带你看中国丨2024年第三季度办公楼市场概览

近期，央行的‘一揽子’新政策发布，货币及财政政策组合持续发力，中国经济中长期基本面的韧性和潜力得到有力支撑，但政策效能传导至企业端并影响其不动产决策的过程仍需时间。三季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求仍以搬迁为主，增量需求未见明显回升，有效需求不足仍然是办公楼市场面临的主要挑战。需求持续承压下，业主开始提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户，整体租金延续下行趋势。

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2024年三季度，全国主要城市整体净吸纳量录得65.2万平方米，环比有小幅回撤；其中，受益于总部型企业自用需求带动，一线城市净吸纳量较上季度均明显回升；而1.5及二线城市以价换量的租赁策略并未有效刺激市场需求，三季度去化速度放缓。

一线城市净吸纳量录得46.0万平方米，较上季度显著上升。北京甲级办公楼市场整体净吸纳量回正，录得24,694平方米，主要得益于中关村子市场自用型需求的支撑。上海成本驱动型租赁需求持续增长，全市净吸纳量上升至152,460平方米。广州第三季度全市办公楼净吸纳量约10万平方米，超过了前两个季度的累积值，主要得益于自用型需求的支撑和成本驱动带来的搬迁需求的增长。深圳甲级办公楼市场整体净吸纳量约18万平方米，得益于部分企业的总部自用需求的支撑，净吸纳量较上一季度有所回升。

1.5线及二线城市第三季度共录得净吸纳量19.2万平方米，环比下降61.4%。天津甲级办公楼市场中，由于新租需求不足，且出现更为频繁的退租缩租现象，全市净吸纳量较二季度回落，仅录得1,073平方米。南京甲级办公楼市场租赁需求依然受限，租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少，在此影响下第三季度净吸纳量录得约为-0.36万平方米。

来自TMT、金融与专业服务业的需求持续占据全国甲级办公楼租赁市场主导地位。北京科技互联网需求持续回稳，头部企业加码人工智能赛道，贡献了较大面积的租赁成交。此外，专业服务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了北京教育企业市场活跃度回升。深圳市场中，跨境电商服务、出海型智能制造、教育培训与咨询等行业企业的扩张成为三季度的租赁需求亮点，呈现出扩张或新设立的趋势。广州科技互联网细分赛道游戏、软件、电子产品等行业中小面积段升级需求持续释放。值得关注的是，部分头肩部TMT企业扩张也带来多笔2,000至3,000平方米搬迁成交。南京金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求，三季度成交量居于首位，占比约为22.6%，以保险和公募、私募信托基金等传统金融为主要搬迁类型。青岛三季度1,000平方米以上的成交主要来自专业服务业和金融业，其中以保险和律所的升级需求为主要驱动。

部分城市能源行业发展势头强劲。北京国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达20%。武汉三季度能源、环保及公共事业行业在甲级楼宇的租赁需求占比有明显提升，达到14%。预计未来新能源相关的产业链有望持续释放增长动能。

三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场共入市近87.8万平方米的新增面积。一线城市共迎来35.7万平方米的新增供应，其中深圳占到74%左右。深圳近期入市的五个新增项目导致其空置率环比上涨1.9个百分点至26.5%。上海三季度共计两个甲级办公楼项目入市，其中位于中央商务区的项目入市进一步推升该区域空置率环比上升0.6个百分点至16.2%，而租金驱动下的搬迁升级需求使上海非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点至29.6%。北京、广州三季度均无新增供应入市。北京整体空置率环比微降0.2个百分点至11.9%，广州整体空置率环比下降约1.3个百分点至19.7%。

1.5线及二线城市新增供应体量共计录得52.1万平方米，环比下降19.5%。武汉甲级办公楼市场整体空置率受光谷子市场新入市项目的影响，上升0.6个百分点至37.7%。西安甲级办公楼市场无新增项目入市，总体需求表现疲软，净吸纳量录得负2.5万平方米，推升空置率至25.7%，环比提高1.2个百分点。

三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行趋势，在租户端预算有限、“成本至上”的理念下，业主必须进一步降低租金以保持竞争力。

一线城市中，上海租金降幅显著，新增供应压力叠加有限的需求来源让整体市场仍趋于谨慎，租金环比下降4.7%。北京平均租金继续下调，当下企业对租金折扣高度敏感，部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易，租金环比下降3.1%。深圳在整体供应充足、有效需求释放缓慢的背景下，业主继续下调租金以吸引新租户，同时为现有租户提供更多租金优惠，三季度租金环比下降2.4%。广州租金延续了今年以来的下行趋势，环比下降约2.5%。

1.5线与二线城市的甲级办公楼市场中，租金持续承压。成都租金降幅明显，几乎所有的项目均采取了以价换量的策略，整体市场租金环比下降5.4%。西安市场由于需求端活跃度不足，叠加联合办公及二房东的低价竞争等因素，三季度平均租金环比下降1.9%。青岛市场中，由于企业承租力缩水、租赁需求的放缓迫使业主在三季度提供可观的折扣力度来促成交易，租金环比下降2.8%。

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