健康养老地产业都有哪些问题？

市场发育不成熟

目前，我国处于老龄化初期，虽然已经开始出现老年专项市场，但由于老龄化并未加剧，该市场对康养地产的需求量并不大，加上养老人群的收入水平普遍不高以及康养消费理念较为落后(主要依赖儿女)，致使养老地产仍处于发育期。

康养市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养老政策，不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费，还将在拿地、金融、经营等方面给予支持，为企业发展提供良好的外部环境。

（2）产品层次较低端

康养地产是集餐饮、娱乐、养生、保健于一体，将住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合起来，其核心并非住宅产品（老年公寓），而是完善的配套和增值服务。但是目前大多养老地产产品层次较低，主要以住房建设为主，少量配套设施为辅，产业链整合度较低，缺乏全过程的开发理念，没有满足老年专项市场的个性化需求。

（3）政策保障不健全

康养地产的发展缺乏国家政策的支持，例如土地、金融、税收等政策，这对于处于行业生命周期上升期的康养地产来说，增加了拿地、规划建设与经营管理等各个环节的不确定性。特别是由于缺乏政策保障，使得新兴的养老地产产品更难以被风险意识强、行事谨慎的康养专项市场所接受。

中国康养地产业开发模式

（1）开发企业主导型的老年社区开发。

现在国内一些比较大的知名企业，像万科、远洋、绿城等，都做了一些养老地产项目。

（2）公私合作（PPP）

政府主导提供前期的土地，后期建设和运营由开发企业来介入，解决前期资金投入和风险不确定的这些问题，有效调动了社会资源和政府一起采用公私合作方式来开发养老社区。这种轻资产模式和国外养老地产的不少开发模式是类似的，可以解决相当一部分中等及偏低收入的老年人的居住需求。

（3）是保险机构主导型开发模式

保险机构参与养老地产开发，可将养老保险、健康保险等金融产品与实体养老社区相结合，以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游老年人的服务产品，打造一个完整的产业链，创造一种从“摇篮”到“天堂”的全新保障模式。

4.2.6 中国康养地产业发展潜力

在市场机会与房企转型的推动下，康养地产的开发将会迎来新的发展机遇。首先，“十四五”对养老产业的支持与鼓励有助于养老产业的发展；其次，老龄化进程的加快，散放式经营已经很难适应未来市场需求，一个管理规范、市场运营高效以及服务到位的养老需求市场基础已经形成；最后，当前，康养地产市场仍然是个朝阳产业，市场需求空间巨大。

中国康养地产业发展趋势

（1）综合性住宅成康养地产主导产品

◆ 年轻型阶段要点

这类型老年人的生活能够自理，因此住房面积不必太大，可开辟出银锭的面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人的额生活提供方便、老人可以关门生活，不受到外界的打扰。

◆ 老年型阶段要点

这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无需增设医疗康复设备，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除以用来增大空间。另外，在住宅入口、卫生间、浴池等旁边应增设扶手等。此外，改变方向货有高度的地方应用鲜明色彩 ; 安装警铃以便及时或自动的发出警报，使老人能够得到帮助 ; 增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务。

◆ 长寿型阶段要点

这类型老人是需要特别护理的。这段时间通用住宅除了具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设资料、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协调老人所需空间。电话、点灯开关都要装在老人床头易触摸的地方、室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应对突发事件。总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，使老人在这里能够得到全方位的护理。

（2）市场竞争激烈，设计更看重细节

针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此，对老年公寓的设计应因地制宜，采用不同的开发模式。

比如，绿地 21 城孝贤坊就是属于社区型的典型代表、作为一个尊老社区，他和其他的度假社区、国际社区等，共同组成了绿地 21 城人文新镇。

（3）更加注重以人为本的开发理念

一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的 " 亲情住宅 "。他将让人们享受到一种温情的传统与现代为民交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。

以北京楼市出现的澳洲康都的 " 亲情社区 " 项目为代表，" 亲情社区 " 是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现 " 以人为本 " 理念的新型社区。

（4）将细分不同消费档次老年消费群体

细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。

由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧、空气清新、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和康体中心等。

