一起借名买房法院认定无效后登记人要求腾房出资人反诉赔偿案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告李明阳、李坤向本院提出诉讼请求：判令胡晓峰、赵君腾退位于北京市门头沟区一号房屋。

事实和理由：李明阳与胡晓娟系夫妻关系，生有一子李坤，胡晓娟于2005 年 5 月 3 日去世。一号房屋系在北京市门头沟区 Y 村集体土地上建设，2001 年 2 月 12 日，该房屋变更至李明阳名下，但该房屋实际由胡晓娟弟弟胡晓峰居住。2017 年 3 月 13 日，北京市第一中级人民法院判决认定：胡晓峰与李明阳以签订协议书的方式约定一号房屋由胡晓峰出资以李明阳的名义购买，双方存在借名买房的法律关系。2017 年 11 月 13 日，经北京市门头沟区判决书认定：胡晓峰夫妇不是Y 村村民，该借名买房合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。综上，胡晓峰与赵君无权占有一号房屋，但其拒绝将房屋返还给李明阳、李坤。故李明阳、李坤诉至法院，要求判如所请。

二、被告辩称及反诉请求

被告胡晓峰、赵君辩称：如果李明阳、李坤能赔偿我们180 万元，我们就同意腾退房屋，否则不同意腾退。

胡晓峰、赵君向本院提出反诉请求：要求李明阳、李坤赔偿胡晓峰、赵君经济损失182 万元。事实及理由：一号房屋是胡晓峰、赵君于1998 年以吴玉兰的名义购买，2001 年 2 月经李明阳同意将房屋变更至其名下，双方签订了购房协议书。2017 年 7 月，李明阳与李坤起诉要求确认合同无效获得支持。胡晓峰夫妇于1998 年买房交付至今在此实际居住、使用、支配长达 20 多年，李明阳、李坤主张合同无效违背诚信原则，返还房屋将导致胡晓峰夫妇无房居住，经济利益受到巨大损失，故提出如上诉请。

李明阳、李坤针对反诉辩称：同意对胡晓峰、赵君进行补偿，具体数额由法院裁定。

三、法院查明情况

李明阳与胡晓娟系夫妻，生有一子李坤，胡晓娟于2005 年 5 月 3 日死亡，其父母先于其死亡。胡晓峰与赵君系夫妻。胡晓娟与胡晓峰系姐弟。李明阳为Y 村的村民，胡晓峰与赵君均非Y 村村民，户籍所在地北京市门头沟区 M 村，无住房。

一号房屋系Y 村在该村集体土地上建设的楼房，房屋为小产权性质，该房屋最初是以 Y 村村民吴玉兰名义自 Y 村委会处购买取得，Y 村委会收取了购房款 8.4 万元。2001 年 2 月 12 日，该房屋变更至李明阳名下，Y 村委会收取了“过户手续费”420 元。一号房屋自出售后由胡晓峰夫妇居住至今。

2001 年 2 月 13 日，胡晓峰（甲方）与李明阳（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方出资用乙方的名额购买一号房屋，房屋产权归甲方所有，今后如需办理房产过户手续，乙方需积极配合，过户费用由甲方负责。

2016 年 7 月 20 日，李明阳、李坤将胡晓峰、赵君诉至本院，要求胡晓峰、赵君腾退一号房屋，法院判决驳回其诉讼请求。后李明阳、李坤上诉，北京市第一中级人民法院维持原判。

2017 年 7 月 7 日，李明阳将胡晓峰诉至本院，要求确认双方就一号房屋口头订立的借名买卖合同无效，法院判决该借名买房协议无效。双方均未上诉，该判决已生效。

2018 年 4 月 24 日，李明阳、李坤再次将胡晓峰、赵君诉至本院，要求腾退房屋，法院判决驳回其诉讼请求。李明阳、李坤上诉后撤回上诉，该判决已生效。

本案审理过程中，李明阳、李坤表示同意在本案中一并解决赔偿损失问题。经法院调查，目前该地房屋交易价格大概在每平方米2.5 万元至 3 万元之间，双方对调查结果均无异议，均同意法院参照上述调查结果酌情确定一号房屋的市场价格。

四、裁判结果

1. 李明阳、李坤于本判决生效之日起七日内赔偿胡晓峰、赵君经济损失130 万元；

2.胡晓峰、赵君于收到130 万元赔偿款后三十日内，将坐落于北京市门头沟区一号房屋腾空交付给李明阳、李坤，腾退房屋时不得损坏房屋及附属设施；

3. 驳回胡晓峰、赵君的其他反诉请求。

五、案件分析

1. 借名买房协议的效力：法院认定李明阳与胡晓峰之间的借名买房协议因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。这符合法律对于小产权房交易的规定，小产权房的买卖通常不受法律保护，因为其违反了土地管理等相关法律规定。

2. 合同无效后的财产返还：根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。在本案中，胡晓峰、赵君有义务将一号房屋返还给李明阳、李坤。同时，李明阳、李坤应当按照其过错责任程度赔偿胡晓峰、赵君相应的损失。

3. 过错责任的划分：考虑到李明阳作为被借名人，在借名关系成立之时明知涉案房屋性质，又在多年后要求返还房屋，故其应对合同无效承担主要责任。法院在确定赔偿数额时，综合考虑了房屋的居住使用情况、房屋升值情况及当事人丧失的订约机会损失等因素，酌情确定了赔偿金额。

六、办案心得

1. 准确把握法律规定：在处理此类案件时，律师需要准确把握关于合同无效、财产返还以及过错责任划分的法律规定。对于小产权房的借名买房纠纷，要明确法律对小产权房交易的限制，以及合同无效后的法律后果。只有准确理解和运用法律规定，才能为当事人提供正确的法律意见和诉讼策略。

2. 综合考虑各种因素：在确定赔偿数额时，法院综合考虑了多个因素，包括房屋的居住使用情况、房屋升值情况及当事人丧失的订约机会损失等。律师在处理类似案件时，也要全面考虑各种因素，为当事人争取合理的赔偿数额。同时，要注意收集和整理相关证据，以支持当事人的主张。

3. 维护当事人的合法权益：在本案中，虽然李明阳、李坤最终需要赔偿胡晓峰、赵君一定的经济损失，但通过法院的判决，他们也成功收回了一号房屋。律师在处理案件时，要始终以维护当事人的合法权益为出发点，在法律允许的范围内，为当事人争取最大的利益。对于可能存在的风险和损失，要提前向当事人说明，并制定相应的应对策略。

总之，在处理小产权房借名买房纠纷案件时，律师需要准确把握法律规定，综合考虑各种因素，维护当事人的合法权益，注重调解与和解，为当事人提供专业、全面的法律服务，以实现当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！