一个靠全国老年人“跟团游”撑起来的海边小镇，“乳山银滩”到底有没有投资价值？

01

楔子

前几天，我看到一则新闻，说：“有个老人花200块跟团游，结果却被忽悠买了40万的海景房”。因为我丈母娘也喜欢跟团游，所以我对这个新闻格外关注。

事件的详情是这样的：

江苏戴女士的父母在缴纳200元“团费”后，被保险公司员工王某某带至山东威海旅游。其间，老人被引导至一楼盘看房，并在饮酒后当晚支付16.5万元首付，购买了一套总价40万元的海景房并签订合同。

戴女士认为父母被销售人员误导，希望开发商退房退款。然而，开发商表示退款需支付总房价40%的违约金。

看了这则新闻之后，我有一些好奇：这事情到底是发生在威海哪里？这个小区叫什么名字？

也有一些感叹：还是老人们有钱啊！我们这些中年的“社畜”，整天忙得要死，不过就是为了“几两碎银”奔波，而他们一出手就是一套房。

类似这个老人的“遭遇”不是孤例，在网络上都快成为一种“现象”了。所以今天这篇文章，我们就来聊聊这个话题。

02

乳山“澜庭苑”

从新闻中出现的老人买房合同（如上图），我们可以得到如下信息：

1.这个小区在乳山，而乳山市是山东省辖县级市，由威海市代管。

2.小区名：澜庭苑，是个14层楼的小区。下图就是这个小区的效果图，看上去品质还可以。

3.房产的建筑面积为48.71，按照40万购房款来计算，每平方大概在8000元左右。

• 澜庭苑

小区位于威海市乳山市徐家镇东南部，北靠银金大道，南邻松花江路，规划面积为10438平方米。建设单位为威海辰远置业有限公司、设计单位为山东华正建筑设计咨询有限公司。（区位如下图）

确实离海很近，大概400米就能到海边了。

• 辰远置业

全称为威海辰远置业有限公司，成立于2003年1月13日，位于山东省威海市乳山市城区胜利街87-706号。

曾用名为乳山市银宫房地产有限公司，通过天眼查大数据分析，该公司参与招投标项目4次，拥有行政许可28个。此外，公司涉及一些法律诉讼和开庭公告‌。

• 周边房价

虽然我没能从乳山的房产网站上找到澜庭苑的价格，但是从安居客的网站上找到周边小区的价格，普遍在两到三千元每平方米。（如上图）

而闻涛美域2区这个小区就与澜庭苑一墙之隔，也是同一个开发商开发的，均价为2486元/M2，所以我想澜庭苑的价格差距应该不会太大。（如上图）

大家还记得新闻中的那个老人买的房子吗？单价可是8000多元，而周边的房价只有两三千，这可能是子女一发现就要求退房最关键的原因吧。

这价格差距也太大了点，是不是有点离谱了啊！还是真的这么"暴利"呢?

出于职业谨慎，我又去查了银滩8000多元均价的是什么样房子？

结果出来的都是别墅。（如下图）

也许小户型的单价比较高呢？

所以我又去查了一下小户型的单价，基本在4000元多一点。下图这个户型就是在澜庭苑的隔壁，面积也差不多，还是精装的，所以比较有参考性。（如下图）

经过上面一系列的检索，我觉得澜庭苑的价格8000元可能是有点高了，但这是人家开发商的定价自由，只要当地的物价部门认可就行。

但是外地去旅游的老人家属可接受不了价格贵了一倍啊，当然觉得是被忽悠了。

03

乳山“银滩”

如果说8000多买进的房子，过两年就升值了，那我想老人家属也不会着急退房。但是 乳山银滩的房子真的能升值吗？

• 乳山银滩

是国家4A级旅游景区，坐落在山东威海辖区内，位于青岛、烟台、威海三市中心地带，东西长21.3公里，南北宽3公里，距乳山市老区13公里，距青岛130公里，烟台90公里，威海90公里。

乳山银滩属暖温带东亚季风型大陆性气候，具有 气候温和、温差较小、雨水丰沛、光照充足、无霜期长 的特点。

再加上人文自然景观丰富，特别是 海边沙子洁白如银，因而获得“银滩”之名，还被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷” 。

