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广东【中建未来方州】

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今天给大家介绍一下黄埔-中建玖合未来方洲这个楼盘。

项目位于老黄埔板块，属于文冲东的旧改，楼盘一街之隔就是城市之光，整个旧改分三个组团，首推的融资区就在黄埔东路边上，周边有2条地铁，分别是5号线文冲站和13号线双岗站，这里去往天河也比较方便，斜对面还有海丝城筹建的万象汇商业，首推片区自带一所九年制学校，项目已经开盘，在售价格为：79平282万起，95平370万起，108平430万起，128平540万起，142平640万起。

目前项目已经开盘已经将近一个月了，据说1号楼只剩下最后10套房源了，79平基本上卖完了，我们查到项目也已经网签了100来套，整体销量还算可以，有兴趣看房的可以联系博主。

①项目基本信息

开发商：中建玖合＋知识城集团

楼盘名称：中建未来方洲

首推组团总栋数：9栋，首推1-2-4栋，总户数：1800户

产权年限：70年，建筑类型：塔楼

占地面积：448979平米，建筑面积：2200000平米

容积率：4.9，绿化面积：157142，绿化率：35%

总车位数：2406，车位配比：1:1.33

②交通配套

项目周边有2条地铁，分别是5号线的文冲站和13号线的双岗站，首开组团距离13号线双岗站约500米左右，步行大概7分钟，距离5号线文冲站走广新路转石化路约900多米，步行需14分钟左右，13号线目前只开通了到鱼珠站的线路，二期的话延伸到了天河北、珠城、越秀、荔湾、白云等地，届时全线开通，会非常方便，乘坐5号线可直达金融城、珠江新城等地，自驾的话、出门就是黄埔东路，周边还有中山大道、广深沿江高速、临近大道等干线。

今天我们就来测评下，从项目出发，通过地铁与自驾去往主城区的距离与时间。

地铁去往金融城：步行至文冲站，乘坐5号线7个站直达金融城，全程46分钟左右。

地铁去往琶洲：出小区步行至文冲站，乘坐5号线到车陂南换乘4号线，再到万胜围换乘8号线，全程8个站，耗时47分钟左右。

地铁去往珠江新城：乘坐5号线11个站直达珠城，耗时47分钟左右。

自驾去金融城：出小区走黄埔东路转到中山大道，再转黄埔大道，全程13公里，耗时25分钟左右。

自驾去琶洲：黄埔东路转中山大道，再转黄埔大道至车陂南隧道，再转新港东路，全程12公里，耗时23分钟左右。

自驾去珠城：出小区上黄埔东路转到中山大道，再转黄埔大道至临近大道，全程17公里，耗时36分钟左右。

项目交通是不错的，无论是地铁还是自驾去往珠金琶都是50分钟内可以抵达，届时13号线二期开通，去往主城区会更加方便。

③教育资源

整个旧改三个组团规划了4所幼儿园，1所小学，2所九年制学校，还有1所完全中学{初中＋高中}，首先是渡头片的组团1，有一所36班小学，大沙东路和黄埔东路中间的文元片是组团2，配备一所36班九年一贯制学校，护林路沿线的江北片是组团3，配备一所36班的9年一贯制和39班的初高中。

各学校的服务目标非常明确，小学各组团自己解决，初中就靠文元片和江北片的初中解决。

准备卖的组团所配建学校的班数规划是有问题的，建议文冲西的村民，商品房业主，以及中建开发商向政府申请调整！原因很简单，规划不合理，对居民不方便，而且未来很有可能会引发业主维权。

3个组团里，文元片只有一个学校和商业，其他基本都是住宅，居住人口最多，但是这里的班数最少！规划了一个36班九年制。

文元片这么多居住人口，整个片区又只规划了一所学校。所以入学压力就全部到文元片36班9年一贯制学校里了，如果学校班数不够，那么，这个片区的居民和业主，可能就只能被分流到600米-1.6公里之外的渡头和江北片区的小学读书，学校从就在楼下，变成走路电鸡10分钟，居民肯定要维权的。

有人说，政府肯定会有自己的考虑的，文元片设定36班九年一贯制，应该可以可以装得下，那你错了，现有文元片的村民和附近业主们，读的是文冲小学，文冲小学2024年都招收的4个班，6个年级，一个文冲小学就24个班了，而文冲小学要搬的。

