所承担具体工作，征收部门对其行为负责并担责。

工作人员要求：从事相关工作的人员须经市房屋行政管理部门法律和业务知识培训考核，持证上岗。

举报处理：任何单位和个人有权举报违规行为，相关部门应及时核实处理，监察机关加强对工作人员监察。

二、征收决定

征收情形：为保障国家安全、促进发展等公共利益需要，包括国防外交、基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、旧城区改建等情形，确需征收房屋的，由区政府作出决定。

规划和计划要求：征收房屋建设活动应符合多项规划，保障性安居工程和旧城区改建需纳入区国民经济和社会发展年度计划。

征收范围确定

不同建设项目依据相应规划许可或由多部门共同确定征收范围。

征收范围确定后有一系列禁止或不增加补偿费用的行为规定，相关部门受理相关事项时要求提交书面承诺，征收部门公告并通知多部门，暂停期限最长 1 年。

旧城区改建意愿征询：改建范围确定后，需组织征询被征收人、公有房屋承租人意见，90% 以上同意方可改建。

房屋调查登记：征收部门对房屋权属等情况调查登记，结果应公布，被征收人等需配合。

未经登记建筑处理：区政府组织认定和处理，合法及未超期临时建筑给予补偿，违法及超期临时建筑不予补偿。

征收补偿方案

征收部门拟订方案报区政府，内容涵盖征收依据、目的、范围、房屋认定、补偿方式等多方面。

区政府组织论证并公布征求意见，旧城区改建需组织听证会，征求意见不少于 30 日，之后应公布修改情况。

征收补偿费用：包括货币补偿资金和产权调换房屋，资金应足额到位、专户存储、专款专用，产权调换房屋应符合质量和交付许可要求且产权清晰无负担。

社会稳定风险评估：征收决定前，征收部门会同多部门进行评估并报区政府审核。

房屋征收决定作出及公告

区政府作出决定，涉及 50 户以上应经区政府常务会议讨论，决定后应及时公告，载明补偿方案和复议、诉讼权利，同时做好宣传解释，征收房屋时国有土地使用权同时收回。

旧城区改建征收决定作出后，组织签订附生效条件补偿协议，签约比例不低于 80%，达到则协议生效，否则征收决定终止执行。

征收决定的复议和诉讼：被征收人、公有房屋承租人可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

三、补偿

补偿协议主体：由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订，按户补偿，以征收决定作出日合法有效证件计户。

评估机构选定：被征收房屋价值由选定的有资质评估机构评估，评估机构由被征收人等协商选定，不成则按投票、摇号或抽签等方式确定，应独立、客观、公正工作，不受干预。

房屋征收价值评估

考虑多种因素，评估时点为征收决定公告日。

对评估结果有异议可申请复核评估，对复核结果有异议可向专家委员会申请鉴定。

征收居住房屋补偿方式

被征收人等可选择货币补偿或产权调换，选产权调换的，征收部门提供房屋并结清差价。

旧城区改建征收居住房屋，区政府应提供改建或就近地段房源，差价按市场价结清，就近地段范围在征求意见时确定。

征收居住房屋补偿、补贴和奖励

补偿包括房屋评估价格、价格补贴、特定房屋套型面积补贴、居住困难户保障补贴、搬迁和临时安置费，对按期签约搬迁者给予奖励，标准由各区制定。

征收居住房屋补偿、补贴计算标准

补偿金额 = 评估价格 + 价格补贴（有特别规定从其规定），评估价格计算涉及单价、建筑面积，单价低于均价按均价算，均价由评估机构计算公布，价格补贴有系数规定，旧式里弄等房屋还有套型面积补贴，标准由区制定。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋补偿、补贴标准

被征收人选择货币补偿，对其与承租人补偿金额有不同计算公式，旧式里弄等房屋增加套型面积补贴；选择产权调换，由被征收人安置承租人，租赁关系保持，补偿金额计算公式也有相应规定。

