北京
国金证券近日发布房地产行业研究：新政三周一线热度延续，存量增量房贷利率均下调。
以下为研究报告摘要：
本周A股地产上涨，港股地产、物业板块均下跌。本周（10.19-10.25）申万A股房地产板块涨跌幅为+3%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.2%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.4%和-3.3%。
本周上海土拍热度较低，参拍房企均为央国企。本周（10.19-10.25）全国300城宅地成交建面740万㎡，单周环比-15%，单周同比-36%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面18544万㎡，累计同比-38%；年初至今，绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升，同比略降，深圳新房销售同环比均实现翻倍。本周（10.19-10.25）35个城市商品房成交合计341万平米，周环比+5%，周同比-10%。其中：一线城市周环比+4%，周同比+8%；二线城市周环比+5%，周同比-23%；三四线城市周环比+6%，周同比+73%。
本周二手房成交同比上升，环比略降，月度同比增幅扩大。本周（10.19-10.25）15个城市二手房成交合计280万平米，周环比-5%，周同比+32%。其中：一线城市周环比-2%，周同比+76%；二线城市周环比-6%，周同比+13%；三四线城市周环比-17%，周同比+4%。
9月末新政出台三周后，一线城市一二手房成交维持高位。对于新房，根据克而瑞，一线受益政策直接利好，整体成交维持高位，10月前20日成交同比增长11%；而二线城市未出台楼市新政，同比下降9%。北京、广州、深圳等新房前端指标项目来访、认购稳步增长，新房成交热度或有望持续一段时间。对于二手房，10月前20日北京/上海/广州二手房成交套数同比增幅分别为+38%/+70%/+86%，二手房弹性更大，热度好于新房；二线城市二手房成交热度一般，仅杭州明显增长，同比+105%。综上来看，脉冲行情有望贯穿整个10月。
存量及新增房贷利率均实现下调，降低按揭压力，助力地产企稳。浮动房贷利率由“5年期以上LPR+加点”组成。对于新增房贷利率，新增房贷利率下降是由LPR下降所带来的，今年以来5年期以上LPR经过3次调降，已累计下降60个基点，根据上观新闻，广州南京苏州等地的新增房贷利率已降至“2字头”。在存量房贷利率方便，本次仅调整“加点”部分，不涉及LPR的调整，待到明年1月1日重定价日，LPR部分再进行相应的下调。根据新华社报道，10月25日大部分存量房贷利率完成批量下调，预计平均降幅在0.5个百分点左右，将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。
投资建议
新政后10月楼市或呈现复苏行情，后续需要关注楼市热度的持续效果，同时跟进收储、城中村危旧房改造货币化安置等实物工作量的落地情况。若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点，地产板块有望迎来估值及业绩的修复。持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团；中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司，建议关注涉及并购重组的弹性标的。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约（国金证券 池天惠 ）
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