海南的 " 阳光城之椰风海韵 "，是海口第一家专业化、高水准规划建设的别墅居家型养老休闲社区。" 阳光城养老社区 " 位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发、海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心，兼具多功能用途的产品，重新定位了海南作为中国养老胜地的全新意义。

（5）功能齐全小户型是重要选择

建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房。老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子里，而是想拥有自己的天地。很多有经济实力的老年人，都选择绐自己买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的 3 室 l 厅或 2 室 2 厅的大房子让给子女住。

顺应老年人的购房潮，苏州、南京的小户型楼盘正在打 " 老年牌 "。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。

（6）项目开发逐步从主城区向郊区转移

老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

（7）“山水型”项目更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于工作压力大，竞争激烈，大多数人迫于生计，使其身心疲惫，甚至身患多种疾病。退休后迫切需要有一个各种功能齐全，有利于身心健康的居所，以解决自身健康养老问题，同时又能减轻儿女的负担。" 医疗康复型老年公寓 " 既可解决老人的后顾之忧，又能减轻国家负担，利国利民。如果进一步将 " 医疗康复型老年公寓 " 与医院合二为一，建设 " 医院老年租购式病房 "，定是老年人颐养天年的好去处，将会倍受老年人及其子女的青睐。

（8）开发不再片面追求规模与档次

从居者本身的利益、安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

中政商情网-专注于中国产业经济情报及研究，目前主要提供的产品和服务包括传统及新兴行业研究报告，市场调研，专题报告，定制报告，商业计划书，项目可行性报告，节能评估报告，水土保持方案，环境影响评价报告，消防设计报告，消防验收报告，项目投资风险评定报告，资金管理实施细则，社会稳定风险评估报告，投融资申请报告，产业园区规划，工程咨询报告，政府专项债券申请报告，资金申请书，十五五战略规划等权威咨询。涵盖文化体育、物流旅游、健康养老、生物医药、能源化工、装备制造、汽车电子、农林牧渔等领域，还深入研究智慧城市、智慧生活、智慧制造、新能源、新材料、新消费、新金融、人工智能、“互联网+”等新兴领域。中政商情网覆盖100+产业数据：信息技术：信创、5G、物联网、传感器、云计算、大模型、网络安全、集成电路、地理信息、精密测绘、软件服务、数字经济、工业软件、智能终端、数据中心、数字创意、新型显示、超高清视频、工业互联网 未来产业：氢能、储能、算力、元宇宙、区块链、人工智能、类脑智能、计算产业、光电通信、基因工程、空天技术、深地深海、自动驾驶、量子通信、量子信息、合成生物、低空经济、卫星及应用、人形机器人、可见光通信与光计算 装备制造：轴承、激光、北斗、航天、航空、机器人、压缩机、无人机、数控机床、轨道交通、智能装备、工程机械、物流装备、工业视觉、增材制造、农业机械、工业母机、新能源汽车、精密仪器设备、智能网联汽车、激光与增材制造 医疗健康：大健康、医疗器械、医药制造、医疗服务、生命健康、生物医药、智能医疗 新能源：风能、核能、光伏、太阳能、锂电池、新能源、生物质能、高效节能、先进环保、安全节能环保、磷酸铁锂电池 新材料：化工、玻璃、新材料、合成纤维、玻璃纤维、合金特材、超硬材料、磷酸铁锂、新型建筑材料、尼龙(PA) 服务业：时尚、金融、科技服务、文化体育、现代服务业 其他：酒、造纸、印刷、钢铁、食品饮料、纺织工业、海洋经济、家用纺织、金融科技、安全应急、文化旅游、产业用纺织 农林牧渔业、水利、煤炭、电力、新能源、核能、石油天然气、钢铁、有色金属、黄金、石化化工、建材、医药、机械、城市轨道交通装备、汽车、船舶及海洋工程装备、航空航天、轻工、纺织、建筑、城镇基础设施、铁路、公路及道路运输、水运、航空运输、综合交通运输、信息产业、现代物流业、金融服务业、科技服务业、商务服务业、商贸服务业、旅游业、邮政业、教育、卫生健康、文化、体育、养老与托育服务、家政、环境保护与资源节约综合利用、公共安全与应急产品、民爆和烟花爆竹产品、人力资源和人力资本服务业、人工智能、智能制造、农业机械装备、数控机床、网络安全