静安玺樾楼盘为什么滞销？上海静安玺樾优缺点曝光-静安玺樾解密

【静安玺樾】根本卖不动！静安玺樾应该是上海内环内最难卖的项目！

静安内环内，1/3/4/8号线环绕

中兴路站，洪南山宅240街坊项目

过会均价12.5万/㎡

主推建面约98-165㎡2-4房

955万起入住大苏河湾中兴城！静安内环内国际社区『静安玺樾』二期220套建面约94-106㎡2-3房认购中！附官方看房报名通道

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静安玺樾售楼处热线：400-8800-703

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注静安玺樾楼盘名字）

项目名：静安玺樾

开发商：上海市静安城市更新投资发展有限公司

板块：静安内环内·国际中兴城板块

在售面积：

94㎡/98㎡/100㎡ 2房2厅2卫

103㎡ 2+1

100㎡/104㎡/122㎡/134㎡3房2厅2卫

165㎡ 4房2厅3卫

总价：954-2354万，均价：125000元/㎡

总体量：926套；总层数：15层、17层、19层、33层

层高：3-3.1m

交房时间：2026年6月

物业公司：上海万科物业服务有限公司(一级资质)

物业费：9.8元/㎡/月

在售楼栋：

1号/4号/5号可售

3号/6号(11.6-11.9号认筹，11月17号开盘)

总用地面积：31352.4㎡

总建筑面积：152702.85㎡

住宅建筑面积：91316.33㎡

得房率：75-79%

容积率：3.05；绿化率：35.25%

车位总数：1150个静安玺樾楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上售楼处电话，优缺点，优劣势-楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，楼盘积分，静安玺樾房价，价格，静安玺樾楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，静安玺樾项目配套，楼盘详情，静安玺樾售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，最新进展等详情咨询）房价特价信息丨详细解答丨优惠政策丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套丨VR看房丨楼盘图丨沙盘图丨静安玺樾位置图丨配套图丨售楼处地址丨足不出户丨销售1V1讲解

静安玺樾卖不掉的原因主要包括以下几点：

1. 地理位置与噪音问题
   • 静安玺樾位于内环内中兴路板块，靠近南北高架，这导致了显著的噪音和灰尘问题。尽管开发商采取了三玻两腔玻璃来降低噪音影响，但实际效果仍不理想。
2. 户型设计与市场趋势不符
   • 项目主要推出的是94-106平方米的2-3房，这在目前的市场中显得较为紧凑，尤其是对于预算较高的购房者，他们更倾向于选择更大户型或高端住宅。此外，两房户型在市场上的需求逐渐减少，不符合现代家庭的居住需求。
3. 社区环境和配套设施
   • 静安玺樾周围的社区较为老旧，缺乏现代化的设施和改善气质，这影响了购房者的心理预期。同时，项目本身没有规划会所，仅在部分楼栋设有社区活动空间，这在高端住宅市场中被视为不足。

综上所述，静安玺樾的滞销主要是由于其地理位置带来的噪音问题、户型设计与市场需求的不匹配，以及社区环境和配套设施的不足。这些因素共同作用，导致项目在市场上的表现不佳。

究其根源，其实不难发现，静安玺樾卖得不好的确是有原因的，项目有三大槽点。

1.项目楼栋紧靠南北高架路

近年来，上海的交通网络发展日益壮大，尤其是高架，逸仙路高架、南北高架、延安路高架、中环路高架，崧泽高架等，让上海成为了一座高架上的城市。

在高架为上海市民带来更多便利的同时，越来越多的小区紧邻高架，噪音污染也是不可避免的话题，那么高架旁的房子噪音究竟有多大？对正常生活有影响吗？

临近高架的楼盘，除了与高架桥的距离有直接关系之外，车流量和车速高低、车辆的种类（特别是重型车辆影响比较大）、与高架之间是否有阻隔等都有比较大的关系。

一般临近高架的住宅项目，都会采用加大绿化带的面积，让住宅楼栋和高架保持适当的距离，以及在住宅装修的时候采用隔音材料等来降低噪音的影响。

| 图片来源于网络

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而即使同一栋临近高架的楼层，也会因为层数的不同受到的影响也不同。根据声音传播的特性，临高架的楼栋的低层一般受到的影响会比较小，受到影响最大的往往是我们所谓的黄金楼层-中高层。

