新政后北京土拍平淡 金茂、招商、越秀底价齐入场

观点网 近两日，北京房地产市场讨论度最高的便是三宗宅地的出让。但不同于杭州土拍市场的火热，这三宗地块报名企业并不多，最终都为底价成交。

观点新媒体获悉，在10月22日、23日两天时间，北京完成昌平、通州、丰台共计三宗宅地的出让。

其中，越秀地产联合未来科学城置业竞得北京昌平小沙河村及周边地块棚户区改造和环境整治项目CP00-1802-0005、0007、0008地块，底价25.33亿元成交，成交楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万/平方米。地块土地面积67880.774平方米，建筑控制规模110585.393平方米。

通州、丰台地块分别由招商、金茂底价摘得。其中通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6001地块土地面积15992.79平方米，规划建面34704.36平方米，地块以底价9.92亿成交，销售指导价6.2万/平方米

丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块土地面积为33303.12平方米，建筑控制规模约7.21万平方米，销售指导价10.75万元，按上下浮动8%计算，销售区间可达9.89万元/平方米-11.6万元/平方米。

据观点新媒体统计，今年下半年以来，北京已成交14宗住宅用地，总成交金额357.925亿元。于上半年成交19宗，成交金额732.3575亿元，截至目前，全年土地出让金额共计约1090.28亿元。

而接下来，国庆假期前北京发布的第四轮拟供宅地清单中，9宗地块都将在10月底前完成出让。总价153亿的“酒仙桥+十八里店+小红门”新一组巨无霸地块也在近期转正，预计11月底开拍。

可以预见，未来两个月北京将进入一个土地出让相对集中的时期。

新政后的土拍市场

近两天成交的三宗地块中，显然丰台东铁营地块的讨论度更高。

这是金茂时隔两年再次拿地。尤其在今年3月，中国金茂正式发布了“金（府）、玉（璞）、满（M）、堂（棠）”四大产品线。对于这宗地块将会以哪条产品线亮相，引起了市场的诸多猜测，其中不乏一些声音认为，北京南城将再诞生一座“金茂府”。

从位置来看，这次拿下的丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块临近地铁5号线宋家庄站，位于2018年入市的北京金茂府北侧，距离约两公里，与金茂府一路之隔的是项目二期，于2020年8月开盘。

地块东侧不到三公里的位置则是东叁金茂府，项目一期、二期于2020年12月末和2021年9月先后开盘。

如若再诞生一座“府系”项目，虽然也能形成品牌合力，但毕竟浓度过高，对于区域市场来说失去一些新鲜感。此外，距离年初发布全新产品线不过半年多的时间，或许这次更是一个在北京市场亮相新产品的机会。

据悉，首座“璞系”落地西安，于成都也有“璞系”项目入市，“棠系”在天津首发，上述项目均实现首开清盘。今年9月，金茂成都宣布携手越秀地产打造“满系”首作越秀金茂天鹭满园。至此，三条升级后的新产品线都有了相应落子。

这宗底价入手的新地块将以怎样的名字亮相，还有极大悬念。在得到官宣之前， 能够确定的是金茂再次出手也释放出了一些积极信号。有投资者表示，至少侧面反映公司现金流问题不是很大。

与金茂同一日斩获地块的是招商蛇口。相较于东铁营地块40.13亿元的成交价，招商蛇口拿下的通州梨园地块便宜得多。该地块土地面积15992.794平方米，规划建面34704.36平方米，以底价9.92亿元成交，销售指导价6.2万/平方米，浮动8%。

项目周边同样有招商的住宅项目招商璀璨公元，为2023年4月成交的通州东小马6009号地块，彼时房企拿地积极性较眼下要高出不少。

该地块共有8家企业参加现场竞价，在12轮现场竞价达到地价上限后，又经33轮现场竞报现房销售面积程序，最终招商局地产（北京）有限公司以摇号方式竞得，成交价23.2亿元，溢价率15%，现房销售面积3.3万平方米，住宅销售指导价6.2万元/平方米。

然而，拿地的风光在一年后换了模样。今年清明假期期间，璀璨公元因“买一送一”的促销刷屏网络。市场消息称，凡是购买77平方米两居室的客户，将免费获得一套位于烟台的108平方米海景现房。

促销的背后，自然是楼市下行过程的去化压力。不过随着北京通州限购政策的放松，以及房贷利率等多项调整，目前项目去化已达八成。

以8%的浮动计算，这次新拿的地块销售价格在5.7万元-6.7万元/平方米。地块三公里范围内，新房项目还有京玥兰园、颐瑞府、国誉未来悦、帅府京彩世界等在售，单价在5.6万-6.2万元/平方米。后期，招商在产品上可能还需继续打磨优势。

“别样”的土拍道路

近期成交的另一宗地块则是昌平区小沙河村及周边地块棚户区改造和环境整治项目CP00-1802-0005、0007、0008地块。由越秀地产的附属公司武汉康景与北京未来科学城置业有限公司组成联合体，以底价25.33亿元摘得，销售指导价6.6万/平方米，同样浮动8%。

地块用地面积6.78万平方米，规划建面11.05万平方米。南侧同样有2023年的项目，为越秀星樾，该项目可能为越秀自2021年进京以来，去化表现理想的项目之一。据悉，目前已接近清盘。昌平小沙河地块能否延续优异表现，还要拭目以待。

其实从这三宗地块成交情况来看，企业更青睐于在熟悉的板块布局。类似的还有华润扎根海淀，中海加仓石景山，通过巩固品牌的区域优势，形成项目合力。但这也意味着，企业需要在产品上多下功夫，满足主力客户的需求，并形成一定的差异化。

而放眼全国，北京土拍市场还是相对冷清。在昌平区小沙河村地块成交的同一天，杭州诞生了新地王。

经77轮竞价后，由绿城集团旗下公司以溢价率28.55%斩获，成交金额34.22亿元，折合成交楼面价50717元/平方米，超过杭州此前的宅地单价纪录，成为杭州新的单价地王。

更早之前的8月，上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块溢价率触顶达到30%，最终由绿城在摇号阶段摘得，总价约48亿元，楼面价13.1万元/平方米。刷新2016年融信中国在上海创下的国内最贵地王纪录。

事实上，北京土拍走出了一条不一样的路。

继上半年酒仙桥“巨无霸”组团地块后，10月15日晚，北京市规自委发布了朝阳区酒仙桥旧城区改建项1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块的用地预申请公告，并在三天后“转正”上架待拍。

项目总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米，起始价153亿元，由3个项目组成。

其中，酒仙桥项目建设用地面积约2.8公顷，规划建筑规模约7.8万平方米，规划用途为二类居住用地。小红门项目建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地。十八里店项目建设用地面积约9.35公顷，规划建筑规模约25.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地。

除此之外，在今年底前，北京还有若干住宅地块待上架出让。其中，在10月底前将完成今年第四轮拟供宅地清单中9宗地块的出让。

可以预见，北京接下来会进入一个土地出让相对集中的时期。

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