高奢商场如何保持98%出租率？昆明恒隆广场：打好首店牌，用情绪价值对抗周期

本文来源：时代周报 作者：刘婷

昆明的标志性大道北京路原名太和路，南起昆明火车站，北至西北绕城线。1966年，贵昆铁路通车，昆明市民奔走相告——从这条贯穿南北的大道直奔火车站，云南人就可以走到北京。太和路由此更名为北京路，取“连接首都北京”之意。

在北京路的中心、昆明地铁2、3号线的交汇处，矗立着一片现代风格建筑——昆明恒隆广场。

作为港资商业地产商恒隆布局西南地区的首个项目，昆明恒隆广场在短短五年里已经成长为昆明新地标。自2019年开业以来，昆明恒隆广场不断迭代，众多高端品牌将它作为布局西南的重要拼图。

今年8月初，恒隆地产与凯悦酒店集团一起打造的昆明君悦酒店于昆明恒隆广场开业，进一步巩固了昆明恒隆广场作为西南地区高端生活方式目的地的定位。9月底，Thom Browne云南首店亮相昆明恒隆广场，为昆明再添时尚气息。

一座商业地标，保持生命力的关键在于不断创新商业模式。消费习惯持续变化的背景下，管理团队的见解尤为重要。近日，时代周报记者对话昆明恒隆广场总经理洪建山与昆明君悦酒店总经理刘兴旺，探讨昆明恒隆广场的发展策略、市场定位，及其对当前零售行业发展趋势的见解。

用情绪价值对抗周期

延续恒隆一贯的定位，昆明恒隆广场自开业以来便成为高端品牌的聚集地，吸引了约160家云南或昆明首店，包括Dior、BVLGARI、CELINE等全球高奢品牌。

基于对高端零售市场的洞察和本土文化的密切融合，昆明恒隆广场从一众商业体中脱颖而出，成为奢侈品牌的首选地。“我们的项目地处城市核心位置，从设计到硬件设施都坚守品质，加之我们始终坚持提供优质的服务，这让昆明恒隆广场在奢侈品牌眼中成为了一个理想的选择。”洪建山说。

2024年，国内高端市场面临的挑战愈发显著，奢侈品牌面临全球市场波动、推迟扩店计划，消费意愿的下降导致许多高端商场销售额不如预期。

对此，洪建山表示，昆明恒隆广场将进一步强化品牌引入，奢侈品消费者对品牌的要求不仅限于产品，还在于品牌所传递的价值和体验。“我们致力于打造一个独特的购物环境，让消费者不仅可以享受购物，还能体验生活的美好。”

为提升高端消费体验，昆明恒隆广场计划年底前启用会员专属贵宾室，内设接待室、化妆间、餐厅等，以提供更为私密的购物体验。洪建山认为，面对高端品牌消费需求的升级，提供定制化、个性化的服务至关重要。

此外，新近开业的昆明君悦酒店进一步巩固了昆明恒隆广场作为商业综合体的整体能级和影响力。开业仅两个月，该酒店在OTA平台的评分就达到4.89分，营业额也超出预期。

刘兴旺对时代周报记者表示，酒店设计融入了昆明的文化元素，引发众多消费者和游客产生共鸣，进一步提升了昆明恒隆广场的吸引力。这不仅仅增加了商场的人流量，也与办公楼、服务式寓所等不同业态形成联动效应，构建了共生向上的商业生态。

打好首店牌

昆明市场的独特性也带来了一定的挑战。与一线城市相比，昆明的消费能力相对有限，这要求昆明恒隆广场在引进品牌时要更具战略性，更考验其运营能力。

为了顺应市场变化，昆明恒隆广场采取了灵活的品牌策略，积极调整高端与非高端品牌的比例。同时，持续加码首店经济，昆明恒隆广场的首店数量在当地市场处于领先地位，部分品牌入驻昆明恒隆广场时更以城市旗舰店、城市形象店的方式呈现，为消费者带来了创新、高品质和多元的消费体验。

此外，为了缓解奢侈品销售的压力，昆明恒隆广场在促销活动上也更加注重精准投放，通过结合品牌特色策划活动，强化与消费者的互动。在迈入第五个年头时，昆明恒隆广场的出租率仍维持在98%，基本租金和管理费亦有所提升。

近年来，昆明恒隆广场多次引入IP创造社交热点，在引入国际视角的同时，结合在地文化与艺术，培育特色消费场景和体验。

比如，昆明恒隆广场成功引进“皮克斯·草莓熊”IP展览西南首展，大大提高商场的人流量和曝光度；国家地理经典影像大展云南首展也落地昆明恒隆广场，160多幅摄影作品在此展开一场跨越130年的时空对话。

“面对多变的市场，商业项目要有快速反应能力，才能在激烈的竞争中保持活力”，洪建山强调。

洪建山相信，通过持续努力，昆明恒隆广场将成为西南乃至全国的重要商业地标。“我们将继续通过创新和灵活的市场策略，以及丰富多样的消费体验，保持项目在昆明市场的吸引力，实现可持续发展。”

零售需要不断适应和进化

作为一名拥有30多年行业经验的零售“老将”，洪建山对零售消费市场有着自己的见解。

2023年5月，洪建山从大连恒隆广场调任昆明恒隆广场，带领团队对品牌组合和服务模式进行调整，以更好迎合昆明市场的需求。他表示，昆明恒隆广场作为昆明的地标性建筑，集大型高端购物商场、5A办公楼、服务式寓所、酒店于一体，且设施和品牌组合灵活，为未来发展创造了更多可能性。

洪建山认为，零售是一个需要不断适应与进化的领域，通过优化服务、创新零售体验和引入高端品牌，在西南保持领先地位。

尽管行业挑战重重，洪建山依然充满期待。“我见到过无数商场因缺乏对消费者需求的洞察而失败，也见证了许多成功案例。”洪建山鼓励团队通过市场调研和顾客反馈改进服务和产品，以在瞬息万变的市场中保持竞争力。

面对消费者转变和市场波动，洪建山强调，零售业需要强大的适应力。“我经历过经济泡沫破裂、市场萎缩，但我始终相信，只要保持清晰定位、不断创新，就能在逆境中找到机会。”