北京买房：理清思路，购房建议1364

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和丈夫京户，我和孩子户在通州区 ，我上班在朝阳公园附近，丈夫户口在西城新街口，上班在北5环。无房产证，孩子户口无法落到新街口 ，孩子是26年上小学，目前住在朝阳常营，自己产权房子，现在面临孩子上小学问题。

如果维持现状，孩子在朝阳可以上陈经纶保利小学，或者通州区普小。丈夫希望孩子上西城新街口志诚小学，那么只能买房落户上学，首付凑够6个钱包250万。

1 全款买200多的小平房占坑，然后租房住上学 。2 卖常营，全款买5-6 百万的大一居，上学兼自住。3 维持现状，朝阳或者通州上学。

26年入学最晚要25年下半年到26年初完成操作。问：以现在的学生数量，新街口的房价是否还能支撑下去？要是买房什么时候入手合适？是否有必要去西城上学？

A：

1、新街口的房价，2026年应该还行。因为只是刚开始明确的拐点，而家长们卖房都得是随着孩子一年年毕业进行的。所以如果到时候没有政策支持，或许是“房价中溢价部分”走弱的开始，再往后就看情况吧。

新街口现在均价10万多点儿，租金应该130上下，租售比在均值800，溢价率就是30%左右，基本就是西城区的平均值。所以过了高峰期也应该没什么特殊的，不至于单独走弱。

不过考虑好，新街口不算太热门的学区，尤其是占坑儿房的溢价偏高。所以最好是用完了学位就看行情，觉得走势不合适就准备出手，毕竟溢价部分受影响的可能性大。

2、什么时候入手，常规建议是卖房后增加的预算多就提前买，这种救市时期的房价大概率比现金保值。增加的不多就甭着急了，反正2026年呢，到时候或许有更多的选择。

3、是否有必要这外人无法建议，只能家长自己定。我建议是既然父亲的户口在西城，那问问户籍部门，如果父亲作为唯一监护人，在拿着法院文件的情况下，孩子户口是否能随父迁到西城（公共户）？但这是馊主意，别当真。

仅供参考。

二

Q:

有个小问题请教一下，最近不是有老旧小区改造么，石景山区有挺多小区改造的，但有少部分住户各种原因没改。比如一整栋楼其他单元都改了，就一个单元没改，我们看上的一个一层的房子就属于没改的，这种没改的能买么？买了以后卖的时候会影响它的售卖价格么？这房子是海特的一个98年的房。

A：

1、能不能买就看价格呗，相当于赌一把的事儿。如果价格和旁边改过的楼门差距大，那就值得赌一把，差距不大就没什么意义了，谁知道得拖多长时间呢？

这种事儿都是统一行动的时候成本低，改造了也就改了。但结束之后就算是后来又同意配合了，人家政府也未必愿意单独为这一个楼门惹麻烦，至少是时间不可控。

2、再卖的时候，如果改造了就不受影响，没改造就必定受影响呗。表面上是没改造的事儿，但背后说明这楼门里必定有一家或几家不好说话的，为了个人利益不惜拖累全楼门的利益，那哪个接盘的不琢磨啊？惹不起躲的起呗。

商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的人少，而且也都不愿意出高价。这就问问自己吧，愿意为这楼门花高价吗？如果你们不愿意，那将来接盘的也一样。如果你们愿意，那将来就得找到同样的人，看是否好找吧。

3、海特的小区还行，京西第一个商品房，全北京第一个公房上市的小区，就是老了点儿，其他的没什么。整个小区的价格走势正常，在板块内至少不吃亏。

仅供参考。

三

Q:

请问，最近在网上看房，有些迷茫，不知道怎么选？中广宜景湾和光大名筑的南向两居在保值和价格方面哪个性价比高？光大名筑的要高100w，中广的户型正一些。拜托指点迷津。

A：

1、我也看着迷茫，宜景湾在望京，光大名筑在亚运村小营，网上看房能看出这么远吗？

2、简单说吧，性价比肯定是中广宜景湾的高，这用租售比算一下就知道了。当然我也没算，只是凭感觉估计的，宜景湾的租售比应该在700左右，光大名筑大概率在800左右。或者说这两套房的总价虽然差了100万，但对外出租的租金应该差不多的，那就意味着宜景湾的性价比更高。

