再次升级改造 沈阳盛京龙城路向何方？

盛京龙城又一次踏上升级改造之路。孟双奎/摄

盛京龙城终究会变成什么样？

中房报记者 孟双奎 沈阳报道

“穿越盛世市景，做一日盛京人。盛京龙城即将焕新盛启，敬请期待！”

10月23日，沈阳中街盛京龙城官方微信公众号发布的这条消息引发业界关注。作为中国北方首座集商业、旅游、文化为主的城市综合体，始终不温不火，开业至今短短不足9年的时间里，已经历了一次长达两年多的闭店升级改造，从原来的豫珑城变身为如今的盛京龙城。而今又一次升级改造，难免引发业界与消费者种种猜想，盛京龙城终究会变成什么样？

当日，记者走遍盛京龙城西区内的1至4层，见到绝大多数商户不是关门落锁，就是装修围挡，已辨不清原本的模样，正常营业的商户不足10家。

往日作为盛京龙城内的一景——盛京老街，如今已是围挡封门，升级改造之中。而记者来到盛京老街的二层天井向街内望去时，发现装修改造尚未施工。天井四周厚重的木质围栏上积满了灰尘，已是许久无人打扫了。

盛京龙城内如此的场景不免让人唏嘘，如此优越的地段，如此历史文化气息浓厚的现代商业体，为何始终处于不温不火的状态呢？

盛京龙城的前世今生

无人的共享大厅让“湖心亭”倍感凄凉。孟双奎/摄

2015年12月18日，历经三年淬炼，万众瞩目的沈阳豫珑城（盛京龙城曾经的名字）项目惊艳面世，开门纳客。该项目由上海复星集团和上海豫园商城旅游有限公司携手打造，总投资超18亿元，建筑面积达16万平方米。豫珑城建筑群分为东西两个区域，中间区域是在建设过程中考古发掘的“汗王宫”遗址。整体的外观建筑采用了仿古风格，展现出了老盛京的风情风貌。给人一种古朴、典雅的感觉。在“汗王宫”遗址的加持下，红漆长柱等元素增添了古代宫殿的威严感。豫珑城的建筑风格融合了传统与现代元素，展现了独特的魅力。历史古韵深厚，文化氛围浓重。

开业之初，豫珑城的活动算得上精彩纷呈，璀璨宫灯点亮东北首秀、复古黄包车穿行豫珑城、阿哥遛鸟、贵妃游园、皇帝巡街、比武招亲等等，吸引了众多的消费者前来逛街购物。吃着糖葫芦，偶遇街头杂耍，无比热闹。

豫珑城内的装修风格更让人耳目一新，一座“湖心亭”矗立在共享大厅之内。此座湖心亭是一座亭子加上两座六角小楼和一座方亭构成，虽然不是复刻上海豫园的湖心亭，但是在建筑风格和结构上同样具有中国古典园林的风格。豫园的湖心亭见证了上海的开埠历史和文化变迁，而豫珑城内的湖心亭则体现了现代园林设计的理念和当代人的审美趣味。

豫园老街，又称豫珑城天街，二层挑空的设计，酷似老上海的弄堂，又有着曾经盛京的繁华。这里吸引了老龙口、八王寺汽水、稻香村等诸多沈阳百年老店品牌入驻。

繁华过后一切归于平淡，在开业期间密集的促销活动以后，豫珑城平时的业绩始终未达到预期效果，客流量也与日下滑。2018年年底，在开业三年后，豫珑城对外宣告闭店，进行升级改造。一时间，坊间传言豫珑城彻底黄了。

对于此次豫珑城的闭店，外界传言颇多，总体原因归结于管理团队的管理理念与能力，无法与投资方当初的项目定位与理念相匹配，导致豫珑城经营惨淡。而面对外界的传言与猜测，盛京龙城方面从未出面回应。

“汗王宫”遗址。孟双奎/摄

2020年10月1日，豫珑城正式更名为盛京龙城，隆重启幕。改造升级二次开业后的盛京龙城秉承“左手文化，右手商业”的招商理念，汇聚了文化、旅游、休闲、购物、餐饮、娱乐、亲子等丰富业态，打造特色主题街区、网红打卡点位等等，呈现全新的盛京文化地标级载体。东北首家英皇电影城落户盛京龙城，诸多沈阳老字号，如马家烧麦等百年老店再次助力盛京龙城。

