深湾玖序196平～252平～328平～437平～555平均价14万带装修

中海深超总项目——深湾玖序售楼处电话☎：400-083-0338【预约☎】 拿证了，约196㎡3+1房三卫总价1976万起,中海深超总196平～252平～328平～437平～555平均价14万带装修

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万众瞩目的中海深超总项目——深湾玖序售楼处电话：400-889-3221【预约☎】（深地名许字NS202410029号）拿证了！约196㎡3+1房三卫总价1976万起，单价最低10.08万/㎡起售，最高单价16.5万/㎡，总高总价5326万此价格装修费另加每平0.95-1.1万。

项目今天（6月21号）拿预售证项目冻资金额为500万，【购房人名下存有500万活期金额的银行卡】用于后续诚意登记冻资，下周就会开盘。

项目即为南山深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，占地3.63万㎡，建筑面积为20.77万㎡。

毛坯限价13.33万/㎡（不含室内装修价格），这个价格也是目前深圳限价的纪录保持者，项目落成后有6栋大楼。

深湾玖序备案价格表

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中海深湾玖序户型信息：

➢约196㎡3+1房三卫 四梯三户/部分四梯两户

➢约252㎡4+1房三卫 四梯三户/部分四梯两户（专梯入户）

➢约328㎡4+2房五卫 三梯两户（专梯入户）

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深超总这块地是2023年6月30日深圳土拍地块，挂牌起始价108.98亿元。

该地块当时吸引了华润、招商、保利、中海、中铁、越秀6家房企参拍，经过33轮报价触达上限价125.32亿元进入竞自持租赁面积环节。

最终被深圳市中海启宏房地产开发有限公司以125.32亿元+全年期自持租赁住房面积58500㎡竞得，成交楼面价60349元/㎡，溢价率15%。

建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/㎡（不含室内装修价格），直接打破了深圳以往的新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。

◭深湾胤府社区城市视角 © gad

关于深超总板块，深圳湾超级总部基地毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，是深圳十九个重点开发建设片区之一，将成为总部企业和科技企业聚集地。

如此重要的位置，上一次出让宅地，还要追溯到2001年。

22年前，该片区曾拿出三宗宅地，被百仕达拿下的红树西岸“地王”地块被打造成了滨海休闲住宅区，在2009年总销售额超80亿元，此后，深超总板块鲜少有新建商品住宅入市。

即便是明年豪宅供应大年，但是除了中信城开东角头，深湾胤府几乎没有对手。

2023年10月11日，gad 杰地设计中标中海深圳湾超级总部T207-0060建筑方案设计国际竞赛，也是深圳湾超级总部基地的唯一住区项目。

深圳湾超级城市在气候、资源、城市图景、城市生活等方面的独特性，给该项目的设计带来新的挑战与新的设计机会。

项目位于深圳湾超级总部基地核心区西北角。深超总是一个汇集了大量企业总部、轨道交通以及海湾公园等公共资源的 “超级城市”。区域呈现极强的城市性、公共性，以及打造未来城市图景的雄心。

作为深超总唯一的住区项目，面临的第一个难点即是住区与城市的关系：如何让住区融入并参与到城市的公共性与开放性中，但同时保持住区的私密性、安全性和品质感。

另一方面，该项目面临 “双限” ——限价、限自持率。住区30%的住宅需开发商自持经营。这意味着需要着力关注如何在设计层面让自持部分有良好运营的空间基础，这已不限于常规对 “产品设计溢价” 与 “建造成本控制” 的思考。

上：社区鸟瞰 下：社区沿街透视 © gad

设计基于总图逻辑展开。面对6.0的高容积率，若以常规T2 (一梯二户) 户型布局，需要7-8栋住宅楼才能满足数据指标。但深圳的日照要求和场地周边的环境资源给设计提供了新可能，我们以3栋T3 (一梯三户) ，2栋T2 (一梯二户) ，1栋相对独立的 “三芒星” 平面高梯户比垂直社区 (业主自持) ，共6栋住宅便实现了数据指标。

社区鸟瞰 © gad

这不仅释放了更多住区内公共空间，也让住宅形式更城市化、公共 (公建) 化，在视觉上更好地融入区域环境，而不显平淡、弱势。楼栋通过扭转布局避免了高密度布局容易产生的对视问题，设计也让每个户型都有270度观景面，将城市风景与风情极致 “引入” 室内，进一步紧密住区与城市的关联。

城市沿街视角 © gad

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为了过渡、兼顾城市公共性与住区私密性——避免过强的公共性导致住区成为开放的城市街区，也避免过度的封闭性导致住区成为城市孤岛——我们在垂直维度打造了一套过度城市与住区的 “城市甲板” 系统：将城市商业，社区配套服务，文化活动等置于底层，以模糊的边界与公共的功能布局与城市相连；

功能分解图 © gad

底层开放商业与二层沿街商业界面 © gad

中海深湾玖序

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二层布局少量 “森系商业” ，二层中心则限定作为仅限住户使用的社区花园，在各楼栋之间创造一个步行友好、安全、安静的社区共享空间；再往上则是独立、私密的居住空间。

二层社区花园 © gad

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住宅顶段、中段、底段 © gad

我们将业主自持的独立住区布局于场地东北角，规划独立的出入口与在底层直接相连，为楼栋的独立运营提供便捷性、专属性，也减少对私有住区的干扰。

自持住宅的常规设计更强调单户空间的 “均好性”。为了给未来运营和后销售提供更多可能性，我们更强调空间组合、结构的灵活性：通过大板、结构构件尺度与室内外空间的精细化磨合，让居住单元得以实现从60—400㎡的多变组合方式。同时，我们也强调住宅 “公共” 属性下的形式整体性、功能复合性及空间复杂性，与销售住宅在使用体验上形成鲜明差异。为此，我们设计了一个叠合公共配套、社交休闲、居住空间等多功能的 “垂直花园社区”，以促进公共交往发生的更多可能性。