3、但这只是说的居住角度，保值角度就是光大名筑占优了，否则也租售比也不会偏高。这主要是地段儿的区别，宜景湾在望京，大板块挺好，但这西南角在板块内普通吧，不如东部和北部得到的利好更多。光大名筑则没什么劣势，小区挺好，学区也不错，各项至少不吃亏。

4、所以看自己更偏重哪方面吧，都是挺好的小区，更偏重自住就选宜景湾，都兼顾就买光大名筑。但具体的房源我不敢多说，这方面问当地中介更合适。

仅供参考。

四

Q:

我和妻子现在住的房子是岳父的，朝阳和平里的小两居，仅仅60左右平米。现在我们准备要孩子，想卖掉换一套大点的，再兼顾一下学区。目前看好的是通州的****，户型我们觉得不错，您觉得从保值和学区角度是否合适？另外是岳父认为和平里的地段好，会更保值，现在还没定。

A：

1、新房的户型都不错，全都是成型方案，流水化的设计未必最好，但一般都不差。不过这种产品都是更偏向于自住为主的，保值角度就得看板块规划的完成情况了。

也就是说本身项目并不占优，没有走出独立行情的可能，只能依附于地段儿价值。如果规划能按时保质的完成，那就算是实现了预期，被土地方和开发商透支的板块价值能够兑现。如果提前完成或增加了产业区等大型配套，那就是跑赢，提升了板块价值。如果推迟或减少了配套，那就有可能陪着站岗了。

所以还是多考虑自住吧，这地段儿相对偏远，主要是没地铁，最好别预期太高。地铁在市区无所谓，但在郊区是必备的配套，有了不加分，没有的话就得减分了，也影响配套和产业的建设进度。

2、学区怎么说呢，肯定是名校的分校，但谈不上多强的学区，正常上学吧。北京郊区的名校分校很多，到目前为止不错的只有少数的通州和亦庄的，都在成熟板块。其他的大多普通，至少是成绩不突出，也就没对房价有什么帮助。

3、和平里当然挺好了，朝阳的还没有学区溢价，居住的性价比高。这种老房从投资角度未必多强，但优势就是稳妥，占不到便宜也肯定不吃亏。

4、总之看自己的主要需求吧，注重居住就换，房子本来就是用来住的。注重保值的问题就再考虑一下，要不先换租一下，看看是否能接受这距离？注意要租同样离地铁远的啊，这样才能有切实感受。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是大兴人，目前住在南六环小区，70平两居。但我工作在北三环，每天的通勤往返要三个小时，简直是折磨。而且现在孩子上学的小学也不好，很想给孩子换一个更好的环境。

但是我也看了好久的房了，北三环北四环的房价有些太高了，能跟我现在住的差不多的就得十万左右一平了，感觉泡沫还是太大，您觉得是否应该现在换？如果不换的话，那等孩子小升初的时候再换是否合适？2027年的时候的房价您觉得能降多少？

A：

1、南六环到北三环，通勤往返三小时，那单程才1.5小时，我怎么觉得还行似的？当然这是我站着说话不腰疼了，具体的感受只有自己知道。

2、房子是用来住的，真要是忍受不了现在的通勤就换呗。要不然就换租或直接租房，这样不就无所谓泡沫了吗？

不过要是我的话会换，反正都是早晚的事儿。而且价格高未必代表泡沫大，而是得计算具体的板块价值。买房或者投资都以股票当参照吧，股价高的未必泡沫大，便宜的才多数是垃圾股呢。值不值的可以用市盈率来计算，这就相当于房子的租售比，让当地中介给算算吧。

3、等2027年小升初再换，也没什么不合适的，什么时候能用上学位再换，要不然也是承担学区溢价。

4、能降多少我不知道，这得看银行发多少钱和利息多少？一般来说，房租的真实收益率会略低于银行存款利息。这自己计算一下吧，然后预估一下未来利率的走势再做判断。

仅供参考。

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