温州市区一新商品房大批量法拍，价格大跳水，是价格陷阱还是抄底机会？

　　这大概是一次性拍卖房源最多的商品房小区了，数量达49套。

　　近日，位于梧田的华董璞丽湾在阿里法拍网上一口气上架49套住宅，将于12月9日进行拍卖。其中，最低一套房源起拍价仅8653元/㎡，堪比安置房价格。

　　明明是商品房小区，为何交付才一年，房价竟与安置房看齐，这个楼盘到底经历了什么？

　　璞丽湾位于S1轻轨龙霞站西南侧，西侧是寮东家园和麓湖湾。周边住宅区较多，居住氛围浓郁，但缺乏大型商业配套，还有轻轨带来的噪音影响。

　　来源百度地图

　　虽然整个小区只有3栋楼，但因开发商资金链困难，中途几度停工，延期近一年，才在去年11月30日顺利交付。

　　小区于2019年11月开盘，共有292套商品房住宅，卖了5年多，到现在还有60套房源待售，其中包含本次拍卖的49套房源。足见该小区一路走来有多坎坷了。

　　楼栋示意图

　　然而，磨难还没结束。这次上线的49套法拍房，再次将小区房价按在地上摩擦。

　　其中1幢19套，2幢14套，3幢16套，起拍单价最低8653元/㎡，最高11607元/㎡，整体折扣是原备案价格的3-4折左右，面积从 87㎡-130㎡不等，楼层也有高有低，可选择空间较大。

　　数据来源阿里法拍、温州房管网

　　就起拍价来说，还是很有吸引力的，足够低。毕竟一河之隔的泽霞雅苑安置房的小区均价在1.5万元/㎡左右（数据来源贝壳），而璞丽湾这批法拍房源的起拍单价最高也才1.16万元/㎡，远低于安置房。

　　再者，这批房源大部分起拍价在100万左右，个别房源甚至只要80多万，这样的价格，很有诚意了。

　　而且，这批拍卖房源的所有人是温州华冠置业有限公司，即开发商，约等于还是新房。不过，其中9套房源存在瑕疵，如现场杂物堆放未清理、有人居住未腾空、装修破损等，建议买家实地调查后再拍。

　　当然，若是只因价格低就冒然拍下，未免草率。该小区还有不少缺点值得注意。

　　其一，小区房价再次被拉低。法拍房的起拍价相较于开盘价来说打了骨折，甚至比小区二手房挂牌价都要低很多。 49套房源同一天拍卖，要是有部分房源流拍，那么二拍时势必要再降价二拍，也就意味着该小区的房价继续被拉低。

　　这是有真实案例的。今年4月，该小区就有7套房源拍卖。一拍时，平均起拍单价约1.54万元/㎡，有3套房源底价成交。二拍时，4套流拍房源降到1.2万元/㎡起拍，其中一套89㎡以1.5万元/㎡成交，两套130㎡以1.23万/㎡成交，还有一套流拍。

　　来源温州房产圈

　　可以看到，就4月份的7套房源都经历了两轮降价，如今49套房源一起拍卖，等二拍的房源只怕不会少。

　　其二，小区品质如同安置房。该小区因开发商爆雷导致工程进度滞后，最终在政府的介入下延期近一年才得以交付。虽然避免了烂尾，但房子品质差强人意。因小区规模不大，园林、公区都像极了安置房。

　　小区实景图/来源温州房哥

　　另外，开盘5年多至今仍有60套房源待售（包含本次法拍的49套房源），整体去化缓慢，从侧面证明该楼盘市场认可度低。

　　对于购房者来说，璞丽湾大批量的低价法拍房给购房者提供了一个低价购房的机会，但也存在一定风险。因此，购房者在参与竞拍前，需要对该小区及心仪房源进行充分的调查和了解。

　　而对于市场来说，璞丽湾的低价房源不仅对小区本身二手房价格有影响，也可能会影响周边小区二手房的价格。

　　那么，这49套房源能一口气都成交吗？我们拭目以待。