住户花园 © gad

这种对如何在独立城市高层住宅中实现私密下的公共，以促进邻里交往、建立亲密人群关系，是我们一直在思考的。这在我们之前设计的重庆18T住宅项目中，也有相关思考与设计尝试。

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重庆18T © gad

一方面是超高层面临的结构设计问题，如何让结构在保证经济性的同时，更好地实现室内外空间的通透度，不仅需要建筑与结构的紧密配合，也需要结构的创新突破和精细化设计。另一方面，是项目复杂度带来的协作复杂性，不仅是多专业团队的配合，还有与各决策部门之间的沟通与协作。

在一个相对极限的周期内，如何高效、高质地推动设计深化并保证项目的高品质落地，对我们来说是一个不小的挑战。

社区城市视角 © gad

深湾玖序基本上是4梯3户的配置，户型面积有196、252和328，还有顶复。

比如，196平3房2厅2卫，大约128套；

252平方米的户型有4房3厅2卫，共约237套；

325平方米的户型是4房3厅4卫，142套；

而500平方米的顶层复式，是4+1房3厅4卫，只有5套，位于每栋楼的顶层。

从户型图来看，这些户型的格局与传统的不太一样，不够方正，也不够通透。只有一个小阳台，房间的窗户还都是带弧度的。

最让人头疼的是，每个户型都有暗卫！

书房的位置也很尴尬，做了书房，户型就很小气，不做书房空间又觉得浪费！

196平方米的户型有3个卫生间，其中1个是暗卫。一进门就是1个卫生间，连个入户花园都没有，也没有保姆房。

（▲196平3房3卫）

而且，作为一个定位豪宅的项目，入户门居然是单扇的，至少也得是双开门吧。

252平方米和328平方米的户型，格局和190平方米的基本一致。

252平的户型也没有保姆间，也有1个暗卫，书房的位置也很尴尬，做了拥挤，不做可惜。

中海深湾玖序

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（▲252平4房3卫）

最大气的户型就是328平的户型，有入户花园和保姆间，还是双开门，整体感觉更大气。

不过328平的4房也有2个暗卫，更尴尬的是，进门就对着为一个小阳台，晾晒的衣服都挂在外面，一进门就看到衣服多么不雅。如果把书房隔出来做房间，整个空间就显得非常局促，一点都不像超级豪宅。

（▲328平4房2卫+保姆套房）

说到户型，前海时代三期的“枪版”户型也曾被我们业内疯狂吐槽，不方正，也不通透，也有暗卫。

而这个项目的户型，也有点像“小手枪”，书房和次卫在房间中心，从风水上看也不太好。

从楼栋分布图来看，196平方米的户型朝向主要是西南、西北和东南；

252平方米的户型朝向有西北、东南、西南和东北，共四个朝向，越往上景观越好；

328平方米的大户型则主要是正南朝向，而且大户型都在32层以上，大概率是可以看到部分海景，这种户型的总价预计都要到5000万以上了。

总的来说，部分大户型为了北面的景观，牺牲了朝向，这可能会影响到居住的舒适性。

据说这个项目的得房率大约71%-78%，整体使用率较低。

另外小区是开放式的，虽然在一定程度上通过错层设计保证住户私密性，但是对比围合式的小区还是缺了点画地为圈的稀缺感；

此外，项目还包括5.8万方的自持小面积公寓。小户型租户与奢侈顶豪业主共享一个社区，虽然分开管理，但这对买家的心理可能是个不小的挑战。

当然，深湾玖序也有一些优点。

小区的梯户比相当舒适，基本上是一梯三户或一梯两户。

采光面很大，公共空间品质感不错。很新！

深湾玖序的毛坯房均价达到13.3万/㎡，打破了深圳以往毛坯限价12.6万/㎡（海德园）及带装修13.2万/㎡（润玺）的限制。

14.5万的均价，再加上三年的供楼成本，实际上的价格可能还要更高。

与周边的二手房相比，这个价格并没有太大的优势。

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进一步说，随着深圳顶豪价格下跌，如果深湾玖序的超高层带景观大户型如果总价超过5000万，真的可以直接弃选。

如果3000万以内可以买到超高层看海景（南边）+高尔夫景（西边）的房源，倒是可以考虑。

近日，深圳湾1号5栋低层、东向的313平最新成交仅5050万，单价仅16万/平，创近4年新低。
华润深圳湾悦府1期1栋成交了一套中低层、南北通透的262平户型，价格仅为5350万，单价20.4万/平。
6月4日悦府二期成交的一套2栋中层、西南向166平户型，仅2650万、单价16万/平。
三湘海尚228平户型，今年3月成交的一套中层户型仅4600万；
恒裕滨城二期168平户型，今年6月成交的一套中高层、东南向毛坯户型仅3880万。

对于无所谓市场的阔太，任性买一套养老或送孩子，也就是买个“我中意”。

但深湾玖序的实际居住体验并不完美，性价比也没有想象中的那么高。

所谓的“性价比”都是要看价格对标价值的，物超所值就是高性价比的。
中海深湾玖序

这个项目整体感觉就是个高端改善。

综上所述，深湾玖序虽然地段和概念上有一定的吸引力，但产品本身的问题以及高昂的价格让它在豪宅市场中显得有些“高不成、低不就”。

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