碧桂园服务旗下公司自建公寓 物企兵临开发商城下？

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

房地产市场近些年处在深度调整时期，有关物业企业转型的话题不绝于耳。伴随实践，物企的业务边界正在逐步拓宽。

近日，宝石花物业管理有限公司（以下简称“宝石花物业”）官微发布消息称，该公司首个自主投资、自主建设的宝石花公寓举行封顶仪式，项目占地面积20余亩，总建筑面积1.96万平方米，规划功能涉及办公、住宿、餐饮、休闲等。在此之前，物企切入新赛道仍是以“提供服务”的角度出发，这一次，宝石花物业已经将业务触角延伸至开发领域。

《中国经营报》记者获悉，宝石花物业主要为石油石化企业提供生产性辅助服务及生产后勤服务。经过股权穿透，宝石花物业背后是碧桂园服务（6098.HK），对其持股51%。

2018年，碧桂园服务搭上中国石油天然气集团有限公司（以下简称“中石油”）进入“三供一业”（根据国有企业分拆改制方案提供水电暖供应及物业管理服务）赛道，该业务在随后几年给碧桂园服务合计带来近200亿元收入，不过，“三供一业”业务毛利率较低，常年保持在10%左右，甚至在部分年度影响了公司整体毛利率水平。

对于宝石花物业自建公寓的原因及碧桂园服务“三供一业”业务规划等相关问题，碧桂园服务及宝石花物业方面均对记者表示：“暂不方便接受采访。”

业务边界进一步拓宽

在行业喊出物企需要走出“独立行情”之际，宝石花物业第一个自主投资、自主建设的公寓即将问世。

10月11日，位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县的宝石花公寓正式封顶，据宝石花物业方面介绍，项目按照一体化运行、专业化运作、精细化服务的发展规划，全面打造宝石花物业现代智能化综合服务园区。宝石花公寓项目有关负责人表示，宝石花公寓为招商引资项目，于今年开工建设，计划年底交付并投运。

不过，有关宝石花公寓项目的运营方式是自持还是销售，以及后续是否还会自主投资建设新项目等细节，宝石花物业方面都没有披露。“宝石花公寓一体化服务项目对于强化业主服务保障、提升宝石花物业服务形象具有重要意义。”宝石花物业副总裁田炜表示。

宝石花物业官网显示，公司脱胎于国有企业“三供一业”分离移交改革，业务范围立足于物业服务、生活服务、生产服务三条主线，业务遍布全国100余座城市，管理面积约1.5亿平方米，涵盖物业、餐饮、保安、养老、托幼、教育、护理、旅游、金融、商超等业态。其中在住宅物业服务方面，宝石花物业主要为中石油矿区提供物业服务业务，承接石油石化企业办公楼、公寓楼、职工食堂、幼儿园、文化场馆等物业管理服务，服务住宅小区1100余个，管理面积超过1亿平方米。

记者注意到，宝石花公寓虽是宝石花物业第一个自主投资建设项目，但该公司此前在开发领域已有所涉足。2022年冬奥会期间，宝石花物业投资建设了敦煌、银川、库尔勒、克拉玛依四个宝石花冬奥文化广场，大庆创业城、西安长庆坊、江油涪滨花园、酒泉玉门石油基地、南京东郊小镇五个宝石花冬奥社区。公司官网显示，宝石花物业的成长愿景是“成为行业领先的大物业综合服务运营商”，争取到2025年经营收入突破100亿元。

记者获悉，今年上半年，宝石花物业新签合同项目达394个，新签项目合同总金额达13.58亿元，该公司自今年以来推进业务竞争力的全面提升，一方面拓展石油石化企业生产技术服务和生产后勤服务等新业务，另一方面主动提高员工服务技能、修订新增服务检查标准等。

工商资料显示，宝石花物业成立于2018年10月，法定代表人为张小军，注册资本约3.08亿元，由宝石花家园生活服务集团有限公司（以下简称“宝石花家园”）持股51%。2018年7月，碧桂园服务全资附属公司广东碧桂园物业服务股份有限公司（现更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司，以下简称“碧桂园生活服务”）与洲际海峡能源投资（北京）有限公司（以下简称“洲际海峡”）订立合资协议，成立合资公司（即宝石花家园）。彼时，碧桂园生活服务出资4亿元取得合资公司80%股权，洲际海峡出资1亿元认购20%股权。