但是，盛京龙城命运依然如前世豫珑城一般，开业时的喧嚣没有驱赶走日后的惨淡，再加上疫情的反复无常，又一次面临着不温不火的局面，直至近日再次宣告升级改造。

盛京龙城为何难以复刻豫园？

盛京龙城内客流稀少。孟双奎/摄

盛京龙城背后是强大的上海豫园股份，素有“中华商业第一股”之美誉，曾连续18年名列全国大型零售商业企业销售额第一名。作为商旅文地产的开山鼻祖，上海豫园商城已成为上海的城市地标，成为集旅游观光、休闲购物与文化体验于一体的城市文化名片，每年吸引国内外游客平均达4000万人次。那么，盛京龙城为何难以复刻豫园的成功之路呢？‌

沈阳城市学院文化与传播学院副教授郝兵认为，与上海豫园相比较，盛京龙城略有不足。

首先，盛京龙城对历史文化挖掘不够深入。虽然盛京龙城强调历史底蕴，又坐落于“汗王宫”遗址周边，但在实际操作中，对历史文化的挖掘和展示不够深入细致，未能充分展现沈阳的独特魅力。

其次，商业配套与服务不完善。盛京龙城项目周边的商业配套和服务设施不够完善，影响了消费者的购物体验和满意度。

其三，缺乏特色与差异化。在众多商业项目竞争中，盛京龙城未能形成足够的特色与差异化，难以吸引消费者关注和选择。

沈阳供应商商会秘书长杜连生认为，对于盛京龙城自身而言，一方面，业态布局和品牌选择可能存在一定问题。一些消费者反映，在城内难以找到具有吸引力的特色品牌和商品，与其他商业体相比缺乏竞争力。另一方面，运营管理团队在市场推广和活动策划方面的力度不够，未能充分利用历史文化资源打造独特的营销亮点，吸引更多消费者的关注。

此外，外部环境的影响也不可忽视。近年来，电商的快速发展对实体商业造成了巨大冲击，消费者的购物习惯逐渐改变。同时，沈阳商业市场竞争激烈，众多商业体纷纷崛起，盛京龙城面临着巨大的竞争压力。

在如此困境之下，盛京龙城如何突破重围，找到适合自身发展的道路，深度挖掘沈阳及东北地区的历史文化底蕴和内涵，并坚决贯穿于经营理念、经营模式与实际操作之中，未免不是一条探索与拯救自身经营困境之路。

缺少吸引力 业户与消费者都为难

往日引以为傲的盛京老街也在封闭改造中。孟双奎/摄

盛京龙城西区4层一餐饮机构的柳经理称，现在店内又在装修改造了，客流量太少，3年多的疫情，绝大多数商户都已经撤出，哪还有人来呀。他们的店每天依靠回头客、旅行社团餐以及周末还算说得过去的客流维持着，平时来店里就餐的客人很少。

一位已经撤出的业户李先生介绍，当初选择入驻盛京龙城，就是看中了盛京龙城运用沈阳历史文化内涵的经营理念。但是开业后发现客流量一直不太理想，生意比较难做。他认为，项目宣传力度不够是主要原因之一，很多人都不知道这里有什么特色。

消费者张女士对于盛京龙城的印象是，感觉这里的环境还不错，但是可逛的东西不多，缺乏吸引力。

据了解，沈阳盛京龙城再一次升级改造，将深度挖掘沈阳及东北地区历史文化内涵，将其运用于未来的商业模式之中。

针对外界的种种传闻，对于盛京龙城升级改造后的全貌、品牌招商、发展方向等问题，记者与盛京龙城相关部门取得了联系。但是，截至记者发稿时，作为盛京龙城的开发单位与经营管理单位，沈阳豫园商城置业有限公司与沈阳豫珑企业管理有限公司均未给予回复。

企查查显示，沈阳豫园商城置业有限公司所属为复星集团，上海豫园商城房地产发展有限公司拥有其100%股权。沈阳豫珑企业管理有限公司唯一股东为沈阳豫园商业管理有限公司，持股比例为100%。而该公司背后的唯一股东同样为上海豫园商城房地产发展有限公司，持股比例为100%。