乳山还有“中国牡蛎之乡”的称号 ，因其牡蛎品质与口感兼优而荣获国家地理标志产品称号。

海景资源无敌，还有吃有玩，当然就少不了商业开发。从千禧年开始，在这片21.3公里长、3公里宽的狭长海岸线上，涌现出了200多个海景房小区。

乳山银滩房价最高的时候出现在2001年左右，每平方米房价逼近万元‌。而近年来，房价呈现出下跌的趋势， 2024年10月的房价均价约为2765元/㎡ ，相比之前的高峰时期有大幅下降‌。

网络上甚至有宣传5万一套海景房，银滩都和“鹤岗”、“鬼城”等字眼一起出现了。

那是什么原因导致乳山银滩的房价“跳水”呢?

当地的房价还有回暖的可能吗？

04

发展前景

20几公里的滨海资源，是乳山银滩最大的优势。但是过于激进的开发强度和速度，透支了它的发展潜力，再加上城市基础建设跟不上，从而带来了一系列的问题。

• 供暖问题
  

乳山作为一个北方城市，冬天竟然没有供暖 。到了气候寒冷的冬天，人更不愿意来了。

原来住在此地的很多外地人，也纷纷回老家了，当地把这类人称为“候鸟村民”。每年夏天到来，然后在秋天离开。

注：以下文章的改进措施都来自于《银滩发布丨银滩基础设施现状速览》一文。

改进措施：

银滩海景房入住率呈季节性，即6月至9月的康养度假高峰期住户最多、高达10万余人，而银滩冬季常住人口仅占出售海景房总户数的6%左右。

针对冬季常住人口少的特点，银滩探索实施了“集中供暖+分散取暖”的模式，满足居民个性化取暖需求。

在集中供暖方面，通过新上集中供热热源项目、改扩建锅炉、改造老旧供热管道等方式，逐年提高银滩集中供热能力。“十三五”期间，启动了银金大道、竹海路等热力管道铺设，完成了7台小燃煤锅炉拆除，铺设热力管网总里程达70公里，集中供热覆盖面积提高近30%。

从网络上的评论来看，显然还不够，但是已经有了改善。

• 内外交通

因为乳山的基础建设主要集中在老城区，而银滩是新规划的，所以配套不是很成熟。

在这里， 主要的出行工具是电动车或者自行车，当地人也会用“蹦蹦车”来拉人 。因为公交车很多都是30分钟一趟，十分不便。打车更是要靠运气，因为距离太远，没有司机愿意接单。

改进措施：

当地政府为方便银滩居民出行，对银滩区域内的公交线路重新进行了优化、组合和延伸。

原先仅有的两条公交线路调整为10条公交线路、35辆公交车，设置公交站点188处，覆盖了银滩所有生活小区和商超、集贸市场等商贸服务和文旅景点，并实行60岁以上老年人在银滩区域内乘坐公交车免费政策。

增设2条由银滩发往火车站的专线夜间班车 ，开通了直达周边青岛、烟台机场的机场巴士，日运营车辆班次17个。

乳山口跨海大桥预计在2025年年底完工 ，届时从银滩开车由东岸到西岸的海阳市，全程不足10分钟，乳山也将成为胶东半岛南线快速客运通道枢纽城市和连接青岛、烟台、威海千里环海公路重要一环，往返银滩会更加便捷。

