子女借父母名义购房引发房屋归属争议，北京房产律师解析案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告主张

原告赵华向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理位于北京市门头沟区M 号（以下简称 M 号）房屋的权属转移登记手续，将 M 号房屋转移登记至原告名下。

事实和理由：原告赵华系钱英和赵强之女。生父、生母分别于1999 年、2021 年去世。原告之母钱英与被告孙明于 2000 年登记结婚，二人婚后无子女。2012 年，原告与钱英、孙明协商一致达成借名买房的约定。原告借用两位老人的名义申请并出资购买了 M 号房屋。此后，原告与母亲、被告共同居住在上述房屋内，且由原告承担 M 号房屋使用所涉的一切费用。

现该房屋取得房屋权属证书已满五年，可自由转让，原告与被告协商变更M 号所有权变更登记手续无果，故诉至法院。

（二）被告辩称

被告孙明辩称：我不同意原告的诉讼请求，不存在原告所谓的借名买房。理由如下：

1. 根据相关法律规定，房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明，M 号房屋登记在孙明和钱英名下，二人拥有 M 号房屋的产权是毋庸置疑的。

2. 孙明原有拆迁款 21.95 万元、房补 6 万等款项，钱英母女本身家境不好，钱英与孙明结婚后，钱英母女办理另外一套二居室的继承手续时，孙明替她俩交购房款三万元。赵华曾在刚毕业时在昌平区购买房屋，当时说好的是共同买房，孙明也出资了，后来房屋出售所得款项也都是由赵华管理，后来继续用于购买房屋。

原告所述由其本人出资购买案涉房屋并不属实，原告交纳购房款和各项费用并不代表购房款来源于原告自身，也不代表是赵华一人买房。孙明家本来是一个整体，因为钱英和孙明身体都不好，行为能力有限，因此两个人的所有钱都是由赵华掌管的。孙明作为钱英的配偶仍然在世，原告想将整套房产过户到其名下，没有相关法律依据。

（三）法院查明

孙明与钱英于2000 年登记结婚，赵华系钱英与前夫所生之女。钱英于 2021 年死亡。

2010 年 4 月 29 日，住房保障管理部门向孙明、钱英出具《限价商品住房购买资格审核备案通知单》，告知其根据北京市限价商品住房管理规定，经审核，孙明家庭符合北京市申请购买限价商品住房条件，准予备案。其上载明“你家庭申请人口 2 人，姓名：孙明、钱英，家庭特殊情况老龄，配售一套一居室限价商品住房。”

2013 年 3 月 14 日，北京市门头沟区住房保障办公室出具《门头沟区限价商品住房摇号结果及选房通知单》，通知孙明于 2013 年 3 月 21 日上午选房，并交纳定金五万元。

2013 年 3 月 21 日，选定商品房后，赵华名下招商银行账户向北京 Z 公司转账支付 50000 元。2013 年 7 月 15 日，孙明、钱英与北京 Z 公司签订《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》，约定由孙明、钱英购买位于门头沟区 M 号房屋（即本案诉争房屋），合同总价款为 534865 元。

同日，赵华名下账户向北京Z 公司转账支付购房款 60000 元、424865 元。交房后，钱英一直在该房屋居住直至其死亡，孙明一直在该房屋居住直至其被认定为限制民事行为能力人，赵华有时在该房屋居住。

2014 年 4 月 14 日，北京市规划和国土资源管理委员会向孙明、钱英发放不动产权证书，证书显示 M 号为钱英、孙明共同共有，性质为限价商品住房。

赵华主张，M 号房屋系其借孙明、钱英之名购买，由赵华实际看房、选房，购房款、税费、装修费均由其支付，实际使用过程中，其支付过水、电、取暖费。为证明该主张，赵华向本院提交：

1. 赵华对门头沟 N 号房屋的所有权证书、2012 年 12 月 16 日赵华与案外人王玲就 N 号房屋签订的《房屋买卖居间合同》，证明赵华为购买 M 号房屋，将其名下 N 号房屋出售获得 118 万元，该款项系 M 号房屋购房款来源。

2. M 号房屋的购房合同、购房款转账支付凭证、税费发票、入住通知书、装修通知、取暖费收据、水电燃气支付凭证、居住证明、生活照片、业主群截屏，证明赵华实际支付了购房款、税费以及后续部分水、电、燃气、取暖费等费用，赵华在 M 号所属小区的业主群中，并在 M 号房屋中实际居住生活。

3. 赵华的外甥、赵华的表妹分别出具的书面证人证言，两份证人证言主要载明曾听到过孙明、钱英与别人聊天时明确表示 M 号房屋由赵华夫妇实际出资，等满五年后就会过户给赵华。

