架空层再现！北京亦庄新城0202街区地块即将招标

北京第三个架空层项目地块开启预申请。11月18日，北京市规自委上架一宗住宅预申请地块，该地块为亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、B1、G1-1、G1-2地块，出让宗地起始价为34.8亿元。其中，X24R2地块起始价为31.18亿元、X24B1地块3.62亿元，溢价率为15%。值得一提的是，上述地块鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米的首层架空空间，这也是继昌平龙湖·观萃和丰台金茂·璞逸丰宜项目之后，北京第三个架空层项目，同时也是亦庄首个架空层项目。

亦庄首个架空层项目

预申请公告显示，北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、B1、G1-1、G1-2地块土地规模约为6.7万平方米，规划建筑规模约为11.42万平方米，起始价34.8亿元，溢价率为15%，预申请受理时间为2024年11月16日—12月16日。

具体来看，该地块东至博兴路，南至泰河一街，西至博兴六路，北至泰河路。其中，X24R2地块用地性质为二类居住用地（R2），用地面积约为3.09万平方米，容积率2.5，地上建筑规模约7.72万平方米，控高80米，鼓励X24R2地块与X24B1地下空间进行连通。

同时，在住宅用地外，还配套有商业和公园。其中，X24B1地块用地性质为商业用地（B1），用地面积约为1.48万平方米，容积率0.9，地上建筑规模约8317平方米，控高16米。X24G1-1、2地块用地性质均为公园绿地（G1），建议由建设单位认建认养，用地面积分别约为0.77万平方米和1.36万平方米。

值得一提的是，上述地块的建设规划打造"亦庄好房子"模式，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间。架空层层高不得低于3.6米，层高在3.6米至4.9米之间，其面积不计入容积率；层高高于4.9米则按实际面积计入容积率。其次，架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。

据悉，北京近十年来首次采用架空层设计的项目是龙湖·观萃，该项目在社区内搭建了约1000平方米的架空层泛会所，包含五大主题空间，并由风雨连廊相连。同时，丰台金茂·璞逸丰宜项目也设置了首层架空。此次推出的亦庄新城0202街区地块将成为北京的第三个架空层项目，同时也是亦庄地区的首个架空层项目。

开发商需综合考虑架空层适应性

随着房地产市场的深度调整，房企在拼销售的同时，也在不断优化产品，其中被广泛用于南方城市的架空层设计被借鉴并运用到北方市场。

合硕机构首席分析师郭毅表示，架空层设计在南方城市应用较为广泛，这主要得益于其独特的地域和气候条件。由于南方天气闷热潮湿，首层往往会加剧湿空气的下沉，特别是在梅雨季节，首层的潮湿问题尤为严重。为了应对这种气候特点，开发商将首层架空，从而在建筑底部形成一个通风空间。这样做不仅改善了建筑的通风条件，还使人们的居住环境远离了阴湿的气候环境，因此架空层应运而生。从北方市场来看，在一些高端豪宅项目中，架空层常被设计为社区的社交空间，提供邻里互动和儿童娱乐的场所。

易居研究院副院长严跃进表示，架空层的存在为建筑增添了一层独特的空间结构，使得整体设计更加精致且富有层次感。同时，这一设计也有效增强了上层住宅的私密性，为居民提供了更加安静、舒适的居住环境。此外，架空层还常常作为高品质的社交或休闲空间，为居民带来了更加丰富的社区生活体验。

国家标准《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019)规定，民用建筑的架空层是指采用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间层‌‌。架空层通常用于建筑的首层或最底层，只有柱子和局部必须的剪力墙等结构构件，没有围护结构‌。尽管这种设计在南方城市有着广泛的应用，但在北方却遭遇了适应性挑战。

在郭毅看来，北方居民偏好房子直接落地，因为土地具有恒温恒湿的特性，有利于房屋在冬季的抗寒性能。若将首层架空，二层底部需进行断冷桥设计，以增强保温隔热性能，防止西北风穿过架空层导致二层过于寒冷。同样，首层架空后，入户大堂也需供暖，否则归家动线会过于寒冷，且消防水栓等可能因冷冻而带来安全隐患。

针对这些问题，郭毅建议，项目若采用首层架空设计，建议增设落地窗等玻璃屏障，以为架空层提供一定的遮挡，防止冷风直接穿透，增强架空层的保温隔热性能，也能保证其不成为自行车和电动车的停车场。因此，要实现架空层的预期目的和效果，关键在于开发商在设计和物业管理方面的综合考虑，以及后期运营中的品质保障。

北京商报记者 王寅浩 李晗