北京买房：理清思路，购房建议1348

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我现在住在朝阳北苑，由于落户需求，想在天通苑买套小三居或大两居。暂时想既能改善又能临时出租，房子还能相对保值，计划总房款不超过400W。很纠结不知道如何选择?

1、有些纠结不知道选天通苑哪片好？到时选小三居好，还是选大两居好？

2、目前暂时看上一套天通苑东二（离我现在住的比较近，挨着一条地铁）一个106平一层板楼的两居室（带10平左右小院的），还有一个是天通苑西三区（离我住的有点远，挨着2条地铁）装修比较好的155平塔楼的一个大两居。这两套含税后总房款大约都是410W，不知道哪个比较好，您觉的选哪个比较好，将来能相对保值一些？

3、或者我目前应该先考虑落户，买个便宜的两居呢？很纠结想听听您这边的建议?

A：

1、既能改善又能出租，还能保值，但价格不能高，这搁谁都得纠结。相当于拿着三本文凭，想找个钱多事儿少离家近的工作，或者是娶个白富美，只能说都不容易吧，得看运气。

2、天通苑哪片儿好，当然是中苑了，主要就是房龄相对新的商品房板楼，自住保值都能兼顾，就是价格高点儿了。

自住为主就买大两居，宽敞舒服，其他为主的自然就是紧凑户型的小三居了，至少流动性强。

3、410万155平，每平2.6万，这价格像是保值好的吗？在别人手里都连续走弱20多年了，怎么能保证买到手之后就能逆天改命啊？

投资就相当于做生意，买房就等于是请个CEO。请问如果有人介绍了一位，特点是大胖子腰围155，塔楼的出身也无法改变，个人装修比较好浑身名牌很拉风。要的工资很便宜，但业绩也一直在业内落后，请问您愿意押上身家聘请这种人吗？能保证过两年有接盘侠出高价转让费，从你这儿挖他吗？

我认为是这种人当朋友相处有可能不错，自己觉得投缘就行。但做生意最好不用便宜个头儿大来当标准，贪便宜有可能省钱，但未必能赚钱。

4、106平的两居室，也够大的，天通苑的早期产品。优势是应该质量好，居住也舒服。但天通苑在2005年之后改变定位了，从改善板块转变为明确的刚需定位，这种户型偏大的就不太受追捧了，算错配。价格走势也就受了影响呗，否则也不会现在的价格。

另外一层怎么说呢，居住角度看自己的喜好，房子是用来住的，自己喜欢就行。但投资角度顶层一层都算硬伤，未必影响和中间层的价格差，但流动性弱，出手时不太好卖。商品价格是由供需关系决定的，想买的人少，也就影响了投资性。

但如果这两个里必须选一个，那就先看这个吧，相对好些。毕竟是板楼，应该是南北朝向，如果遇到就喜欢一楼的也就合适了。

5、落户跟买房不冲突，更没必要自我限定什么“便宜的两居”。这属于本来并不存在的问题，自寻烦恼或忽悠自己了。

6、我要建议自然是先考虑好最重视哪方面的需求了，因为甘蔗不能两头甜，在预算不太高的情况下，不可能什么优势都占。如果注重自住，那就看自己的喜好，单价越便宜越好。如果注重保值，那尽量选择“大众共识”的产品，板楼中间楼层紧凑户型，两居三居都行，但不能有硬伤。房子是用来住的，大众认为的越宜居的越受追捧，也就越保值，至少流动性更好。

总之先把需求做个排序吧，都兼顾是几乎不可能的，怎么都得适当取舍。

仅供参考。

二

Q:

有个买房的问题想请教，我目前居住工作在怀柔，孩子上小学二年级，想购入一套房子为孩子未来上中学，学区希望中上，目标小两居。目前我和我爱人一个在银行一个公务员，年收入大概60左右。

自住一套怀柔的房子无贷款（买在了父母名下），名下另有一套怀柔的房子122平，市场价250万左右（还有90万公积金贷款未还，可以卖掉）。手中现金有个110万，无其他贷款，父母那边大概最多支援个100万的闲钱（父母有自己另外的房和宅基地，但如能不动用父母养老钱最好）。因为我俩未来工作目标想分别往朝阳门和通州调动，所以希望买房在东边。

