西安三区最新拟供地信息发布！含杜城城改、鑫苑大都汇二期土地

雁塔、灞桥、莲湖发布近期拟出让土地名单城南巨无霸杜城城改二批首发地块鑫苑大都汇二期用地计划出让

最近一段时间，雁塔区、灞桥区以及莲湖区分别公布了最新拟出让土地名单，看点颇多。

在雁塔区2024年第三次拟出让地块名单中，共有10宗552.24亩住宅用地计划出让，分为西安文教园+西影路沿线、太白路沿线、北沈家桥板块以及雁南公园板块等。

值得一提的是，有1宗土地已于昨天挂牌出让，具体可参考《7.86亿元起！千万豪宅曲江星河湾旁一宗73.7亩住宅用地挂牌出让》；

7宗土地已出现在第二批次拟出让名单中，关于地块的信息和位置具体可参考《11宗，约412亩！雁塔区今年第二批次拟出让地块出炉，有何看点？》

至此，还有2宗新出现地块，一宗是位于西安文教园地籍标号为YT6-7-55地块，该宗地位于规划路以东、长鸣路以西、北陆路以南、荣家寨路以北，具体在绿地曲江名城的东侧，曲江新区医院的北侧，占地75.495亩，容积率3.19。

另外一宗土地为西部大道沿线城南“巨无霸”杜城村城改用地，颇有看点。

在昨天，灞桥区也推出了《2024年度第二批次拟出让住宅地块详细清单》，共计4宗约226.47亩住宅用地，容积率在2.5-2.84之间，主要分布在灞河西岸以及长乐坡板块。

值得注意的是，在过去两年，灞河西岸的BQ2-19-112和BQ2-19-114这两宗地，以及长乐坡的CB5-2-213地块均流拍过。

BQ2-19-151为新出现地块，该地块东侧紧邻灞河、北侧为崔振宽美术馆，不远处还有西安滨河学校，是板块内占位最好的宗地，值得重点关注。

在早些时候，西安莲湖区同样发布了《西安市莲湖区2024年第三批次拟出让住宅地块详细清单》，推出了3宗192.093亩住宅用地，重点关注的是鑫苑大都汇二期用地。

作为城南最大城改项目的杜城村，西安人并不陌生。

2022年10月，随着陕建地产摘得雁塔区杜城村3宗共计264亩住宅用地后，由此也让城南最大的城改项目杜城村开发正式拉开了大幕。

而陕建地产所摘得的这三宗宅地也就是如今的陕建雁南朗境、雁南云境。但这三宗宅地仅仅也只是杜城村城改用地的一小部分。

根据当时2020年11月杜城村安置房建设启动时发布的消息：项目改造范围约2300亩，整体拆迁面积约200万㎡，总建筑面积约540万㎡，总投资超400亿元。其中，项目改造综合用地约1789亩，此外教育用地约214亩，涉及学校共计6所，规划2所中学和4所小学。

也就是说，除去陕建地产已摘得的地块，杜城村还有至少1500亩的改造综合用地待挂牌出让。

同时值得注意的是，至少1500亩的改造综合用地与陕建雁南云境、朗境并未在一起，而是在其东侧约1.5公里处，子午大道以东、西部大道两侧。

根据今年4月西安市自然资源和规划局发布的《关于雁塔区YT-15-13-1、YT-15-13-2等19宗用地实施详细规划的公示》看，城南“巨无霸”杜城村第二批城改用地共计19宗1155.15亩，涉及住宅、中小学用地、商业等多种业态。

其中住宅用地共计11宗，出让规模为891.15亩，新增建面约210万㎡。

而此次率先拟出让的是这宗地籍标号为YT2-26-28-2（YT15-16-02）地块。

该宗地位于子午大道东侧，皂河以南，占地约85.965亩，地上建筑面积≤200600㎡，容积率≤3.5，地下建筑面积≥78015㎡（最终面积以方案审核为准，人防面积以人防部门审批为准），建筑密度≤20%，绿地率≥35%，建筑限高≤100米。

