“老破小”成部分城市的新晋顶流，郑州市场情况如何？

大河报·豫视频记者 韩懿亭

在刚刚结束的国庆假期，全国多地房地产市场回暖明显、表现优异。其中，有一种类型的房源备受关注，那就是曾被市场嫌弃的“老破小”。

事实上，早在今年上半年，就有媒体关注到，不少热点城市的“老破小”二手房成交量增大、交易周期缩短，有明显的回暖趋势。有业内人士表示“近期，随着各地利好政策的不断推出，一些区位好、总价低的“老破小”房源，吸引了买房人的目光。”

多地“老破小”成新晋顶流

据媒体报道显示，在“沪九条”新政的推动之下，上海中环内、外环外的二手房成交量环比涨幅明显，其中成交增量比较突出的是中环内“老破小”和外环外的“小三房”。根据上海中原地产数据显示，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70㎡的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%。

类似的情况还发生在杭州、成都及深圳等城市。

据杭州贝壳研究院数据显示，杭州市区（含临安、富阳）5月共成交8254套，环比4月微降1.8%，但同比去年5月仍有8.3%的提升。

其中，“老破小”市场继续火热，热度从朝晖、翠苑、古荡等具有代表性的老小区往外扩散，仙林苑、新华坊、流水西苑、仓基新村、大塘新村等曾陷出售难窘境的老小区也重获新生。成都也出现类似情况，比如锦江区的钢管厂五区，一套二手房挂牌仅一天就完成了两次带看并成交。

此外，今年以来，深圳小面积、低总价的二手房源成交比例也有一定的上升。今年前5个月，深圳总价低于250万元的二手房成交比例在15%左右，高于2023年12.4%的水平。从房源大小来看，2023年开始，45平方米以下的房源，以及一房户型的房源，成交比例都较2022年有一定的增长。

“‘老破小’成交的确明显在加速，也是近段时间整体二手房成交的主力军。北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等城市的‘老破小’都有明显的成交加速现象。”中原地产首席分析师张大伟认为，主要原因一是价格下跌、租售比合适了，二是“原拆原建”等“老破小”的利好政策不断出现。

“外面丑关我里面什么事”

近期，小红书上有一个话题非常火爆——“外面丑关我里面什么事”，不少网友在此分享了自己成功改造“老破小”的故事。

一位90后家居博主，把上海的一套“老破小”从最开始的这样，爆改成这样。

有网友表示“‘老破小’又怎样，家里的空间才是自己的。”也有网友认为即使改造需要花钱，但这样的房子性价比依然很高。

一位叫晨晨的深圳网友在社交平台上分享了自己购买“老破小”的经历。2023年年底的某一天，晨晨收到中介发来的一条房源链接，她当天看完当天就买了。

这套房子建筑面积约55平方米，套内面积约50平方米，2房1厅，房龄30年左右，布局得当，采光不错，含税总价约150万左右，远低于该地段的新房房源。

“地段挺好的，价格也在预期范围内，虽然房龄有些长，但是起码也能算在深圳安家了。”晨晨如是说。

至于为什么要买“老破小”？晨晨用四个字总结：囊中羞涩。

“买房都知道要买地段好、户型好、产品好的新房，但是这样的房子价格就很高，对于目前的我来说，购买压力太大了，所以我只能退而求其次，选择地段好、户型好又便宜的老房子。”和大多数人买房想着保值不同，晨晨买房是奔着安家落户去的，“这套房除了楼层高一点，其他都是比较满意的。菜市场就在楼下，下班回家就能顺便买菜，步行到地铁口、公交站几分钟足够了，周围商超都能满足日常需求。美中不足的是楼龄老了一点，但是装修一下，外面旧关我里面什么事呢？”晨晨说。

郑州“老破小”市场情况如何？

据不完全统计，郑州市目前二手房挂牌量超过13万套，其中，老房子占据了相当大一部分，不少房龄都在20-30年左右，甚至更长。这些老房子一般地段较好，几乎都分布在市中心区域，比如各种单位家属院等等。

这样的房子目前住的老年人较多，生活虽然方便，但是出售较难。

“老小区如果不带有顶尖学区，整体并不好卖。”花园路上某中介门店的工作人员告诉记者，金水区某家属院虽然老旧，但是拥有顶配双学区（文化路一小+省实验中学），二手房成交价格在2.5万元以上，而同区域其他不具有学区的老小区，则挂牌价格在1万元左右，甚至更低，“房龄在30年左右的老小区，基本都是这个行情。”

此外，经过改造之后的老旧小区，更容易被购房者选中。

管城区的宇通花园建于2000年，是一个典型的老旧小区，2000年左右建成，规划为多个生活区，生活在这儿的居民，平均年龄70岁，内部楼房多为7层单元楼结构，居民上下楼一直是个难题。

2018年，随着《郑州市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》正式印发施行，该小区完成了多部电梯的加装，不仅如此，小区还粉刷了外立面，修整了小区的运动场，经过改造的宇通花园，让人有了焕然一新的感觉。

与周边同类“老破小”相比，经过改造之后的宇通花园88㎡的三室售价在90-120万，单价在1万-1.3万，对比周边未加装电梯的其他老小区，房价每平高出1000-2000元。

多利好叠加促“老破小”回暖，郑州或许也有机会

对于“老破小”的回暖，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为“‘老破小’总价比较低，今年来价格下降幅度较大，且房子多半位于城市核心区，周边配套更为完善，物业费相对较低，再加上目前各地银行首付比例、房贷利率下降，之前买不起房的低收入群体，都有了购买‘老破小’的可能。”

那么未来，郑州的“老破小”是否也能如别的城市一般迎来一轮“泼天的富贵”？

关荣雪认为，目前郑州的房地产政策已经较为宽松，对二手房市场具有积极影响，“不排除‘老破小’也有机会迎来春天。”

此外，她还预测了“老破小”们的未来：其一，随着城市更新和旧城改造的推进，一些“老破小”可能会被拆除重建，提升居住质量和城市面貌；其二，部分“老破小”可能会通过社区改造提升居住环境，增加配套设施，提高居住舒适度；其三，在二手房市场中，“老破小”可能会因其价格优势和地段特点，成为刚需购房者的重要选择。其四，考虑到租金回报率，“老破小”也可能会进入租赁市场，成为租赁住房的供应来源。

来源：大河报·豫视频