北京
2024年11月4日，海淀西北旺有名的次新万科如园北区成交一套250平左右的四居室，成交价2200万。
同户型2022年10月份成交价3118万。
同户型2021年10月份成交价2650万。
两年时间经历过山车般的涨跌，跌掉918万，跌幅约30%。
北京楼市的波动，豪宅尤为明显，也是最不讲道理的，10月份小区同户型成交价还在2940万，11月份成交价又来到2200万。
可见，以豪宅的价格涨跌判断北京市场走向是非常不客观的。
北京楼市，二八分化，注定只有少部分房子能跑赢大盘。
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问题1：您好饭总，我预算在500-600万之间，我本人在三元桥工作，爱人在北四环，近期政策变动有了购房资格，现在在新房和二手房之间犹豫，二手房之前看了望京三元桥还有亚运村的板块，好像只有望京西比较合适，但是有人说望京板块比较坑，新房的话，好像目前在售的位置比较远，不知道您有何建议。
饭总：从你们两个人的通勤来看的话。选择的范围倒是还好。望京主要的点呢，是因为外资入注，这一轮经济下行，很多外资撤离，所以导致整个望京一半儿的企业被掏空了。产业是房价的主要支撑点，产业的外溢就会导致房价的亏空，加上望京早期的房源都已经比较老了，都超过20年了所以跳水跳的比较厉害，这一轮整体望京的房价降了20%以上。
好处呢，是说能兼容你们的通勤。并且现在也是一个比较低的点，这里面主要还是看你们对于自己买房的期望，是希望增值性好一点，还是保值性更好一点?还是说充分兼容双方的通勤，你找选房师把这些沟通清楚，帮你做一轮细致的房源推荐。
问题2：饭总，预算800左右，要兼顾亦庄和东单的通勤，想买个三居，次新或者新房都行，现在住在双井这边，现在还没孩子，学区不看重，但还是希望有个相对不错的学校，您有什么建议的区域和房子吗？
饭总：800万可选的还是蛮多的，兼顾东单和亦庄通勤，建议你看看三个区域的房子。一个是17号线北神树这边的北京润府，旁边规划了个北师大附，离地铁近；第二个是十八里店，金隅新出的项目，还有保利的项目都可以看一看，这边有人大附学校；第三个就是选二手房，考虑你现在住的双井附近。
问题3：看到北二环一个小区单价才5万块钱，这种房子不知道能不能买？
饭总：这种房子，不建议你碰。大概率是经适房没有房本，这种天上掉馅饼的事，咱普通老百姓就别接了，回头可能馅饼变陷阱。
北二环单价5万，搁谁都眼红，哪还能等到你去买，咱还是选择能正常交易的房子，这种还是最靠谱的。
问题4：饭总好，刚给我发来的电子版买卖合同，帮我看看有没有需要改的地方
饭总：6个点需要注意
1、电梯协调和违约金，电梯一年的维护费用是多少；2、物业保证金是不是要有；3、抵押权人加上；4、学位占用要不要写到附加合同；5、当面北京通查不动产权和抵押情况，确定产权人和抵押金额；6、资金监管账户是浦发还是平安，是不是批贷后去做资金监管就行
问题5：饭总好，现在手里只有100来万，不知道能不能加杠杆搞1000万的房子？想直接一步到位，后边可能就不换房子了。
饭总：千万别这么搞，除非你自信后边有抗风险的能力。现在的经济大环境，后边具体怎么发展谁也说不好，这个时候千万不能这么去加杠杆，要么租房子住，要么你买个小房子先过渡。
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