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静安玺樾1/2/3幢楼距离南北高架路约30米，5层以上的楼层噪音可能明显一些。（个人观点，仅供参考）

静安玺樾也考虑到噪音的问题，楼栋室内都安装了三玻两腔玻璃，有效隔绝噪音，降低噪音干扰。即使窗外车水马龙，关上窗又是静谧的私人空间。

| 静安玺樾样板间实景图

2.两房设计，缺少功能性

曾经，两居室是很多家庭的首选，面积适中，总价不高，无论是刚需自住还是投资出租，都是不错的选择。

然而，这两年，随着楼市的变化，两居室似乎越来越“不受待见”了。

近几年新入市的一批楼盘，户型几乎都是清一色的三居起步，甚至还有不少楼盘，最小户型都是100平米以上的大三居、四居。

政策层面，8月27日，上海市住房城乡建设管理委等三部门发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知。

| 图片来源于网络

通知明确，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据本市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。

这意味着官方也意识到，上海住宅未来供应户型面积必须大踏步提升，100㎡以下的两房小户型已经不符合现代人的居住需求了。

虽然户型设计还行，装修标准用的也是国际一线大牌，但现在的两房仅适合年轻夫妻或有一个幼儿的家庭，以及单身人士与父母同住。

“310”分户，在父母家旁边买一套2房新房，便于相互照顾。

经济上不宽裕的家庭是比较经济实惠的选择。

| 示意图

这样的客群太狭隘了，客户量少，也导致静安玺樾一期开盘后两房户型剩下很多。

3.板块老旧，被老破小包围，整体城市界面一般

静安玺樾所在的位置，周围都是几个老小区，生活是便利，配套也成熟，但没有什么改善气质，周边城市界面感官极差。

虽说“墙外城市烟火气，墙内豪宅新生活”，但是客户只要回家或者下楼，就会被周边的城市界面狠狠的拉回现实，心理落差很难抚平，经常被现实打击，客户很难建立置业的信心。

| 图片来源于网络

静安玺樾卖的不好有市场的行情问题，有位置问题，有不利因素的问题，当然，往乐观里说，尤其在当下，我们毫不怀疑购房者对于真正美好生活的向往，也不怀疑内环住宅购买力的问题，你不买总有人会愿意买单。

静安玺樾用长期主义的信念，产品主义的执着，耐心，真诚与热情，相信一定会打动人心，撬动上海高端购买力。

项目效果图赏鉴

市区内环新房静安玺樾二期已过会，均价约12.6万/平，与一期基本保持持平。

虽然该盘位于内环，但硬伤着实不少：

1）临近高架。该盘西侧紧邻上海南北高架，这是静安玺樾的致命硬伤，噪音影响不可避免，特别是距离300米以上对中高楼层造成的影响非常大。

同时还要面临高架上行驶的汽车尾气和灰尘的影响，所以购买临近高架的楼栋，根本无法长时间开窗通风。

2）进入二手市场会很难卖。如今楼市市场还不明朗，下行压力依旧很大，如果该盘进入二手市场，高架房的缺点会被买家无限放大。即便有成交，或也要低于小区其他楼栋，这不可避免。

3）城市面貌破旧。项目南北两侧都被老破小环绕，该盘正好位于老破小中间位置，整个界面非常一般，给人的第一感官较差。

4）供应关系。目前新静安供应量最大的区域就是西藏北路板块附近，仅仅是今年，就有多盘供应，名副其实的供应大区，在价格基本趋同的当下，该盘优势就不明显了。

5）一期至今未卖完。该盘一期今年5月开盘，推出307套房源，认购人数175组，认购率57%。

对于内环新房来说，该认购率明显很低，而时间已过半年，300余套房源至今还有195套房源尚未网签成功，看来卖得也非常艰难，不受市场认可。那么此时过会的二期，大概率也不会有明显的市场热度。

截图时间截止2023年10月23日

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6）户型产品一般。98、100平户型产品均是2房，该盘103平以上的房型都是3房，很显然小户型相对比较鸡肋，实用性不强；而且小户型是中间套带连廊，私密性不佳。

