房产买卖律师：借名买房虚假买卖合同在法院眼中的效力问题

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告刘辉向本院提出诉讼请求：

1. 要求判令被告张莹向原告刘辉支付购房款 531826.53 元并支付利息。

2. 诉讼费由被告张莹负担。

（二）事实与理由

原、被告双方于2009 年 8 月 14 日签署存量房屋买卖合同，约定原告将位于本市丰台区 X 号房屋以 531826.53 元的价格出售给被告。在交易过程中，被告多次称先过户，等房产到其名下后用贷款支付购房款。然而，涉案房屋过户完成后，被告既不付款也不办理贷款。被告长期拖欠房款的行为让原告无法接受，故诉至法院。

（三）被告辩称

被告张莹辩称：

1. 原告的起诉超过了诉讼时效。依据法律规定，本案诉讼时效应为三年，房屋买卖事宜至今已逾八年，所以原告主张权利已超过诉讼时效。

2. 诉争房屋的买卖合同并非真实的网签合同，只是一份备案合同，原、被告双方实际上不存在真实的买卖行为。合同中记载的购房款金额是房管局评估过户需交税的价格，并非双方真实的交易价格。

3. 购买诉争房屋的钱款原本是被告支付的，房屋的所有权实际归被告所有。购房时，被告希望老人能安享晚年，所以将诉争房屋登记在刘辉名下。

4. 房屋是被告从开发商处购买的，且一直由被告实际占有使用。综上，不同意原告的全部诉讼请求。

（四）法院查明事实

刘辉与王莉于1980 年 12 月再婚，于 2017 年离婚。张莹系王莉之女。位于北京市丰台区 X 号房屋现登记在张莹名下。

2003 年 8 月 30 日，北京 Y 公司出具的发票显示：付款个人为刘辉、张莹，经营项目为房款，金额为 76430 元。

2003 年 9 月 12 日，张莹（借款人、甲方）与某银行（贷款人、乙方）、北京 Y 公司（保证人、丙方）签订《某银行楼宇按揭担保借款合同》。约定张莹贷款金额为 29 万元，贷款担保方式选择为由甲方提供抵押担保，由丙方提供不可撤销的连带责任还款保证，借款合同甲方签字处有张莹、刘辉的签字。

2003 年 9 月 24 日，北京 Y 公司出具的发票显示：付款个人为刘辉，经营项目为×××房贷，金额为 29 万元。

2004 年 7 月 28 日的入住证载明姓名刘辉，楼号为 X 号。

2009 年某银行个人贷款部出具个人贷款结清证明，表明借款人张莹在该行贷款 29 万元，已于 2009 年 7 月 14 日还清了全部贷款本息。

2009 年 8 月 14 日，张莹作为买受人与刘辉作为出卖人签订《存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），房屋成交价格为 531826.53 元。该合同对于贷款的约定、房屋产权转移登记情况、房屋的交付、违约责任、争议解决方式等部分的约定均为空白。张莹称，诉争房屋的实际产权人自始就是张莹，这份合同只是备案合同，所载价款是合同指导价，签订此合同的目的是办理房屋的产权过户。

2009 年 8 月 18 日，张莹取得诉争房屋的所有权证。

庭审中，被告张莹提供还款明细，拟证明购房贷款的还款情况，但原告不予认可。

庭审中，孙鹏出庭作证，称2003 年 8 月前后，其是北京 Y 公司的置业顾问，张莹、刘辉当时都是他的客户。签约当日，他带着张莹交纳了购房首付款，张莹是通过现金方式交纳了 7 万多元首付款。对于购房合同由刘辉签订，是因为出售房屋时其他人员也有这种情况，有的是为了报销供暖费，有的是为了办理贷款。同时，公司财务有规定，如果交款人与购房人不一致时，购房首付款发票需将两个人员的名字都列为付款人，这样张莹才可以拿着首付款发票与银行签订贷款合同，否则无法办理贷款。另外，因为购房合同中载明的购房人为刘辉，银行据此出具了回单，根据银行的回单，开发商将贷款发票的付款人写为刘辉。

