产品洞察 | 刚需产品+满装交付，市场认可度几何？

现如今，精装交付已成常态，尽管其持续向更高品质与精细化发展，货不对板、华而不实等问题仍频遭诟病，且交房后业主仍需投入大量的时间和精力来进行后续的装修工作。针对此现状，万科等企业推出了“满装交付”，聚焦于刚需住宅，为市场带来了新方向。

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“满装交付”更全面、更细节、更实用

何谓满装交付？

通常而言，当前市面上常见的精装交付不仅完成基本的建筑结构，还对房屋进行了全面的装修，包括地面、墙面、天花板的铺装或粉刷，厨房和卫生间的基本设备安装等。

而满装交付则在精装交付的基础上，还提供家电、收纳柜体等一站配齐的服务，做到真正“拎包入住”的体验。整体而言，是一种以用户为中心的交付模式，通过提供更高标准的装修服务，减少了业主在装修上的时间和精力投入，同时也提升了居住的舒适度和满意度。

例如北京建工·嘉境里项目提出了“精装满配”的概念，涉及全屋柜体一站式配齐，以及品牌家电的配置，如七大收纳体系以及中央空调、油烟机、冰箱、凉霸、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体机等家电，为业主提供了“交付即入住”的便利。

图：北京建工·嘉境里室内部分交付配置

更有一个小细节，嘉境里在几乎所有柜子上，用标签标注了功能用途分类，让生活更有序。

北京万科东庐项目在交付时，不仅完成了基础硬装、精装，还在此基础上配备了全套的家电和家居设备，致力于更全面、更细节、更实用。

其中全面性体现于三方面：

一是全屋10组收纳柜，除了常见的厨卫柜外，还包括餐边柜、客厅飘窗柜、家政储物柜、各卧室衣柜等。

图：北京万科东庐10组功能收纳柜

注：图中数字为相应柜体体积，合计14.8m³

二是提供整屋家电，且统一规划安装，采用嵌入式设计，同时满足功能实用与高效的空间利用。包括蒸烤一体机、嵌入式洗碗机、燃气热水器、零嵌双开门冰箱、洗烘一体机、电动隐藏晾衣杆，甚至配备了智能扫拖机器人、全智能马桶等。

三是打造整屋智能，相比于普通精装房普遍做的预留窗帘盒、预留智能家居点位等预备工作，直接将整套智能系统呈现，包含调光、温控、窗帘、WI-FI、安防等方面，交房即可享用。

细节可谓是满装交付的精髓，也是常被忽视的点。万科通过上百组的意向客户访谈，充分考虑C端需求，不断迭代产品细节。例如做了全屋美缝，采用环保材料，主卧设置静音门，厨房采用隐藏式无轨移门，配置无缝台盆、懒人龙头、恒温花洒、TypeA+C快充面板、鞋物护理机等。

此外值得关注的是，在家电品牌的选择上，向实用主义靠拢。基于功能大于颜值、大于品牌的理念，万科将“品牌”置于重要性序列的末端，不再一味追求大牌，优先保证功能的实用性，一些更有性价比的国产品牌也被考虑在内，例如配置美的的嵌入式冰箱。

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满装交付对刚需购房者吸引力拉满

值得注意的是，当前市面上的“满装交付”项目的产品定位以刚需、刚改为主，主要还是基于这类客群更注重功能、实用性，以及性价比，而满装交付正切中了其需求点。

例如北京万科东庐，该项目业主中，35岁及以下青年占比约58%，其中约26%为90后，约32%为95后。而立之年，在不到百平方米的小家内，拥有约等于900个20寸行李箱大小的家庭收纳空间，所获得的幸福感不言而喻。

从市场销售表现来看，北京万科东庐于2023年11月首开成交345套，单月成交套数曾多月位列北京商品房前十，甚至于今年3月位居北京第二。根据网签备案数据，截至目前去化近七成。尽管板块存在一些硬伤，但该项目业绩仍远优于竞品北京城建·国誉朝华。成绩背后，是精准的客群定位，仔细雕琢每一寸室内空间，洞洞板、超薄柜收纳、自带上下水的扫拖一体机等巧思都刷新行业做法，其样板间受到来访客户90%以上的好评。

此外，同样满装交付的广州万科理想花地朗庭、广州万科黄埔新城皆去化可观，近一年来成交套数分别位居广州商品房第二和第八，截至目前去化率分别达53.3%和66.6%，在同板块竞品中具备一定竞争优势。

满装交付项目成绩斐然的背后，一方面是抓住了客户的需求痛点，在原有精装修的基础上，更多地融入了设计师对于生活场景与细节的理解，例如北京万科东庐89㎡户型主卧面宽做到3.5米而不是常规的3.2米，是为了在床对面安排约4米长的衣柜以及梳妆台的收纳空间。

图：北京万科东庐89㎡样板间主卧

另一方面，令客户省时省心省力，拎包入住即可享受甚至比自己改装更精致温馨的家的同时，也规避了过去精装房存在的一些问题。

随着精装房的普及，其许多槽点也浮出水面：缩小版家具、交付发现根本没空间打储物柜、交付的储物柜尺寸不够、收纳鸡肋；诸如开关和插座位置等的设计需求不合理、砸墙改造费时费力……其根本原因还是只是为了交付而交付，没有考虑到实际入住需求，而满装交付恰恰在这一点上做足了功课，所见即所得。

同时，随着生活方式的改变，现代家庭越来越依赖各种家电设备，如洗碗机、扫拖机器人、智能家居系统等。这些设备的共同特点是，如果在房屋交付时未被包含在内，后期业主自行添加则需要进行额外的装修改造，这不仅会破坏原有的装修界面，而且过程繁琐且耗时耗力。相比之下，满装交付的房屋已经预先配备了这些设备，为业主消除了后续的顾虑和麻烦。

此外，针对部分对装修风格较为执着，且对审美有要求的客户，若想在精装房基础上自行改造设计，常因风格不匹配而翻车。许多人在小红书上收藏了过百条“卖家秀”，但费尽心思装修后，最终呈现的却是不伦不类的“买家秀”。而满装交付则充分保证了装修风格的一致性，且尽可能契合潜在客户的喜好。

总结

满装交付固然引领了行业的创新，赋予产品更优的竞争力，但也存在一定短板。例如，只能满足特定年龄层、具有特定生活习惯与喜好的客群，受众面较窄，无法实现一定规模的推广。

又或许，过于“满载”的装修配置会失去一部分喜好个性化的客群。

未来，满装交付在做好充分调研工作的同时，能否在精装和满装之间拓宽灵活度，给予更多方案的选择，包括风格、功能等多方面的选择，以扩大受众范围，或值得关注。（来源：克而瑞产品测评）

文章来源:克而瑞