2024华发观澜半岛（官方网站）楼盘测评-优缺点分析，附详细资料

浦东周浦板块新房

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小筹中

本次将推售高层+洋房产品

建面约99-136㎡3-4房

仅262席！均价约6万/㎡！

具体一房一价如下

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从占位上来看，华发观澜半岛地处张江南核芯。

要知道，张江是浦东的产业中心，汇聚集成电路、生物医药、人工智能等产业领域的头部企业。

2021年张江科学城扩区后，周浦几乎全域划入“张江”，首当其冲享受高能产业红利。

张江科学城规划范围示意图

更为重要的是，集“医学、医疗、医药、医械、医养”五医联动的医学全产业链专业园区——张江医谷，落址张江南。

高新技术企业的争相进驻，再加上医学高尖产业汇聚，将持续为板块吸引高精尖人员。

张江医谷

除了高能级的产业支撑，华发观澜半岛周边的配套也较为齐全。

交通方面，项目距离18号线繁荣路站约850米（直线距离、数据来源：百度地图测距），同时周边还有林海公路、外环、中环、沪奉高速、沪南公路等干线，出行快捷。

商业方面，项目周边有上海周浦万达广场、绿地乐和城、绿地缤纷广场、Costco开市客浦东店等商业综合体。

教育资源方面，周边有澧溪小/中学、华东师范大学附属周浦中学、周浦小学(韵涛路校区)、进才繁荣实验中学等学校。

医疗资源方面，区域内有浦东新区周浦医院、上海国际医学中心（健康康养）、国家儿童医学中心（在建）等医院。

观澜半岛配套示意图

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说完地段，我们再把目光聚焦到华发观澜半岛的产品。

项目由华发股份、东安集团、周浦城投3家国企联袂打造，实力还是比较雄厚的。

公建化立面，外墙涂料、局部石材及铝板的搭配，再加上石材转角处选用弧形处理手法，豪宅质感拉满。

同时通过酒店式入户大堂+地下车库大堂，营造尊崇归家仪式感。

效果图

社区环境方面，华发观澜半岛打造微度假式园林，同时架空层还打造观澜剧场、半岛水吧、知海书屋、童梦空间等多个功能空间，满足各年龄段的休闲娱乐需求。

效果图

户型设计上，华发观澜半岛首开的2个户型，都有各自的亮点。

建面约99㎡的三房（高层），典型的三开间朝南飞机户型。

餐客厨阳台串联，约5.4米开间，卧室搭配全景飘窗，空间感不输市面上建面约建面约110㎡户型。

建面约99㎡户型

建面约136㎡户型，从功能性来看，四房能满足更多居住需求，比如，二胎家庭又或是三代同堂。

三开间朝南+约6米大尺度南向宽厅，采光效果较好，北面的书房可以根据家庭需求改造成影音室、儿童娱乐室等等。

而且，这个四房户型还是6层洋房，居住舒适度更高。

建面约136㎡户型

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最后再来看价格。

从日前上海公示的新房来看，大多楼盘的过会价格较此前入市价格有所上涨。

以陆家嘴为圆心，半径16+公里沿线通地铁板块为例。

御桥的港城中环汇云启，过会均价约6.5万/㎡，直接突破联动价；唐镇浦发唐城均价约7.2万/㎡。

相比之下，备案均价约6万/㎡，华发观澜半岛的性价比拉满。

而且土拍取消联动价回归自由竞价。

土拍溢价率，意味着成交的土地价格要比原来定的价格高。

土地价格上涨，往往会直接反映在房屋的建造成本上，并最终被转嫁给消费者，导致房价上涨。

种种信号之下，新房房价趋势已经非常明显。

另一方面，华发观澜半岛周边的次新房，繁荣华庭挂牌均价约6.2万/㎡、御沁园西区挂牌均价约7.5万/㎡、御沁园东区挂牌均价约6.3万/㎡、明天华城挂牌均价约6.7万/㎡。（数据来源：贝壳找房）

而且数据显示，周边次新房的成交价格坚定在6万+/㎡，对比之下，观澜半岛价格优势明显。

而且在上海倒挂普遍消失的现状下，项目还能保持一定的价差优势，足见板块价值之坚挺。

上海527限购政策主要变化有如下：

1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；

2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；

3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；

4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；

5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套；

6、企业购买70平以下二手房不再限制套数。

什么是“多子女家庭”？

答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。

上海新房限购地图↓↓

非户籍单身可以在全市购买一套二手房（崇明除外）

非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房

五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

第二 贷款政策

2024年5月27日，上海调整首付比例：

首套住房最低首付不低于20%，二套最低首付不低于35%

其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。

同时，上海商业贷款利率也进行了调整：

首套房的商贷利率调整为3.4%；

二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为3.6%；其他区域调整为3.8%。

自5月18日起，上海执行全新的个人住房公积金贷款利率：

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。

5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。

第三 上海新房交易流程

1、认购率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。

2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。

一手房认购材料(居民)

认购人提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。

（一）身份、婚姻、家庭关系证明材料类

1、身份证、户口簿

2、未成年人提供出生证

3、护照、港澳身份证、台胞证

4、现役军官证(含士官)、退役军官证

5、博士(含在读)学历证明或学籍证明

6、结婚证

7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书）

（二）购房资格证明材料类

1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)

2、预告登记证明、网签合同

3、征收补偿安置协议

4、上海市不动产产调

5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料

6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明

（三）资金证明类材料

1、个人信用报告

2、存款证明

第四 税费政策

上海新房，涉及两种税费：契税和房产税。

上海历年房产税率↓↓

以下6种情形免征房产税：

1、沪籍首套住房可免征。

2、沪籍购房者在限购之日前同父母（沪籍）共有住房≤2套，再购住房属于首套可免征。

3、户籍家庭（原住房面积+新购住房面积）＜家庭人数×60㎡可免征。

4、外地居民在沪居住证连续满3年或积分达到120分可免征。

5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征，或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。

6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。

第五 退税政策

注意：上海二手房交易个人所得税，退税优惠延续至2025年12月31日！自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

（一）退税时间

1、出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。

2、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。

3、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。

4、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

（二）退税地点

1、纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

2、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。

（三）退税金额

1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

3、现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

4、现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

（四）退税主体

1、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

2、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

（五）退税材料

《居民换购住房个人所得税退税申请表》；

纳税人身份证件；

现住房的房屋交易合同；

新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；

新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。