2023年，文冲改控规调整，文冲小学要拆掉后建住宅。文冲小学那么多师生，要拆迁那肯定给找去处，要么就平移到文元片的36班九年一贯制，要么就到渡头片和江北片去，但是最近的文元片学校地块不大，只规划了36班九年一贯，文冲小学就24个班了，初中至少得12个吧，哪里够新增业主们读？

所以，文元片区的36班九年一贯制肯定不够用，班数必须要加，不然后面学位不够读要走很远去渡头和江北读书，不管是业主还是原居民肯定不同意，必然会维权。

不过，也别着急，文元片区学校，还有扩充机会，仔细看看上周的航拍图，学位位置是由文船生活区西区的空地和文元路的旧改组成的，目前还有没有拆迁，是有机会调整增加班数的，这样也可以满足整个片区的居民孩子读书问题。急着孩子读书的同学，建议问清楚文元片学校的建成时间，是否可能先建好渡头片要先去渡头片读书。

④商业休闲

项目首推组团旁边规划了10万方的商业，斜对面还有海丝城双沙旧改的商业，约31万平的商业地标，据说会引入万象系商业，目前周边大型商业是比较少的，需要驱车到金融城。

周边还有多个公园：3公里休闲步行，文园山公园、牛山炮台公园、龙头山森林公园，以及黄埔儿童公园、黄埔荔枝公园、滨河公园、黄埔公园，沙浦公园，罕见城市中心绿洲环绕。

⑤医疗

周边2公里内有中大附属第一医院{东院区}，广州医科大学附属第五医院等等。

⑥小区设计、在售户型以及价格、要怎么选？

整个项目脱胎于文冲东旧改，建面达约220万方，约等于旁边城光的1.5倍，这样的配置，先天就有连片发展优势，也更有可能做出升级，比如一个2.0版本的城光。为此，中建玖合从一开始就邀请了美国som执笔，以近乎超前20年的城市规划理念，打造广州首个“未来城市”。

规划学校就多达8所，包括2所九年制学校，1所中学，1所小学和4所幼儿园；丰富商业集群，包括约6万平街区商业集群、特色文化/滨水风情商业街等；公园多达6个，联同一江（珠江）三山（文园、牛山炮台、公山公园），抬脚就能走进公园里...

但更有意义的是，所有资源都不是各自孤立的，而是能通过各式路径紧密串联、互动。

比如说，社区内规划了三条归家走廊，专为行人而设，不用等红灯过马路，就能穿梭超级十字街区、知学大街、富裕堂、体育公园等。

再比如，用一个骑楼十字路口，将艺术空间、市集、运动馆、邻里中心等核心商业贯通，让人们走到街道，享受逛游，相当于以“人行友好”角度，破解了城市居住的痛点，便捷的通达又形成无数个10分钟步行生活圈，让幸福感得以跃升。

那么，在未来方洲这座大城，到底要怎么选？

大城分为文元、江北、渡头三大组团，各有特点和优势，但就当下而言，首开的文元组团，还是先跑了出来，其一，文元组团是整个大城资源最丰富、也是通达度最高的地方，打开地图，在建的36班九年制学校、13号线双岗站、黄埔东路口袋公园、状元大街等围绕在周边。

除此之外，这里距珠江仅约1公里，实现南向望江，江景再上大分，其二，产品拉开距离，高使用率户型+高交标品质，直指老黄埔顶配水准，这里有超高颜值的外立面、自带约1万平围合式中心园林，建筑标准还达到国内最高水准——绿建三星建筑。

项目首推组团有9栋商品房，户户朝南设计，使用率超100％，在售1.2.4栋，未来方洲的户型是做的相当优秀的，79的3房，94的3+1房，108的4房，142的4房。

户户都有大阳台，而且每一户的主卧室都是240度的窗景，这一点，确实蛮牛的。

交付的高标准也是未来方洲的亮点之一，进门玄关柜交付就有，内置“鞋柜精灵”，带有除湿、杀菌、通风等功能。

还有餐边柜和零食柜，预留双开门冰箱位，加高设计，不需要自己再定制家具了。主卧衣柜的交付根据房间尺寸变化，108平的主卧交付五门衣柜，还预留了梳妆台的位置。

另外，未来方洲配备了华为智能家居系统，自带全屋智能灯光感应，还可以自己叠加其他设备，有一个细节可以感觉到未来方洲做产品很花心思。厨房的隔断门槽做在天花板上，再也不怕缝隙难清洁了。