经质证，孙明不认可上述证据的证据目的，认为N 号房屋与本案没有关系，孙明的钱款由赵华保管，转账支付 M 号房屋购房款系由赵华代办；赵华支付水电费及装修房屋的钱款来源于孙明；生活照并不能表示赵华在 M 号房屋居住；两位证人均与赵华存在亲属关系，其证言不可信。对于购房款、税费以及水电费等支出的钱款实际来源于孙明的主张，孙明并未提供证据予以证明。

庭审中，经询问，双方均认可M 号房屋的购房合同、所有权证书、税费收据等均由赵华掌握保管。

（四）裁判结果

驳回赵华的诉讼请求。

二、案件分析

（一）借名买房关系的认定

1. 出资情况分析

从购房款的支付路径来看，M 号房屋的购房款均是从赵华名下银行账户转账支付的。虽然孙明主张这些款项实际为其所有，但却未能提供相应证据。在这种证据状况下，从出资角度而言，赵华具有较强的主张优势。

2. 房屋使用与文件保管情况

在房屋实际使用方面，M 号房屋由赵华装修，且在实际使用过程中产生的水、电、燃气、取暖等费用多由赵华支付，同时孙明、钱英一直居住在此，赵华也曾在此居住。从相关文件保管情况来看，M 号房屋的购房合同、所有权证书、收据和发票等重要文件均由赵华管理。综合这些因素，并考虑双方的特殊身份关系，可以初步认定赵华与钱英、孙明之间存在借名买房的合意且已实际履行，形成了借名购房的法律关系。

（二）借名买房合同的效力问题

1. 法律规定解读

根据我国法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的合同无效。而且无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。对于借名买房这种特殊情况，如果借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

2. 本案与政策规定的冲突

《北京市限价商品住房管理办法》明确规定，限价商品房是北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，其出售对象具有特定性。购买此类房屋必须符合相应规定并取得相应资格，而且购房人取得房屋权属证书后5 年内不得转让所购住房，确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。

在本案中，赵华借用孙明、钱英名义购买M 号房屋的行为，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，明显违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益。因此，双方之间的借名约定应被认定为无效。

（三）裁判结果的合理性

尽管M 号房屋现已满足上市交易条件，但由于双方之间的借名约定损害了社会公共利益，自始无效，所以 M 号房屋应依法认定为系钱英与孙明的共同财产。基于此，法院对于赵华要求孙明协助其将 M 号房屋转移登记至自己名下的诉讼请求不予支持是完全合理的，这既维护了法律的严肃性，也保障了社会公共利益和保障性住房政策的有效实施。

三、案件启示

（一）对借名买房风险的充分认识

1. 政策风险

借名购买政策性保障住房存在巨大风险。就像本案中的限价商品房，其是政府为特定群体提供的住房保障资源。当事人在考虑借名买房时，必须充分了解相关政策法规，意识到这种行为可能对社会公共利益造成损害，同时也会给自己带来极大的法律不确定性。一旦违反政策，即使存在实际出资和使用等情况，也可能无法获得房屋所有权。

2. 证据与证明风险

在借名买房纠纷中，证据的作用至关重要。本案中，虽然赵华有一定的证据支持其借名买房主张，但由于部分证据的证明力问题（如亲属证人证言）以及对方的反驳，使得案件结果对其不利。因此，在借名买房过程中，如果要保障自身权益，必须确保有足够充分、有力且无瑕疵的证据，如清晰的资金来源证明、书面的借名协议（在不违反法律法规的前提下）等，以应对可能出现的纠纷。

（二）对法律规定和公共利益的尊重

1. 法律底线意识

律师在处理此类案件时，应始终保持对法律规定的敬畏，引导当事人遵守法律。无论是在合同的签订还是履行过程中，都不能触碰法律红线。对于借名买房这种可能涉及违反法律法规的行为，要向当事人充分解释清楚法律后果，避免当事人因无知而陷入不必要的法律纠纷。

2. 公共利益考量

在维护当事人合法权益的同时，要重视社会公共利益。本案中，法院的判决体现了对国家保障性住房政策的维护，保障了更多符合条件家庭的权益。这提示我们，在处理案件时，不能仅仅局限于当事人之间的利益平衡，还要从更宏观的社会层面考虑问题，确保法律的公平正义得以实现。

（三）谨慎处理家庭财产关系与特殊身份下的交易

1. 家庭内部沟通与协议

在家庭内部涉及复杂财产关系时，如本案中的重组家庭与房屋购买问题，各方应当进行充分、清晰的沟通，并尽可能以书面形式明确各方的权利和义务。尤其是在涉及重大财产交易且存在特殊身份关系的情况下，更要谨慎处理，避免因模糊不清的约定导致日后的纠纷。

2. 考虑特殊身份因素的影响

特殊身份关系在法律案件中往往会增加复杂性。在本案中，赵华与孙明、钱英的亲属关系既影响了借名买房合意的认定，也在一定程度上影响了证据的可信度。在处理类似案件时，要充分考虑这种特殊身份因素可能对案件结果产生的影响，提前做好应对准备，无论是在证据收集还是诉讼策略制定方面。