北京买房：理清思路，购房建议1358

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我的情况是这样，18年买了青塔一套无电梯三居，环境尚可的老小区三楼，买时办完手续不到460，听中介的意思现在掉价了。我是双职工家庭，没啥富裕的钱，想卖掉房子在26年换学区房（孩子27年小学），听您说明年入学后人会更少，但近期看感觉学区房没怎么掉价。

想问:

1、我这种，孩子27年入学的情况您觉得应该什么时候开始操作？毕竟房子卖掉也要时间，我们拿不出太多钱，只能卖掉这套（还完贷款大概余300万），然后再贷款买套学区老破小，预计总预算也就是500左右。

2、家里人口多，老破小肯定住不下，是否应该入学完就卖呢？是不是不满二还不能卖啊。

3、我们学区想买在海淀，目前关注双榆树和羊坊店，能分析下小学+初中综合来说哪边更合适吗？如果有合适的小区推荐就更好了。

A：

1、是明年开始入学人口减少，但不是太多，真正的拐点要到2026年呢。所以就算溢价有波动也至少明年信息采集之后，没道理现在就掉价，任何投资品都只有提前涨价的，没有提前降价的。

而且就算到了拐点也未必直接掉价，如果大盘上涨，那学区房也有可能是涨的慢点儿而已，用好几年时间逐步降低溢价率。也就是得随着孩子们逐年毕业，家长们才会买房搬离呢。毕竟房子是用来住的，提前买了就得租房了，人家未必愿意。

这参考周边国家和台湾省过了高峰期的走势吧，都没有直接降价。另外也可以看看之前的功能性房产，老公寓和写字楼商铺什么的，包括海景房，都是涨的慢。

2、什么时候操作？如果是买占坑儿房的话那就提前一年呗，半年都来得及，没必要买早了。预算高的提前买才相对合适，因为能买到溢价相对低的，各项能兼顾。

3、老破小占坑儿房的常规建议是用完了学位看行情，有了鼓励政策就不着急，没有的话那就没必要留着了，行情不对就出手了踏实。没有不能买的，只是有可能税高点儿而已。这现在说不好，得看到时候的具体政策。

4、哪边儿更合适？在我看来差不多，看哪边儿通勤更方便吧。要是我就先看羊坊店，赌57中的成绩提升，成不了小强校也不吃亏。

其他的我现在不敢分析政策，尤其是小升初的，谁知道将来怎么改啊？今年就闹的鸡飞狗跳的，不敢预测。小区我也推荐不了，按这预算最好是找当地中介直接匹配房源。要不看看中联部的吧，这种部委的宿舍区保值好，前些天听说有500左右成交的，是没有硬伤的。

仅供参考。

二

Q:

请问，现有王庄路15号院100平三居，95年房子。还有一套北苑两居不能交易。工作在北四环芍药居和中关村，现住房通勤好，居住够用，从保值和改善的角度正在犹豫要不要置换掉王庄路房子。

看过望京首开知语园、北苑望春园、国际城、世华泊郡，西二旗领袖新硅谷洋房顶层、博雅德园、燕尚园，清河芳清园等。三居，预算900-1100，我们还有十年退休，孩子刚上大学，还不能确定未来工作地点。置换后通勤增长，现在置换还是过几年再置换？过几年置换会不会吃亏？您觉得换哪里更能保值？

A：

1、看这么多板块和房子，够辛苦的。但这都不算同一种产品啊，或者说主要需求是什么？还是先考虑清楚吧，别眉毛胡子一把抓，捡到盆里就是菜的未必合适。

2、房子是用来住的，有需求再换呗。我们离退休就算延迟都到不了十年了，也没觉得该着急呢。主要是就算提前准备了，孩子到时候未必喜欢，花钱费力的没实现应有的效果。

3、会不会吃亏这怎么说呢，如果是全款的话有可能。因为现在的利率趋势是向下的，而如果救市成功的话，北京房价就会向上，那不就吃亏了吗？

另外看学区房溢价部分的走势，明年之后就是确定的低谷期了，如果到时候没有鼓励政策，那海淀有部分学区房的溢价部分有可能受影响。虽然未必直接下跌，但有涨的慢的可能，那相对于朝阳没溢价的或溢价低的就吃亏了呗。

