空置率高达30%，写字楼市场，也撑不住了？

最近两年，房地产行业真是四处暴雷。

住宅楼产能过剩，大半个中国的房价狂降，曾经高价入手的房主如今叫苦不迭；商务用房因为经济紧缩，消费降级，市场经济萎靡不振，各企业内卷不停也逃不脱亏本的魔咒。

而现如今，就连写字楼，都迎来衰败期了。

拿深圳举例，作为国内首屈一指的经济型城市，深圳遍布全市的写字楼曾挤满了大大小小、各行各业的公司。

晚间从空中俯视，整夜灯火通明的写字楼，将本来黑暗的夜晚照射的亮如白昼，完美诠释了什么叫做真正的“繁华”与“兴旺”。

但如今，深圳的真实情况如何呢？

根据相关数据，截止2024年第三季度，深圳写字楼的空置率为29.9%，相较第二季度增长了0.01%。

“2”打头的数字看起来似乎让人难以提起危机感，不过，根据业内普遍认知，写字楼的空置率一般在“5%”以下，才能被确定此行业正逢健康状态。

但是，纵观全世界的写字楼市场，早在今年的第二季度，这个数据的平均值就飙升到了“20%”以上，作为房产大国，我国的均值更是可以再往上提5个点，可见情势之严峻。

如今，网上甚至有传言称，深圳的写字楼空置率已经达到了70%以上！

虽然此数据因为过于离谱并未引发大规模讨论，可焦虑的情绪，依旧遍布整个地产业......

根据2024年7月份，美国《财富》杂志的报告，今年进入第二季度，全球的写字楼空置率达到了20.1%，这是自有数据记录以来，其首次突破“20”关卡。

而历史上写字楼空置率的飙升，还要追溯到上个世纪八九十年代的经济衰退时期。

当然，这种历史数据对如今的中国来说，并不具备十分有效的参考意义。

在生产水平大爆炸的年代，一个行业的变动显得十分无关紧要，自然也很少有人关注到这项数据背后的情况。

例如，如果关注此间发展会发现，如今，中国各省市的写字楼空置率，排名倒数第一的依然是当之无愧的“中心点”——北京，最新数据显示其甲级写字楼的空置率为21%。

而作为经济中心的上海，空置率则达到了21.6%，与世界平均水平保持一致。

除了这两座十分具有代表性的城市，其他一线城市的甲级写字楼空置率也纷纷突破了20%。

至于稍逊一筹的二、三线城市，这个数据更是直接飙到了“30%”以上。

• 数据来自（仲量联行研究部）

可见，伴随着城市规模和经济发展由大到小的排列，各省市写字楼的空置率是逐级递增的。

为何会出现这种情况？

如今，大部分观点认为，写字楼作为商用办公场所，其空置率的升高，定然与商业环境陷入滞涩期有关。

再加上前几年远程办公的火热，如今写字楼“退房率”连年升高自然在意料之内。

不过，仔细分析如今几个一线城市的写字楼现状会发现，每个城市面临的问题，都不一样。

杭州，中国电商的发源地之一，中小电商企业的大本营，今年第二季度甲级写字楼的空置率为23.3%，环比下降了0.8%；乙级写字楼的空置率为26.5%，环比下降1.7%。

空置率下降，意味着入驻楼内的企业增加。

但与此同时，这些写字楼的租金，也有细微的变动。

甲级写字楼的平均净租金为每月134.8元/平，乙级写字楼平均净租金为每月101.8元/平，二者季度环比下降在1%左右。

众所周知，作为商办建筑，写字楼的运营成本极高，并且因为多数只能通过“租金”回本，一般情况下房租只会涨，很少降。

1%的降幅虽低，但根据现状分析，这绝非终点。

最重要的是，如今撑起杭州写字楼的企业，占比最多的依然还是科技互联网企业，其次是金融公司，占比大概在48%左右。

伴随互联网行业的内卷、竞争加强，以及社会消费方向的变动，曾以往不利的行业如今优势逐日降低，城市大肆扶持零售业的行为、主要产业的流动，似乎也预示着写字楼的本质将发生改变。