另外，103平的边套户型紧邻南北高架，噪音、尾气、粉尘都无可避免，同时项目也只有客厅和主卧朝南，其他房间都是朝西、朝北，采光等方面也不慎理想。

7）社区品质。同板块内还有万科中興傲舍，社区文艺且高端，而该盘相比竞品，似乎没有多大优势。

缺点很明显且有硬伤的楼盘，这样的新房卖不动也在情理之中，毕竟有这样的预算，还不如看看附近的竞品或二手房，购买该盘，或许真的不是明智之选。

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静安玺樾

占位中兴路板块 1/3/4/8四轨交

约10万方内环内罕见纯粹社区

高得房率+高标奢装

奢装地库+海派园林+万科物业

重磅新品小户型即将加推

建面约94-106㎡2-3房超低能耗住宅

样板间+示范区正式开放

均价约12.6w/㎡即将开启认购

交通方面，项目周边有内环高架+南北高架双主干道，1公里范围内坐拥1/3/4/8号线四轨与五个站点，无需转乘两站可直达人民广场，还可直达四川北路、苏河湾、大宁等商圈，迅捷便利。

商业方面，项目3公里范围内涵盖静安大悦城、苏河湾万象天地、虹口凯德龙之梦、大宁久光、大宁国际等诸多商业体，能满足一站式购物需求。

大悦城、苏河湾万象天地 实景图

医疗方面，项目直线距三甲医院上海市中医医院约800米，周边还有闸北区中心医院、上海市第十人民医院等，为居者保驾护航。

实景图

更重要的是，静安玺樾所处的中兴城，正处于“新旧更替”的黄金发展期，将打造为充满魅力的人文之城，高端住宅、国际商务、精品休闲、时尚品牌等将逐一呈现，处处都是蓬勃生机！

中兴城街区商业 实景图

项目所在的静安中兴城，新房价格也在逐步攀升：此前入市的中兴路一号西区，入市均价达13.75万元/㎡，刷新了中兴城的新房单价记录；土拍方面，风貌别墅房地联动价达18万元/㎡……

看未来，随着土拍出让细则的更改，高层建筑中小套型面积不大于100㎡变成了不大于120㎡。未来迈入市中心的总价门槛也将相应变高。

反观地段优渥的静安玺樾，入市均价仅12.6万元/㎡，是约一千万级迈入内环核心的上佳机会，未来将爆发巨大的潜力！

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「静安玺樾」开发商为上海静安城市更新投资发展有限公司，是静安区属国有企业——上海北方集团旗下的全资子公司。上海北方集团，业务包括房地产开发、物业管理等，拥有二十几年的房地产开发经验。

据不完全统计，上海北方集团参与了整个静安区约90%的城市更新项目，开发经验非常丰富，值得信赖！

整个社区采用人车分流的设计，在确保出入安全性的同时，最大效果的提升居住舒适性和便捷性！

二批次位置如下图：

效果图，仅供参考

小区整体打造上，项目的景观由业界知名的奥雅设计操刀，打造一个精致海派的花园空间，敬呈翡色生活的花园礼物。

新海派风格的外立面，结合三段式经典格局（石材、真石漆、铝板），让整个建筑立面透出典雅精致的品质感。

效果图，仅供参考

“四轴、三园、五区、一所” 四大功能空间。

四大轴线：三个入口轴线和中心水轴。全区花园式入户体验，入户门楼结合花坛景墙和别致的地坪铺装，为业主提供尊享、温馨的归家体验。

效果图，仅供参考

三大花园空间：位于中心区的中心港湾花园和水溪花园，西侧入口的归家轴线花园。营造丰富的花园式生活休闲场景。

五大运动活力系统：热身区、定制主题儿童活动区、老年健身区、活力健身区和休憩缓冲区，并由400M跑道串联。

效果图，仅供参考

泛会所：位于5#架空层，给业主和孩子提供阅读空间和社交空间。

效果图，仅供参考

同时，项目还是超低能耗住宅。与传统住宅相比，超低能耗住宅有很明显的优势。气密性更好，隔音效果更佳，全屋保温及气密系统更高效，还能节约能耗。

二批次最新户型图