城中村改造“大扩围”，意味着什么

原创 刘晓博

楼市又出大招！

近日，住建部、财政部联合下发通知，把去年确定的、以35个超大、特大城市为目标的城中村改造，扩围到近300个地级或以上城市。

城中村改造，可以理解为“新一轮棚改+大基建”。

对于300来个地级或以上城市的城中村，未来有三种处理方式：一部分拆除重建、一部分整治提升、介于两者之间的拆整结合。

最核心的、意义最大的，当然是拆除重建。目的是减少住房存量、创造购房需求、推动新建商品房去库存，并通过“净地出让”的新模式提高地价，其他两类改造则可以消除安全隐患，创造出GDP。

国家的支持政策包括：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。

总之，就是给低息资金支持。

城中村，是城市中集体用地上的原村民建筑，这些土地没有经过征地环节，建筑成本低、租金价格低，房屋密度大、存在一定安全隐患，看起来也不那么高大上。

官方明确：新一轮城中村改造拆除重建的时候，将采取“净地出让模式”，这是一句非常关键的话。

之前，城中村改造一般是房企主导，政府支持。房企跟村集体、村民谈判，谈出拆除重建的条件，包括每户补偿多少面积的房子，补偿多少现金等。

在这个模式中，没有“土地中间商”，政府只获得税收和GDP增量，但效率不高，很容易扯皮。

净地出让模式下，征地拆迁的主体变成了政府，政府跟村集体和村民谈判、补偿，拿到净地之后招拍挂出让。这个模式下，政府成为土地中间商，将获取一定的土地差价。

由此带来一系列新变化：

第一，更有效率，推进更快；第二，有了土地交易的中间环节，地价将上升；第三，可以控制开发节奏，在房地产市场低迷期，政府先通过发债、拆除城中村，拿回土地，可以不急着开发。

这其实是“棚改2.0”。跟2016年到2018年的棚改1.0相比，有以下这个新特点：

第一，这一轮棚改以城中村为主；第二，采取净地出让模式，可以适当提高中心城区的地价、租金水平；第三，采用房票补偿模式，房票其实就是房屋兑换券，拆迁户用来兑换商品房，帮助新房去化；第四，拉长棚改土地开发周期，进一步强化去库存的功效。

棚改之所以非常管用，是因为拆除了一批存量住房，创造了一批“必须马上购房”的当期需求，对楼市支撑作用非常大。

现在，城中村改造从35个超大、特大城市扩大到了300来个城市。为什么扩大？

因为普通地级市楼市更冷，地方财政压力更大。城中村改造扩围，是宏观政策轰油门、楼市政策升级的里程碑。

住建部领导近日表示，今年将“新增实施100万套城中村和危旧房改造”。注意，这100万套不是总量，而是增量。

很多读者关心的是，新一轮城中村改造（棚改2.0），会不会产生2016年到2018年的惊人效果，让普通地级市房价也大幅飙升？

我觉得不太可能。

这一轮房地产大调整，是1998年全面房改以来力度最大的一轮调整，打破了很多人的“楼市信仰”。要重建这种信仰，难度非常大。在三四线城市重建这种信仰，更是基本不可能。

上图是1998年以来，中国每年的新增城镇人口数量。这个数据的多少，决定着买房人的多少。未来，每年能新增1100万人就不错了，而之前平均每年新增2200万左右。

所以大中小城市都有人口增量的时代过去了，人口增量主要在大城市，很多地级市的市区人口停止了增长。

上图是历年新房销售面积，未来能稳定在10亿平方米就相当不错了。

中国房地产行业产能严重过剩，继续维持之前的开发规模是不可能的。去产能是必须的，尤其是人口竞争力偏弱的三四五线城市，目前库存量非常大，即便不开发新盘、不出让新的土地，卖上5到10年都未必能卖完。

拆除一批城中村可以减少住房存量，推动去库存。但这同时意味着，杠杆（或负债）将不断向政府转移，需要发行很多国债、地方债。

如果棚改2.0力度过猛，可能让过剩产能卷土重来，将来很难应付。

所以棚改2.0大概率是温和的，而不是“下猛药”。当着毕竟是政策力度加大，所以对当前的经济、楼市和股市都是利好。但三四五线楼市想回暖，需要的时间很长，难度很大，除非出现大通胀。

未来楼市有价值的城市也就20来个，而且还必须是中心城区。现在几乎每个城市，都出现了自己的鹤岗化片区。

楼市最有价值的，是北上深，其次是广州、杭州。

再往后，是成都、南京、苏州、天津、重庆、东莞、厦门、武汉、西安、郑州、宁波、长沙、合肥、济南、青岛等。福州、海口、三亚、珠海等的部分核心片区，也有一些价值。