目前看的是朝青板块和常营板块，您看这边有合适的小区吗（带着学区属性的）？购房预算大概300-400之间的两居，珠江那边好像没啥适合的学校而且户型偏大，国美貌似有北京中学，但是户型好像也是偏大。因为平时在郊区在市里了解少，还想请章哥指导，也是想趁着这个机会在市区置办一套小房子，一个是为了孩子未来上学，万一工作调动成功比较方便，也能作为一定程度保值，基本上在挨着6号线沿线看。

A：

1、学区怎么说呢？按照现在学区属性的标准，朝青和常营没有算学区房的。80中管庄可以算，但也有些勉强。

不过两边都有不错的学校，只是不是头部校而已。优势是房子没溢价，居住的性价比正常。以这个预算来说可以先看朝青的80中管庄汇星，成绩不错，房子没溢价，有可能买到两居。也可以看常营的陈经纶保利，系统内排名靠前，周边的几个保障房小区相对价格不高，有可能买到三居，保值也大多不落后。

2、珠江罗马肯定没合适的房子，两居室基本都600多万起。国美的户型倒不算多大，但两居估计也得400多万起。

国美也没有北京中学，北中都在东坝呢，而且北中本校没有学区房，其他分校到目前为止不算多强。另外北中本校有可以算学区房的，但非常贵，1500万左右起，而且还未必能转学，毕竟这是掐尖儿校。

3、多说一句，您这要求偏高了。仅仅一个学区中上，3/400万就基本买不到两居了，其他保值什么的更不好说。我上边说的这俩学校在朝阳区算中上，放到北京基本中等。

先看看吧，感觉这是刚有个想法，所以看的小区都不太合适，别着急慢慢儿来。另外看房的时候最好别跟中介提太高的要求，否则他们有可能给贴上不太懂的标签，会更加的忽悠。

另外如果目标是朝阳区，而且是高年级或小升初转学，那没必要买学区属性的，白花溢价还没意义。买直接对口中学头部校的就行，多数没溢价，有也不高。但3/400万的两居也不太好买到，选择不多。

仅供参考。

三

Q:

请问，预算总价300左右，首套资格，想购置三居或者可二改三的两居。家有一娃，26年上一年级。家在云岗，计划在房山长阳范围内购置。看了御河园的房，回迁改商品，层高2.3米，价格倒是很便宜。

请问：

1、御河园建议买吗？这种性质的房有没有硬性的缺点？

2、层高2.3住进去会不会很压抑？

3、御河园的位置挨着河道会不会有影响？

4、如果买了，保值怎么样？

5、建议买御河园还是周边二手房，或是有什么推荐的片区？

6、长阳的教育和云岗的教育，有本质性差异吗？

A：

1、御河园应该没什么回迁房吧？我印象中是给西城拆迁户准备的定向安置房为主，理论上比回迁的强点儿。既然改成公开销售的商品房了，那一般可以按照保障房来看待。常规来讲房产的投资性排序是商品房，公房，福利房，保障房，安置房，回迁房。

2、房子是用来住的，自己看着是否合适呗，外人不好建议。

硬性缺点，地段儿不太强呗，好地方都留着卖钱呢，不好要高价的地块才规划为保障房和安置房。另外一般都容积率偏高，质量角度多数都是比较低的标准，设计和配件什么的也普通，都是为了节省成本。所以这种房的优势就是经济实惠，自住为主，投资性不强。

3、层高2.3这怎么说啊，看自己的身高了，高个子肯定不舒服呗。北京新建商品房的标准都2.9了，西边长阳半岛的层高应该是2.8m。

4、河道，这边有河吗？这我不知道，我印象中喇叭河主要在铁道西边呢。前些年是某些小区被淹过，这几年应该也治理的差不多了。御河园这边我没听说过，这项目的备案名是“长新家园”，御河园的含义我真不清楚，问当地人吧，我不敢瞎说。