该宗地可以说是，杜城村城改用地中占位最好的。

西侧一路之隔是雁南公园、宜家荟聚，西南侧为在建的山姆会员店，是距离两大商业综合体+占地超千亩的雁南公园最近的住宅用地，没有之一。

除了生态、商业配套外，优质教育资源也是开发商、购房者关注的对象。

众所周知，伴随着陕师大系、交大系名校资源的落位，这两年西部大道沿线教育资源的含金量也在逐步上升。

值得一提的是，千亩杜城村城改用地中规划有4宗中小学用地，占地面积从24.3亩至53.55亩不等，可以近距离地满足未来的小业主上学的问题。

当然，如果说这一宗住宅用地在配套上唯一的遗憾，那应该就是还缺一条地铁线路。

该宗地是不是仍由陕建地产接手，我们将拭目以待。

早在今年7月，西安市自然资源和规划局官网发布有关LH-06-16-01、LH-06-16-02等地块土地公示时，就引起了一个关注高潮。

这是因为，当时公示的6宗土地原为鑫苑大都汇二期用地。

说到鑫苑大都汇，大部分城西人并不陌生，早在2014年时鑫苑集团进驻西安二环内的大兴新区开发建设了鑫苑大都汇项目。

按照规划，西安鑫苑大都汇占地352亩，总建筑面积135万平方米，包含5A级写字楼，高尚住宅、精装SOHO、创意LOFT、临街商铺及高端商业等多重业态，将生活、购物、美食、休闲、娱乐、时尚、运动、办公等城市功能集于一体，是一座“一站式、全体验”的国际宜居生活城。

鑫苑大都汇整体效果图

2014年7月拿到127.55亩开发用地，这也就是住宅一期、写字楼及商业部分，目前这些均已交付，其中2022年购物中心与万达商管合作，打造了丰禾万达广场。

一期住宅售罄8年后，二期3宗住宅用地中2宗进入拟出让土地名单中。

其中，LH3-5-481（LH-06-15-04）地块占地115.7亩，住宅用地，容积率2.8，绿地率不小于35%，建筑密度不大于20%,建筑限高80米，地上建面不大于215880㎡。

LH3-5-482（LH-06-16-1）地块占地48.1亩，住宅用地，容积率2.8，绿地率不小于35%，建筑密度不大于20%,建筑限高80米，地上建面不大于89838㎡。

事实上，经过7年多的等待，鑫苑大都汇二期土地既面临机遇也有挑战。

机遇在于：

其一，一期已交付、丰禾万达广场已开业，周边生活氛围已起。

其二，和一期3.5的容积率相比，二期首发的这两宗住宅用地容积率仅为2.8，相对更低密宜居一些。

同时根据土地规划公示显示，宗地南侧各有一块占地约55.5亩的公园绿地，舒适度会更上一个台阶。

为土地再加码的是，地块南侧还规划一个占地约20亩的中小学用地，在生态资源之上增加了教育资源。再加上宗地二环内的占位、紧邻地铁8号线景曜门站、兴化门站，土地质素确实不错。

当然面临的挑战也不小。

其一，鑫苑集团是否有能力拿下？经过市场的洗礼，鑫苑集团也面临较大的资金压力。

其二，谁有能力拿下？以同区域华发·利君|都荟城央项目（原利君制药旧厂区土地）为例，2023年8月份，华发&利君以18.374亿元拿到2宗约145亩土地，折合地价1260.12万元/亩起，楼面地价6141.35元/㎡起！当然算上城改费用，地价更高。

按此地价计算，鑫苑大都汇二期首发这2宗住宅用地共约163.8亩，全部拿下需要20亿元左右。

这是什么概念？根据统计，今年1-9月西安仅有3宗地的单宗地块总价超过20亿元，分别为保利发展在航天基地摘得的地块、中建丝路&中建地产在幸福林带板块摘得的地块、中国铁建在曲江大明宫板块摘得的地块，对应的项目分别为保利天珺二期、中建悦庐幸福序、中国铁建西派天著，拿地企业全部是央企。

其三，由于城西片区新房不多，因而整体热度一般，除了华发·利君|都荟城央项目热销外，其他项目销售压力较大。这些问题都需要考虑。

最终鑫苑大都汇二期土地的命运如何，我们一起关注吧。