4、常规建议是换到没学区溢价或溢价低的板块，强势地段儿更好。比如新北苑，望京的东部或北部，西二旗清河的就得具体计算了，像燕尚园这类的应该更合适。不过我也没算过，只是感觉而已。

仅供参考。

三

Q:

我女友前几年买了套房，用的公积金，那我们如果结婚再买房会受影响吗？是只影响公积金还是说银行贷款也受影响？那如果卖掉这套房行不行，因为买的是顺义的，住不上还很远，保值也不好。

如果卖掉预计能收回150万左右现金，我目前能有接近300万左右，希望贷款在300万左右，我主还款，这房产份额您觉得怎么划分合适？另外如果直接买学区房是否合适？

A：

1、按现有政策是受影响的。因为限购政策是以家庭为单位的，婚后就是一家人了。

2、只要是住房贷款就都受影响，都是二套贷款资格。卖了这房也一样，因为已经有了住房贷款记录，按现有政策仍然是二贷资格。这要不就再等等吧，北京有可能放宽限购限贷的政策。

3、份额怎么划分？常规来说是按照首付的比例来划分份额，婚后的无论谁主要还款都是夫妻共同财产。其中一方确实是主要还款了，那另一方还可能主要承担家务和教育孩子呢，婚后的家务事儿是说不清的。不过这外人说什么都没用，还是家庭内部自己商量吧。

4、一般不建议直接买学区房，尤其是在总价不是太高的情况下。因为到今年还算入学高峰，学区溢价率没降多少，用不上学位的话没必要这会儿去抢房，等孩子入学前一两年再准备也来得及。反正明年之后就是入学人数的拐点了，到时候或许有更多的选择，也有更实惠的可能。

仅供参考。

四

Q:

看了您望京的文章很有感触，我们现在的房子就是2008年从韩国人手里买的，确实比市场价便宜了不少，还送装修。但也是因为户型大，所以升值不太好，我们想要不换到太阳宫的人朝学校的房子，这样是否会更保值。面积当然会减小很多，但我们面临退休了，也不想再住大户型了，打扫起来太累。

A：

1、如果是为了自住的话应该换，房子本来就是用来住的。但如果是保值为主的话意义不大，我觉得犯不上折腾。当然这也看自己的感受了，自己觉得合适就行。

2、不过单从保值来讲也得看是哪个小区，四大神盘相对是升值最好的，远超北京大盘。其中最好的当然是红玺台和太阳公元了，大户型的还没什么学区溢价。另两个也差不多这种情况，但溢价率要相对高一些，毕竟人朝这几年太红了。

考虑好，如果用不上学位的话，承担这溢价不是太划算，相当于降低了居住的性价比。

3、总之主要看自己的喜好，该换就换，太阳宫的学区溢价跟东西海相比并不算高，也不用太过纠结。

仅供参考。

四

Q:

请教一下，1、您在粉丝回复中多次提到的明年是个拐点，是不是要等到明年九月份入学以后才能见分晓？我一直在观望，26年小升初，等25年九月后再买，是不是更稳妥？

2、我家孩子是26年小升初到，打算买一个中学坑少的片区，选了西城德胜，将来是派位入学，是德胜片区派位，还是整个西城区派位，会被调剂出德胜片区吗？

A：

1、拐点指的是入学人数，明年开始明显减少，但真正拐点要到2026年呢。另外九月份是入学，但信息采集是5月份结束，所以如果有影响一般在4月底就差不多了，在之后的买房也来不及。如果想更稳妥那就明年信息采集之后呗，至少溢价部分没道理再上涨了。而且你们是小升初转学，提前太早准备没必要。

2、2026年小升初，派位这谁敢保证啊？因为是2020年入学的，无论哪年换学区也是同一届，京籍孩子不会减少，那就只能看运气了呗。我不敢预测政策，各种可能性都有，这要不还是咨询搞教育的吧。

3、另外多说一句，如果是小升初转学，如果孩子成绩或简历很好的话常规是先考虑点招。但这也不敢保证，西城是没什么，海淀也有可能持续减少。不能点招的话在东西海就都是碰运气，敢保证的不是骗子就是大骗子。

能大致保证对口学校的只有朝阳区，单校划片的概率高，所以如果不是奔着金刚小强的话也可以考虑朝阳。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。