一小区因“新建19号线凉城路站”而动迁，结果几家欢喜，几家愁！

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楔子

最近又有一个小区拆迁的新闻，颇为引人瞩目。说的是“上海市广中路有个沿路的小区，总共只有两排住宅楼，结果因为19号线新建需要动迁。但比较奇特的是：只有沿路的一排住宅被动迁了，剩下的那排不动了。”（如上图，红线内为动迁楼栋，后排的就不动了）

被动迁的楼栋居民当然欢欣鼓舞，而没在动迁范围内的居民就高兴不起来了，真应了一句话“同小区不同命”啊。

当地政府为什么会这么操作呢？

我其实也非常好奇，今天这篇文章就去关注下这个事件，顺带介绍一下19号线的一些相关情况。

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动迁情况

就是上图这则公告，让大家知道了“虹口区广中路446 号、448 号、450号、452号、454号、456号、458号、460号、462号、510号、512号、554号、556号、558号”这些楼要动迁。

为了让大家更直观的了解事件，我自制了几张分析图来展开。

第一张是总平面图

从图上我们可以看到：沿路的一排5栋楼就是要动迁的，而南侧还有3栋楼目前不在范围内。但这些楼栋只有门牌号，没有一个统一的小区名，所以无法判断一共有多少户。我只能对涉及门牌号的楼栋进行了一下统计。

第二张是楼栋统计表（数据来自于百度百科的公开信息）

从上表我们可以看到：这次动迁涉及到的居民有512户。每户的面积都不大，大多在四五十平方。但结构形式我有点存疑，按理说这样的老旧小区多半是砖混结构，而其显示的是钢筋混凝土。

至于产权性质中涉及的“使用权房”，就是我们平时说的“公房”。而后来也从国有或者集体所有，慢慢转成“个人私有”了。

第三张图是中介的挂牌参考价

因为这个小区已经好久没有房子成交，所以从中介的网站上，我只查询到广中路466号的参考价格是5.7万左右每平方（4月） 。这个价格放在中环线以内，应该不算高，可能是因为小区是上世纪80年代建造的原因吧。

而这个参考价可能会决定动迁的赔偿价格。

从目前能够查询到的信息来看，这个小区的补偿也分为两种，分别是全货币补偿和房屋安置补偿。

• 拿房方案

如果选择的是房屋安置，可以在虹口本区的彩虹湾，也可以在嘉定、松江的基地房源中选择，价格大致如下：

• 拿钱方案

而选择拿钱的方案，具体细则我没有查询到。但是我从网路上看到了下面一张图，可以得知该小区的补偿标准大概在10.5万/m2。 （如下图）

似乎该小区的居民对这样的补偿标准还不甚满意，提出了一些诉求。而且还横向对比了“东安一村、二村”和“”这两个小区。

还真巧，这两个小区我前段时间也做过一点分析，有兴趣的朋友可以扩展阅读：

东安一村、二村是老旧小区，而虹宸易居是2000年之后的商品房小区，两个对标案例正好对应了两种不同的产权属性。

而广中路这个小区是老旧小区，但是地处虹口区，又与虹宸易居同区，所以上面两个案例，都有借鉴意义。

不知道该小区最后会以多少的补偿标准动迁，让我们持续关注。

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凉城路站

另外我还去查了轨道交通的一些资料。凉城路站是19号线和20号线共站的，形成叠岛同向同台换乘，西端设双层联络线。19号线位于北侧，20号线位于南侧。 （如下图）

这是一个地下四层叠岛式的车站。地下三层为19号线虹建路方向、20号线新园路方向。地下四层为19号线宝山站方向、20号线金昌路方向。 （如下图）

从下图我们可以看到，小区北侧是高层住宅，如果要动迁，成本会更大。所以选择拆除南侧小区一排老旧住宅，也是经济性考量之后的结果。

至于没被拆迁的居民担心的“地铁干扰问题”，我也去查了一些资料。

• 地下退界

在轨道交通的相关规定中，我没能找到相关的内容。但是在《上海市城市规划管理技术规定》第三十三条第四点中找到了地下建筑退界的要求。

第三十三条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。

（四）地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍；按上述离界间距退让边界，或后退道路规划红线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。

我们假设地铁站每层的层高为3.5米，再加上覆土1米，那么地铁站只要离开原来小区第二排房子10.5米即可。

但这只是理论值，是否重大项目可以突破就不得而知了。因为条文中也写了“经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。”

