新加坡多家银行房利率狂降，一文看懂，贷款买房前必做的准备！

随着全球经济形势的变化和美联储的降息，新加坡的房贷利率也随之进一步走低。

早在今年8月，有关美联储降息的消息一出，新加坡市面上已经出现较低的固定房贷利率，约为2.8%，锁定期为1至2年。

• 美联储即将降息，新加坡各大银行急降房贷利率

2024年8月房贷利率

直到9月，美联储宣布正式减息50个基点，是这4年多以来的首次降息以后，中国银行（BOC）随后推出3年锁定期的绿色房贷，利率仅为2.4%，低于建屋发展局的2.6%。

此外，储蓄银行（POSB）也提供5年锁定期的组屋贷款，利率固定在2.5%，并且还享有6个月装修期0%利率的优惠。

图源：posb.com.sg官网

然而，相较8月现在市面上虽然出现更低的固定利率配套，但锁定的时间更长，达到2年至5年之多。

尽管有市场分析预测美联储今年可能再降息0.5个百分点，房贷利率或将会进一步降至2.0%。但专家提醒，美联储降息幅度并不等同于本地利率的变化，建议先衡量利弊，以及抓紧再融资的机会。

新加坡买房的贷款政策

大部分购房者都需要贷款，并希望尽量减少首付、提高贷款额度，以减轻初期的经济压力。然而，贷款额度受到多种因素的影响，包括房屋类型、贷款期限及借款人年龄等。

1. 如何确定个人贷款额度

为了防止过度借贷，新加坡金融管理局（MAS）设定了三项贷款限制：房贷偿还比率（MSR）、总偿债比率（TDSR）和贷款与估值比率（LTV）。这些指标用来评估你的每月还款能力。

• MSR：你每月收入中用于还房贷的比例，最高为30%。例如，如果你的月收入为4,000新元，那么最多可以用1,200新元偿还按揭贷款。

• TDSR：你每月收入中最多只能用55%偿还所有债务，包括房贷、车贷和信用卡欠款。

• LTV：购房者可以借入的最大金额，无论是向银行还是建屋发展局（HDB）贷款。

如果你打算购买预购组屋（BTO）或剩余组屋销售（SBF）或转售组屋，可以申请建屋发展局的优惠贷款（HDB Concessionary Loans）或银行贷款。它们的贷款与估值比率最高同为75%。这意味着你最多可以借到房产估值或购买价格的75%（以较低者为准）。

但是，如果向银行贷款，只有第一笔贷款才能享有最高LTV为75%。而且，剩下的25%中，至少5%需用现金支付，剩余20%才可以用现金或公积金普通户头（CPF-OA）存款支付。

2.贷款年限对额度的影响

贷款年限是指偿还债务（本金加利息）的时间。根据新加坡金融管理局的规定，购买组屋的房贷年限最长可达30年，私人住宅最长为35年。

如果申请的贷款年限，在还完之后超过65岁的话，LTV会降低。例如，如果你在40岁时申请30年贷款（到70岁还清），银行最多只能给你55%的贷款；但如果申请20年贷款，且符合其他条件的话，则可贷到房产价格的75%。

3. 新加坡的房屋贷款类型

在新加坡，房屋贷款主要有2种类型，取决于所购房产的类型。

• 建屋局贷款：为符合条件的购房者提供优惠住房贷款，利率比公积金利率高出0.1%，目前为每年2.6%。但，申请者需至少有一位新加坡公民，且家庭月收入不得超过14,000新币。

• 银行贷款：它的利率是随着市场浮动，其优势是在低利率环境下，银行贷款的还款可能比建屋局的优惠贷款更低。但，首付则需要至少5%为现金。例如，购房价100万新币，需25万新币首付，5万新币为现金。

银行房贷主要分为固定利率（Fixed Rate）和浮动利率（Floating Rate）。固定利率在还款期间保持不变，适合避免未来利率上涨带来的额外成本，但若市场利率下降，借款人可能需支付更多利息。而，浮动利率则随市场利率波动，通常与新加坡元的无担保隔夜利率（SORA）挂钩。

4. 房贷的重新定价（Repricing）与再融资（refinancing）

购房一段时间后，你可以根据市场变化选择重新定价（在同一家银行内切换到更优惠的贷款方案）或再融资（关闭当前贷款账户，转到另一家银行申请新贷款）。根据自身情况选择更具竞争力的方案，这样可以帮助你节省利息和改善现金流。

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