建面79平三房两卫，为1栋，31层高，西南和东南朝向，最靠近黄埔东路，阳台正对马路，噪音粉尘影响较大，好处是视野光线较好，高层还能看到珠江，总价282-320万左右。

建面95平三房两卫，2.3栋，47层高，横厅竖厅、南北对流都有，西南西望花园和黄埔东路，东南向会比较靠近隔壁的商业，总价370-410万左右。

95平B2户型样板房实拍

建面108平C1户型3＋1房两卫，南北对流，西南朝向，47层高，视野会被前面的95平挡住一点点，看小区园林和黄埔东路和对面的万科中心，总价430-480万左右。

108平C2户型3＋1房两卫，同样南北对流，东南朝向，这个户型不推荐，南向对着马路，阳台也会被前面户型挡一点点，而是隔壁还是10万方的商业，也会有噪音，总价430-480万左右，开盘更低。

108平C3户型3＋1房两卫，跟C2格局一模一样，56层高，东南朝向，3梯4户，阳台不会被挡住，距离马路比较远，北面有9年制学校，上下课铃声，南向视野会被前面2栋47层的影响，超过47层可能光线最好，总价430-480万左右。

128平四房两卫，4号楼，57层高楼栋，竖厅户型，2间阳改房都比较小，都是北向，光线一般，阳台正对花园和黄埔东路，距离马路实测预计150米左右，128平户型均为西南向，阳台开间约6米，主卧内的阳台可以改造为单独的次卧，主卧做了270°转角飘窗，这个户型的楼栋位置较好，无遮挡对望中央园林，届时景观表现会相当不错，总价540-580万左右。

142平四房三卫，4号楼，也是57层高，南向采光遮挡部分不大，不过距离隔壁的楼栋太近，双阳台设计，2间次卧是北向，这个户型货量也是最少的，首开只有一条梯腿，进门处有独立玄关，同时预留了储物间的位置。LDKG客厅做到南北双阳台，通透感很强，整个餐客厅面积做到约58平，尺度感相当豪横，进门处可以打造为次主套，避免两代人之间的作息隔阂。主卧同样做到全景飘窗，总价640-660万左右。

那么，未来方洲户型选择这么多，我们应该怎么选，才能选到最好的户型呢：

1、日照方面，项目首开地块是纯南向户型，日照普遍不错，有6小时以上，具体哪个户型单位更优，请看下方。

79平：1#01>1#03>1#02

95平：2#05 > 2#04 >2#02 >2#01 >1#04，这个排序适用于31层以上，中低楼层只有2#04、05单元还可以。

108平：1#05 > 2#03 > 4#04128平两条梯腿日照都非常好，即使是低楼层也基本有4-5小时的阳光，30楼以上日照更长。

142平普遍日照2-3小时，能望江景夕阳。

2、噪音问题，未来方舟首开地块南侧是黄埔东路，确实容易带来噪音，不过只有两栋楼靠路边，所以影响不大。更大的噪音源可能是前后的幼儿园和九年制学校，上下学的时候会吵一点。

所以想要安静的朋友可以选4# 128平、1#108平或者2#95平的04、05。

3、户型选择，项目目前公布了1栋、2栋和4栋的户型分布。其中1栋共31层，2梯5户设计，主要有约79平和约95平户型，2栋47层，3梯5户，主推约94平和108平户型，4栋56层，3梯4户，主推108、128、142平三种户型。

先看看最小的约79平三房，做了三种户型设计，三种户型都非常亮眼，给大家挑几个重点：

1、80平以内户型，都做到带独立入户花园

2、全部做到三开间朝南

3、玄关空间，做了S墙设计，预留冰箱位，同时显得墙面规整动线流畅

其中，A1、A3布局基本互为镜像，A1的灵活度较高，餐厅位置日后方便改造为独立房间。A3的客厅功能相对独立，居住尺度感会更强。

A2的书房与主卧之间有客厅分隔，更适合与长辈同住的家庭。

定价上我们预估，A1>A3＞A2

综合环境因素、景观、户型，选筹总结如下：79平，临近黄埔东路稍有噪音，追求日照优先1#01，追求景观优先1#03。

95平，2#05 > 2#02 > 2#01 > 2#04 > 1#04。

108平，2#03 > 1#05 > 4#04。

128平，4#02 > 4#01。

142平只有一条梯腿（4#03），日照一般，景观还不错，适合大家庭的改善需求。

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