而相较杭州因产业变动导致的办公场所功能转变，上海的写字楼面对的困难就传统多了。

与成都一样，上海的写字楼租金也在逐日下降，原因很多，但新兴写字楼对传统写字楼造成的冲击是主因。

目前，上海的核心商业区：南京西路、陆家嘴、外滩等写字楼因地理原因，租金有所下降，不过相较新建成的次中心商业区，优势很小。

苏州河、花木、北外滩等地新建的写字楼，除地理位置外，其在环境、服务、租金方面优势尽显，对传统核心区的写字楼出租造成极大阻碍。

当然，作为世界知名的经济城市，上海的发达依旧令许多企业趋之若鹜，虽拥有为世界上最大的写字楼市场，但空置率依然在可控范围内。

但写字楼规模同样庞大的成都，就没有这么好的运气了。

作为新一线城市，成都每年新增的写字楼面积极大，但净吸纳量大幅度下降，整体空置率为26.5%，甲级写字楼的空置率则飙升到了33.7%。

至于为什么会有这么高的空置率，原因无他，就是因为楼太多了。

成都写字楼规模本来就处于全国前列，但因种种限制，对许多大企业并不十分具备吸引力，中小企业的抗风险能力弱，对其运营十分不利。

但即便在这样的情况下，成都依然在不断建设新的写字楼，有数据表示，预计今年年底，成都写字楼的存量将突破千万。

用长远的眼光来看，这会是有效的举措吗？

距离成都不远的重庆，给出了截然不同的答案。

位于重庆九龙坡的，是集5A甲级写字楼、购物中心、住宅楼和酒店式公寓等为一体的高端物业，总建筑面积为80万平方米。

开发商对其建设十分用心，但发展实在不如人意，建成后的两年后便陷入了衰败期，此后三次更换运营主体，皆未有起色。

一直到2021年9月，上海喜盈门集团与开发商合作，推出了名为“喜盈门·范城”这座全新的商业综合体。

运营方认为，此地地理位置极佳，辐射范围极广，若是能找到合适的方向，定然大有可为。

在经过调查后，他们发现，中新城上城距离重庆附一院和奥体中心很近，所需住宿需求很大。

于是，短短一年时间，他们对酒店业大肆招商，诚邀5家知名连锁酒店入住写字楼，消化掉了17层的空间。

同时，他们又吸纳了医疗、律所、金融、科技等新兴产业公司入驻，用自身优势吸引优势企业，再通过这些资源吸收更多的集体，成功“盘活”了这座沉寂了许久的写字楼。

与写字楼配套的商业中心，物业们也十分用心的进行了调查。

因为附近的有力竞争者极多，喜盈门·范城决定采用“错位竞争”的模式运营商场，最终在重重考虑下，因地制宜，推出了首个儿童主题的商业购物中心。

如今，这座商业综合体的出租率从两年前40%，到了如今的85%，租金也处于行业中上，人群川流不息不息，十分热闹。

而中心城上城，完全可以作为“老改新”的优秀案例而存在。

毕竟，如今的写字楼市场，完全是在摸着石头过河。

不管是杭州为了降低空置率而积极转型，还是上海为了应对竞争而降低租金，亦或者是成都为了革故鼎新而大兴土木，积极解决问题的态度和创新的尝试是值得赞赏的。

而过往没有遇到过这种困难，自然不存在任何具体的参考对象，能拥有不断尝试的勇气，何尝不是一种转型呢？

鲜少有人知道，严格意义上可被称为“写字楼”的第一座建筑，于上世纪八十年代才开始建设。

1985年建立完成的深圳国际贸易中心大厦，由中建三局承建，共53层，高160米，建成后更有“中华第一高楼”的美称。

辉煌之时，是当之无愧的开放之眼。

可现如今，面对着深圳市区更多拔高而起的高楼大厦，国贸大厦虽然依旧是地标建筑，但早已并非独树一帜的写字楼。

写字楼从辉煌到落幕，它们能做的也只是安静的伫立在愈发繁华的大街上。

世界沧海桑田，每个时代都有不一样的主角，能够成为再次主角自然幸运，但如果注定要落幕，也没什么好遗憾的。

参考资料：

1、重庆日报：《九龙坡这家商业综合体是怎样“复活”的》

2、大话房地产：《网传：深圳写字楼的空置率，超过70%！》

3、界面新闻：《业主预期走弱、让步租金，杭州二季度写字楼市场空置率略降至25%》

*文章内图片来源于网络，如有侵权，请联系删除！

作者：又又双

编辑：一乙木