洲际海峡母公司为海峡能源有限公司，是中石油旗下成员企业。根据公告，碧桂园服务之所以与洲际海峡成立合资公司，目的是投资承接合作中央企业“三供一业”改革的物业管理及增值服务，提高公司管理业务的现有范围，将业务扩张至大型央企、政府及其他企业和机构的物业管理新领域，践行“三供一业”市场化。

创收百亿却难获利

记者注意到，2019年1月起至今，碧桂园服务执行董事兼副总裁肖华同时担任宝石花家园及其附属公司的董事，参与宝石花家园整体管理工作。那么，作为碧桂园旗下公司，宝石花物业自主投资建设公寓是否为碧桂园服务战略布局的一部分？以及为何是由“三供一业”业务平台宝石花物业来执行？暂不得而知。

回溯碧桂园服务“三供一业”业务发展脉络，其借由宝石花家园于2018年开始进入“三供一业”中的物业管理及供热分离移交改革领域。公司管理层曾表示：“国企改革急不得，‘三供一业’大约要用五年时间来实现完全市场化。首先要平稳地接管，理顺所有业务，再把科技和服务标准应用进去，让员工、业主都接受，最后把增值服务体系移植过去。”对此，碧桂园服务为“三供一业”业务设置了“一年稳、两年顺、三年实”的目标。

记者获悉，碧桂园服务在2020年完成对项目的全面接管。2021年，碧桂园服务宣布，“三供一业”已经实现从顺利承接到正常运营、从物业管理社区到服务城市的探索实践，并圆满实现“一年稳、两年顺、三年实”目标。碧桂园服务在2023年年报中表示，“三供一业”业务在经营管理、市场拓展、品质管理、智能化建设及社区增值服务方面已取得阶段性成效。

截至2023年年末，碧桂园服务附属公司包含宝石花家园、宝石花物业、宝石花同方能源科技有限公司、宝石花热力有限公司、大庆宝石花热力有限公司，后两家公司专门从事供热服务。其中，碧桂园服务对宝石花家园的持股比例已从80%降至65%。

历年年报显示，2019年—2023年，碧桂园服务“三供一业”收入分别约15.15亿元、26.99亿元、37.29亿元、55.53亿元、65.2亿元，这五年合计为公司带来收入200.16亿元，营收占比在12%—17%之间。

今年上半年，碧桂园服务“三供一业”收入约33.44亿元，占总收入比重约16%，其中物业管理业务收入同比增长30.6%至约24.67亿元，供热业务收入同比增长8%至约8.77亿元。截至2024年6月30日，碧桂园服务“三供一业”业务的物业服务合同管理面积约9540万平方米，收费管理面积约9060万平方米。

自财务业绩并入碧桂园服务综合财务报表以来，“三供一业”业务虽然保持收入逐年增长，但其毛利率在过往年度中曾是制约公司盈利能力的掣肘。

2019年，碧桂园服务整体毛利率从2018年的约37.7%下降6.1个百分点至约31.6%，主要因素之一是“三供一业”业务低于公司平均毛利率。当年，“三供一业”业务中的物业管理服务毛利率约13.4%，供热服务毛利率约6%。碧桂园服务在年报中表示，该业务的物业管理服务对象大多为国企小区且小区成立时间较早，物业管理服务收费单价较低，所管理的物业设施老旧，设施维护成本占比较高，且受制于国企背景，供热服务的成本支出较高。

到2020年，碧桂园服务“三供一业”业务中的物业管理服务毛利率持续降至约7%，供热服务毛利率上升至8.6%；2021年，该业务物业管理服务毛利率重新回到10%以上水平，为11.6%，供热服务毛利率突破10%；2022年，“三供一业”两项业务的毛利率均出现下滑，均降至10%以内，公司当年整体毛利率从2021年的约30.7%降至24.8%。2023年，碧桂园服务整体毛利率再度降至约20.5%，其中“三供一业”物业管理服务毛利率降至约7.4%。

今年上半年，碧桂园服务整体毛利率同比下降3.7个百分点至约21.2%，“三供一业”中的物业管理服务毛利率约9.7%，供热服务主要因供热原材料成本上升导致毛利率降至约6.7%。报告期内，碧桂园服务总收入约210.46亿元，同比增长1.5%，经营活动所得现金流净额同比下降87.7%至约2.7亿元，净利润同比下降37.9%至约15.46亿元，股东应占核心净利润约18.4亿元，同比下降31.7%。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）