而于2023年12月8日正式通车的莱荣高铁，将实现2小时到济南，4.5小时到北京。

随着这些对外交通的陆续开通，银滩旅游度假区的交通出行有望得到大幅提升。

• 生活配套

居民生活最重要的是买菜，吃饭，就医等需求，而银滩这边只有小超市，买菜还得去集贸市场。

就医要到几公里之外的乳山市第二人民医院，如果公交出行，单趟要一个小时左右。 （当地也没有三甲医院）

《银滩发布丨银滩基础设施现状速览》是如下表述当地的医疗资源的：

作为一个县级市，多年来乳山市通过远程会诊、稳步推进分级诊疗制度、与知名医院搭建医联体等方式，持续提升医疗服务水平。

第二人民医院总床位共160余张，可开展CT、B超、血常规等常规检查，对高血压、糖尿病、冠心病等慢性病有丰富的临床经验，基本能保证居民“小病不出区，急病不出市”。

市人民医院为一所集医疗教学、科研、预防保健为一体的三级乙等综合医院，距离银滩约20公里、30分钟车程。

作为一个主要目标客群为养老人士的城市，这样的医疗资源是没有太大吸引力的 。

因为老人的就医需求就两种，一种是日常配药，需要方便，最好是能送药上门；另一种是急救，要设备先进，医术高明。

• 物业管理

因为银滩的房子入住率非常低，所以很多买了房不住的人干脆就不交物业费。而物业收不到费用，则不提供基本的服务。这样的恶性循环就导致了小区的品质逐年走低。

海边城市，海水对建筑的腐蚀非常厉害，长久的不维护，一个城市就很快破败了。

改进措施：

所以乳山当地就有了物业费打折收的政策。

普通住宅前期物业服务过程中，房屋空置6个月及以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面告知，空置结束后，若房屋未开通水电或者开通水电后连续6个月用水量低于1立方米且用电量小于3千瓦时，由业主提供其相关资料，经物业服务企业确认后，其物业公共服务费按不超过应交物业公共服务费的60%收取。

虽然乳山银滩有这样那样的问题，但当地政府也确实在做出改变 ，为了提升城市的形象，不懈的努力。

《乳山市国土空间总体规划（2021—2035年）》 中，就特别将滨海地区中的银滩片区作为资源配置重点。

精准研判现状存在的系统性问题，以对外展示的窗口和重点功能片区为导向，提出了模式重构、设施织补、环境营建、产业激活、区域协作、文化植入等六个方面发展策略，并对其规划建设、土地用途等进行了规划管控，以此推进银滩片区转模式、增活力，提升用地发展质效。

05

围城

城外的人想进来，城里的人想出去。

这是对乳山银滩最形象的描述，有人忙着逃离，也有人着急涌入。

• 逃离的人

因为大多数在银滩买房的都是旅游人群，而且很多都是在信息不对称的情况下，高位买进的。而且当地的基础设施修建，进展缓慢。所以这部分人巴不得快点有人接手，即使不赚钱，或者小亏也要逃离。

• 涌入的人

但 好在乳山 银滩一直有人来，从全国各地而来，而且是一车一车的来 。 因为“ 天下第一滩”是客观存在的 ，对于初次到访的 游客来说，有着 致命的吸引力。

再加上 “面朝大海，春暖花开” 的美好联想， 老年游客 辛劳了一辈子，可能 瞬间就被感动了，冲动消费了，也就被套牢了 。

而没过多久，看清了在乳山银滩生活的本质之后，“涌入的人”又变成了“逃离的人”，乳山银滩就是这么“周而复始”！

• 躺平的人

当然在涌入和逃离之间，总有一段时间，一部分人会迫于无奈，变成了“躺平的人“。

他们不得不接受生活设施不足的现状，不得不接受海水带来的”潮湿“，不得不接受房价腰斩的无奈，选择在银滩安顿下来。往昔向往的”诗和远方“就在这里，但是人的心境却完全变了。

• 人口与供地

截至2021年末，乳山市的户籍总人口为53.1804万人‌。而到了2023年末，常住人口为44万人‌。60岁及以上人口占38.11%，其中65岁及以上人口占26.68%‌。乳山呈现出人口老龄化和负增长的趋势‌。

有报道称，目前银滩总共开发了1800万平方米的海景房，平均下来人均41平方，也就意味着银滩可以装得下整个乳山的常驻人口。

而值得玩味的是： 2024年度，乳山市又新增了92.69公顷的住宅用地供应计划 。

06

结束语

拥有一套海景房，可能是很多普通人的一个梦想。而当你真的实现之后，却发现每天生活在梦想的小镇上，其实也很无聊。

对于年轻人来说 ，小镇过于寂静，完全没有社交，也没有大城市的娱乐，躺着躺着就真的”平“了。

对于老人来说 ，颐养天年需要充足的医疗，完善的配套，以及亲人的关怀，而在小镇上这些都很稀缺。

总有人来，也总有人走，这就是海边小镇的日常 。那么 你认为“乳山银滩”到底有没有投资价值呢？