• 震动和噪音
  

除了退界问题，老百姓还关心震动和噪音问题。这两点都需要相关的专业机构检测之后，才会有讨论的基础。也不是凭居民主观感受，就能作为反对的依据。

小区临街的第二排，突然之间变成了第一排，马路上的噪音多少还是会让人有些不适应的。但只要在规范允许的范围之内，也只能“习惯习惯就好了”。

• 结构安全

如果真的因为地铁建设或者运行带来了房屋损坏，那可以找第三方房屋安全鉴定机构进行鉴定，然后向当地有关部门反映并要求作出相应补救措施‌。毕竟剩下的楼也都是老房子了，居民难免会有顾虑。

地铁作为一个城市的重大工程，老百姓们都是拥护的。当地政府对于方案的科学性也一定是经过多方论证的，所以有些顾虑是没有必要的。但如果能把这些老百姓关心的情况公开、透明的披露出来，也许就更好了。

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19号线相关

我们先来看看19号线的基本信息：

• 工程总投资：9388900万元人民币（约939亿元）

• 建设周期：2954日历天（约8年）

• 工程概况：上海市轨道交通19号线及19号线北延伸工程是一条贯穿中心城中央活动区的南北向径向市区线，途经闵行、徐汇、浦东新区、虹口、宝山等行政区，起于闵行区虹建路站，终于宝山区宝山站。

• 主要沿景洪路-华泾路-规划云绵路-东育路-济明路-国展路-雪野路-浦东南路-公平路-天水路-甜爱路-大连西路-广中路-广粤路-江杨南路-呼兰路-铁山路走行。

19号线是贯穿上海的“大动脉”，从南到北穿过了5个区。

北段：宝山杨行、吴淞两大板块

杨行板块人口密集，8万㎡的上海高铁宝山站也选址于此，未来这里将是上海铁路枢纽规划的重要客站之一。

而吴淞板块旨在将“吴淞创新城”建设成为老工业基地转型发展和城市更新的示范区、国家创新创意创业功能的集聚区、国际城市文化旅游功能的拓展区‌。

吴淞创新城规划图

上海高铁宝山站规划概念图

中段：陆家嘴、世博和前滩三大金融片区串联

未来19号线贯通后，从前滩到达陆家嘴的通勤时长将大大缩短到20余分钟。不仅沿途上班白领迎来通勤利好，市区线路的客流压力也将得到大大缓解。

南段：连接闵行两岸

由于浦江镇和颛桥之间隔着一条黄浦江，公共交通的话要到市区绕一圈才能到达， 非常不方便。而19号线打通了闵行南部东西向的通道，未来还可与8、23、15号线实现换乘，出行便捷度大大提升。

华泾规划图

19号线还是是当之无愧的超级“换乘王”，在34个站点中，有18个为换乘站。 （如下表）

“地铁一通，黄金万两”，19号线贯通之后，必将会给沿线的小区带来拉伸作用。

我们先来看看19号线站点附近，目前二手房的情况。

再来看看19号线站点附近，新房的价格情况。

19号线沿线楼盘

站名

楼盘

户型产品

均价

宝山站

上实吴淞项目

约99-127㎡三至四房

联动价6.3万/㎡

广灵四路

虹盛里

约63-197㎡高层、洋房、联排

9.96万/㎡

海伦路

虹口源·717

约100-356㎡三至四房

13.8万/㎡

海昌苑二期

约180㎡大平层

待定

周家嘴路

碧云·北外滩（135街坊）

约170-230㎡大平层

联动价13万/㎡

碧云·北外滩（138街坊）

约205-410㎡联排

待定

提篮桥

大悦城北外滩项目

联排189㎡/高层190㎡四房

待定

浦东南路

荣成昌邑项目

180-220㎡四房

待定

潍坊路

世纪臻邸

约100-250㎡二至四房

待定

南码头路

保利世博天悦

174-251㎡三至五房

16.8万/㎡

东方体育中心

世纪前滩·天汇

110-285㎡二房至四房（尾盘）

13.2万/㎡

凌兆新村

前滩公馆

84-147㎡花园洋房

约12万/㎡

中企云萃森林

约90-123㎡二至四房

10.5万/㎡

华泾西

嘉华·嘉俊庭

99-146㎡三至四房

8.1万/㎡

中国铁建&万科朗拾花语

64-122㎡一至三房

约7.2万/㎡

虹建路

中铁建澄江路TOD项目

待定

待定

有人说“19号线是目前为止身价最高的地铁！”，指的不光是其平均每公里高达20亿的建设成本，还有它沿线的高房价吧。

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结束语

动迁，一直被认为是改变命运的事情，但普通人对于动迁的相关政策却是知之甚少。

规划，一直被认为是”抽象“的东西，其实和我们每个人都有密不可分的关联。

从分析广中路小区动迁，到凉城路站建设对周边的影响，再到介绍上海19号线的大规划，这篇文章涵盖的内容很多，无非是希望让普通人知道的更多一点。

不管是对于你的生活、工作还是置业，如果能带来一些帮助，也就”物尽其用“了。