5、保值的话普通呗，地段和性质就决定了这是自住为主的小区，还是多考虑居住体验吧。这种房更适合长期自住，怎么都不算投资房。毕竟地段儿就是两区交界，规划方面比较难。

6、单论学区的话没什么本质差异，都挺好的。云岗的老牌名校十中和云岗中学都不错，长阳的四中十二中分校也都挺好。但两边从行政区的层面上有差距，到目前为止丰台明显较强。

7、总之这种地段和性质的小区多考虑自住吧，考察好质量和品质，毕竟房子是用来住的。另外也看价格，让当地中介给估个租金，计算一下租售比。然后和西边的二手房比较一下，如果两边差不多就算合适。

仅供参考。

四

Q:

请问北京站附近国瑞城房子怎么样。预算是900万左右，买三居室，朝向和户型没有太多挑剔。唯一要求是三居室，您看可行吗。如果您有时间方便解释一下那边教育和购物环境就更感谢了，如果没有时间就解释那边房子值不值得入手就可以。

A：

1、国瑞城房子挺好的啊，开发商是潮汕大佬，潮商会馆就在国瑞城。老板姓张，号称北京旧改领军人物，崇文区好几个旧改项目都参与了，开发的不错。

2、买三居室没什么不可行的，让当地中介给找房呗。估计是90平左右的小三居，不难买到。

3、解释教育和购物环境？这找当地中介吧，我没他们熟悉情况。我一般只能从保值角度说两句而已，具体的情况帮不上忙。

教育的话就是东崇前学区，挺好的，溢价率中等。我估计这种紧凑三居的溢价率还相对低呢，估计也就20%左右或稍高点儿，在东城或东西海都不算高。

4、值不值得那看自己了，房子是用来住的，自己觉得合适就算值。或者说既然是溢价不算高，那在东城学区房里就算值的，居住的性价比高。不过也多说一句，之所以性价比高，也是因为升值不太快，所以现在价格才略低，衬托出了性价比高。

典型的可以和双井的富力城相比，在学区房出现之前的时期，国瑞城是要高出不少的。而学区房崛起后，国瑞城在包含溢价的情况下，和不含溢价的富力城的价格差不多。而富力城的价格走势基本跟随大盘，那国瑞城就是不太强呗。

所以这里上学合适，自住看自己喜好，投资角度不算多强，在入学高峰过去之后，保值方面的最好成绩能不落后大盘吧。

仅供参考。

五

Q:

请问角门西，玺萌公馆，目前138平米一层在售，900个。帮忙分析一下是否值得买？估计十年后有上小学需求，想先了解一下学校。再麻烦分析一下小区情况及保值预期，还有其他教育交通购物生活等总体情况。

A：

1、玺萌公馆，900/138=6.5万，价格不高呗，比中间楼层至少便宜了15%以上。所以如果从自住角度来说就挺值的，经济实惠性价比高。如果从投资角度来说中等吧，一分钱一分货，便宜自然有便宜的道理，卖房的业主不会发善心让别人捡漏儿的。

另外如果是真的漏儿，也就是能确定赚钱的房源，那一般不会公开挂牌。毕竟哪个中介的手机里都有一堆投资客呢，有好房子在内部就给收了，毕竟投资的本质就是赚信息差的钱。

2、角门草桥一带的学校主要是赵登禹，在丰台算成绩不错的，中等以上，放到北京也可以算中等吧。只不过这里不算学区房，但优势是没有学区溢价，居住的性价比正常。一层房源在投资角度不算强，但如果自己喜欢，那居住角度的性价比就更高了。

3、小区情况问当地中介吧，或者自己考察。

保值预期中等，优势是板块挺好，整体价格走势基本和北京大盘一致。小区也很宜居，居住的性价比高。不过这里是南城，到目前为止，这种小区还略有错配的意思，所以价格走势不太强，以后的预期是最好成绩不落后大盘。

一层看自己喜好，自住为主，投资角度一般算硬伤。保值有可能不受影响，因为楼层的价格差基本已经固定。但流动性偏弱，出手的时候有可能挂牌期较长，在没有明显低价的情况下，成交周期一般是中间楼层的2-3倍。

4、交通购物也看自己的考察吧，我是免费咨询，真要让我写可研就得收费了。

仅供参考。

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