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋补偿、补贴标准：对被征收人按评估价格 100% 补偿，承租人补偿按公有房屋承租人规定执行。

居住困难户优先保障

人均建筑面积不足 22 平方米（已享受经适房政策除外）增加保障补贴，可用于购买产权调换房屋，补贴计算有公式，折算单价由区公布，符合经适房政策条件的可优先购买。

优先住房保障申请和审核：困难户向区住房保障机构申请审核，机构按规定认定并公示，有异议进行核查公布。

征收居住房屋其他补贴标准

选产权调换的，交付前支付临时安置费或提供周转用房，造成搬迁支付搬迁费，具体标准由区制定。

征收非居住房屋补偿

可选择货币或产权调换补偿，包括房屋市场评估价格、设备搬迁安装费、无法恢复设备重置价结合成新费用、停产停业损失补偿，按期搬迁有搬迁奖励，标准由区制定。

停产停业损失补偿

按被征收房屋市场评估价 10% 确定，有异议可提供材料申请评估并按结果补偿，对评估结果有异议可按规定申请复核、鉴定。

征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋补偿标准

被征收人选择货币补偿，对其与承租人补偿金额有计算公式；选择产权调换，由被征收人安置承租人，租赁关系保持。

征收宗教团体所有房屋补偿标准

征收部门事先征求宗教事务管理部门意见并签协议；代理经租房屋租赁关系终止，居住与非居住房屋补偿方式和标准有不同规定。

征收依法代管房屋补偿标准：征收部门与代管人订立协议并公证，资料保全，补偿方式与标准按宗教团体代理经租房屋非居住情况执行。

征收设有抵押权房屋补偿标准

抵押人与抵押权人协商处理抵押权及债权，达成协议按协议补偿，不成时货币补偿款办理提存，产权调换时抵押权人可变更抵押物。

订立补偿协议：双方就补偿多方面事项订立协议，一方不依法履行等，另一方可申请复议或诉讼。

搬迁要求：先补偿后搬迁，区政府补偿后，被征收人等应在约定期限内搬迁，禁止非法方式迫使搬迁，建设单位不得参与搬迁。

补偿决定及复议和诉讼

达不成协议或所有权人不明确，征收部门报区政府作补偿决定并公告，补偿决定应公平，对居住和非居住房屋补偿争议有不同补偿方式规定，被征收人等不服可申请复议或诉讼。

补偿决定的司法强制执行

被征收人等在法定期限内既不复议诉讼又不搬迁，区政府可依法申请法院强制执行，申请前应书面催告，申请时提交相关文件材料。

居住房屋征收补偿所得归属和安置义务：被征收人负责安置使用人，公有房屋承租人所得补偿归其及共同居住人共有。

补偿结果公开：征收部门建档案并公布分户补偿结果，区审计机关监督费用管理使用并公布审计结果。

四、法律责任

政府部门工作人员责任：不履行职责或违规者，责令改正、通报批评、赔偿损失、给予处分，构成犯罪追究刑事责任。

暴力威胁等搬迁责任：采取非法方式搬迁造成损失的，承担赔偿责任，构成犯罪追究刑事责任，不构成犯罪给予处分或治安处罚。

非法阻碍依法征收责任：暴力阻碍征收工作，构成犯罪追究刑事责任，违反治安管理给予处罚。

与补偿费用有关违法行为责任：贪污等行为责令改正、追回款项、退还违法所得、给予处分，构成犯罪追究刑事责任。

评估机构责任：出具虚假或差错报告的，责令改正、警告、罚款、记入信用档案，情节严重吊销资质证书，造成损失赔偿，构成犯罪追究刑事责任。

五、附则

用语含义：明确被征收人、公有房屋承租人、共同居住人、房屋使用人的定义。

施行日期：本细则自公布之日起施行，同时废止旧的拆迁管理实施细则和面积标准房屋调换应安置人口认定办法，《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得拆迁许可证项目按原有规定办理，但不得强制拆迁。

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