证人李华出庭作证，称李华与吴强（张莹之夫）是朋友关系，当时吴强向其借款购房，李华借给吴强8 万元。签订买卖合同时，李华也在场，并告知张莹与吴强最好使用张莹的名字签订买卖合同。购房结束后，吴强将 8 万元通过现金方式归还李华。

对于证人证言，原告称对首付款的所有人及来源，两位证人均无法证明是张莹的，且没有任何证言能证明原告与被告之间存在借名买房的法律关系。被告张莹认可证人证言的真实性，称证人证言可证明房款是被告支付的。原告认可被告偿还了银行贷款。

二、裁判结果

驳回原告刘辉的全部诉讼请求。

三、案件分析

（一）法律依据与核心问题

本案的核心问题是原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系，这涉及到对《存量房屋买卖合同》性质的认定以及各方证据的采信和分析。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，当事人需对自己提出的主张提供充分证据，否则将承担不利后果。

（二）证据分析与事实认定

1. 购房款支付情况

- 首付款支付：从法院查明的事实来看，结合证人孙鹏的证言，可以推断出购房首付款最终是由被告张莹支付的。尽管发票上有原告刘辉的名字，但根据置业顾问对公司财务规定和办理贷款流程的说明，这种情况是由于交款人与购房人不一致导致的，实际交款人是张莹。

- 银行贷款偿还：银行还款明细清楚地显示诉争房屋的按揭贷款是由张莹偿还的，这进一步证明了张莹在房屋购买过程中的资金投入。

2. 合同性质判断

综合上述证据，虽然房屋最初登记在刘辉名下，但从资金来源和流向可以认定实际购房人是张莹，被告应为房屋的实际权利人。原、被告于2009 年 8 月 14 日签订的《存量房屋买卖合同》并非真实的房屋买卖交易合同。从该合同的内容来看，交易价款及相关重要条款均为空白，这不符合正常房屋买卖合同的特征。由此可以推断，双方签订此合同的真实目的是将诉争房屋产权变更登记至被告名下，合同只是实现这一目的的手段。

（三）原告主张缺乏依据

基于上述对事实和合同性质的认定，原告刘辉依据该《存量房屋买卖合同》要求被告支付房屋购房款及利息的诉讼请求，缺乏事实依据。因为双方之间不存在真实的买卖关系，此合同不能作为要求支付购房款的依据。

四、办案心得

（一）证据收集与解读是关键

在处理这类复杂的房屋产权纠纷案件中，证据的收集和解读至关重要。对于被告方而言，要注重从各个环节收集证据，如购房时的发票、借款合同、还款明细以及证人证言等。这些证据相互印证，形成了完整的证据链。特别是证人证言，能够对一些书面证据中存在的模糊情况进行解释，如首付款发票上有原告名字的原因。通过深入解读这些证据，挖掘出其中对自己有利的信息，为胜诉奠定了坚实的基础。

（二）把握法律规则与诉讼策略

理解和运用民事诉讼中的证据规则是胜诉的重要保障。在本案中，“谁主张，谁举证”的原则要求原告对其主张的房屋买卖关系和被告未支付房款的事实承担举证责任。而被告通过充分展示证据，证明了实际购房情况与原告主张不符，从而使原告的主张因缺乏证据支持而不能成立。在诉讼策略上，明确案件的核心问题是合同性质的认定，围绕这一核心，从资金支付等多个角度进行论证，使法官能够清晰地理解案件事实和法律关系，最终支持被告的观点。

（三）关注细节与逻辑自洽

在案件分析和庭审过程中，要关注每一个细节，确保整个案件的陈述逻辑自洽。例如，对于合同中空白条款的解释、购房款支付过程中涉及的各方关系和规定等细节，都需要进行合理的分析和阐述。任何一个环节的漏洞都可能影响法官对案件的判断。通过对细节的把控和逻辑的严密性，增强自己主张的可信度，提高胜诉的可能性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！