山西
经历了业主堵门维权后，北美N1新奥莱首次发声。
据北美N1新奥莱官方抖音号发布，11月8日，北美1新奥莱商场部分业主围堵了商场大门,严重干扰和影响了商场的正常经营,给商场带来极大的负面影响。
根据声明，截至9月30日，租赁合同期满，过去八年期间的所有租金已全额缴纳完毕。原商业管理公司无意继续维持运营。新成立的商业管理公司已获得90%业主的招商管理授权，但部分业主因未达预期目标，采取了封锁商场入口的抗议行为。新商业管理公司目前不具备支付租金的能力，因此并不存在拖欠两个月租金的情况。将成立业主委员会，在相关政府部门的指导下，通过公开招标程序选定新的商业管理公司。关于财务状况，业主委员会可以委托专业审计机构进行审计，并将结果公示。
重要的是，该声明点出“商户是商场租金收入、业主收益的根源。堵门事件不是在给商场管理公司压力，本质上是对业主自身利益的损坏。”
“一荣俱荣，一损俱损。”也将商管公司、业主以及商户的共同利益升华至新高度。
▋堵门始末
2015年，北美N1新奥莱的商铺出售，据当时开发商的销售政策，分为8年返租和12年返租。其中，8年返租，前3年是8%，后5年是10%，至2024年9月30日到期。目前还有87户未完成返租。
今年9月30日，商场原商管公司（瑞德文创公司）因市场经济下行，返租过高等原因不愿继续经营。为此，商场找来了新商管公司——太原泓桢商业管理有限公司（以下简称:泓桢公司）接手。10月15日，90%的业主签署了招商管理授权回执单。
泓桢公司接管业务后，主要做了两件事。第一件是为所有商户签署统一合同；第二件是与原商管公司（瑞德文创公司）对接财务账款。
但新签的商管合同是根据商场收益的一定比例来返点，而不是根据房款来返点，次月返上月的钱，管理费收三个点。
部分业主不同意新的返点方案。
11月5日，部分业主表示欠了两个月的返租，实际上有9月30日之前的已经全部返完。
双方矛盾愈演愈烈，便出现了堵门维权事件。
▋多个商场因产权分割管理模式而倒闭
据悉，将商场产权分割出售再以返租形式统一管理模式，是一种房地产开发商常用的商业操作模式。具体来说，这种模式包含以下几个关键步骤：
产权分割与销售：开发商将大型商场的空间分割成若干个小面积的产权式商铺，并将这些商铺对外出售给投资者。
返租协议：投资者购买商铺后，与开发商签订返租协议。根据协议，开发商或其委托的商业管理公司会从投资者手中租回这些商铺。
统一管理与经营：开发商或商业管理公司负责对整个商场进行统一的规划、招商和经营管理。在此过程中，开发商或管理公司会按照返租协议的约定，向投资者支付租金或分红。
这种模式，是为了快速回笼资金，同时保持商场整体的统一运营和管理。然而，这种模式也存在一定的风险，如返租协议到期后是否续租、商铺是否需要返还给投资者、承诺的租金是否能按时支付等问题，这些都可能引发法律纠纷。
世界晋商网注意到，山西第一家超大型综合购物中心和信摩尔就因这种经营模式而倒闭。据此前和信摩尔业主表示，早期恒实把商场楼层内按面积分割为商铺，卖给业主，承诺10%的年返租金，将商铺全部卖出。此后连续11年都一直正常返租金，但从2016年年底开始，返租暂停，直至2022年，上千户业主没有再收到租金。
而和信商场却一直在正常经营，开发商两头“坑”，一边不给业主返租，另一边却拖欠商场内商家的货款。在此背景下，2021年年底，恒实和业主们的16年租期到期，业主们决定收回商铺，起诉追要租金。
此外，位于长风街与平阳路的西北角的红河谷步行街，2017年开业时被称为“龙城王牌”，对标柳巷，但由于管理问题，特别是售后租回的问题，导致退租现象增多，最终面临倒闭。
不难看出，商场产权分割出售再以返租形式统一管理模式存在诸多风险和问题，包括运营不确定性、风险转移、管理难度、财务压力、经营断层、合同到期后管理问题以及资金回笼慢等，因此该模式也不被看好。
大家怎么看这种商场管理模式呢？评论区聊聊。
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