【太原楼评】楼市9月报|太原新房金九遇冷，均价跌破1.2万元！

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导读

九月太原新房均价11926 元/㎡，二手房均价8718元/㎡； 金九成色不足，成交跌破2 0万㎡； 土地供应超200亩，成交仅有67亩 ！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

10月18日，统计局公布全国1-9月份房地产市场基本情况：‍‍‍‍‍

1—9月份，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%！房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。‍‍‍‍‍‍‍

1—9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%。

克而瑞数据，9月份TOP100房企实现销售操盘金额2517.2亿元，环比微增0.2%；同比降低37.7%。累计业绩来看，1-9月百强房企实现销售操盘金额同比降低36.6%。

回到太原楼市，2024年上半年整体的表现不错，成交总量回归30万㎡，均价上涨主要是改善新盘成交占比高推动的！

进入下半年，太原楼市活跃的是土地市场，无论是挂牌亩数，还是土地出让金，处于“超额”供给，近两个月集中供应近1000亩用地，但市场销量逐步降低20万㎡！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一：太原城市政策篇

01

山西省“十七条”‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2024年9月省住建厅等7部门联合印发《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，以17条措施统筹住房存量和增量两个关系，调整优化房地产市场政策。

17条措施主要包括：

取消太原市商品住房限购政策； 取消各类商品住房转让限制年限； 取消普通住宅和非普通住宅标准； 大力支持多子女家庭改善性住房需求； 落实个人住房信贷政策； 加大住房公积金支持力度； 支持开展住房“以旧换新”活动； 积极组织房地产促销活动等。

02

太原重启城中村‍‍‍

2024年3月，根据国家设立城中村改造专项借款有关部署，农发行山西省分行成立专项工作组，推出支持28个城中村改造的优惠政策。

随后太原市迎来2024年的多个拆迁城改项目，如西流村、新村、狄村、王村、上庄、下庄、大岩村等，当然也有大王村、大村这种大项目等！

楼评君观点

山西省一系列政策对于房地产行业发展有促进楼市的稳定，激活城市的城建和城市承载力，同时太原保障房的规模和建设量也是全国较为前列。

二：太原土地市场篇

01 土地表现

大规模挂牌200余亩‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2024年9月，太原商住类供地转化建面供应65.8万㎡，建面成交18.6万㎡，（商品房去化面积20-30万㎡），供地持续超量太原楼市商品房库存承压。

本月商住类供应4宗用地，累计约为240亩；成交2宗用地！

▲来源|太原楼评

本月亩价444万/亩；楼面价1596元/㎡；成交为环线外为主，如三给碧桂园兑现拿地。‍‍‍‍‍

▲来源|太原楼评

楼评君观点

太原土地供应活跃增高！大批量城改高容土地供应，建议审慎对待！从土地放量上，城央高容，新城有降容趋势，建议控制成交节奏，避免加高库存。

三：太原商品房市场篇

01商品房

预售降低成交跌三成

本月共获16张预售证，批售22.3万㎡，住宅21.2万㎡，商业为1.1万㎡。其中央企中海获证较多，交付多为二年后，预售类集中于国央企！

▲来源|太原楼评

商品房市场供应12.6万㎡，成交20.5万㎡；本月商品房均价11897元/㎡，单价环比下跌5.2%，成交量环比跌幅27.7%！

▲来源|太原楼评

02住宅

量价齐跌降幅三成‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

商品住宅供应面积11.5万㎡；销售面积19.5万㎡；量价下跌近三成，均价11926元/㎡。

▲来源|太原楼评

商品住宅狭义推售存量51万㎡，预售存量345万㎡，住宅存量去化周期13.2个月；

▲来源|太原楼评

03公寓写字楼

量涨价跌成交集中

公寓/写字楼供应面积0.86万㎡，销售面积0.68万㎡；均价8917元/㎡，成交主力龙城金茂府，另外大宗物业需求旺盛，存在独栋类或整层类物业成交！

▲来源|太原楼评

04商业

量稳价跌底商为主

商业供应0.28万㎡，销售0.36万㎡；以环线内住宅底商为主，均价15980元/㎡。

▲来源|太原楼评

楼评君观点

金九银十，房企对九月营销减弱，倾向发力于十月，主力成交集中于长风金茂悦、中海学仕里、建投诗意汾河等新盘，国央企类拉升成交明显，同时均价有所下行。

四：太原二手房市场

01二手房量价‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

与新房价差超二千‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

二手房均价8718元/㎡;新房均价11926元/㎡，新房和二手房价差超过2000元，此楼市现象较为异常，交付的准新房房价与新盘价约为八九折，此现象不利于业主。

▲来源|太原楼评

02市场容量

规模和市占基本稳定‍‍

太原新房+二手房宏观市场成交套数规模约为3300套，市场需求趋稳。其中三分之二为新房，二手房市占回归到三分之一！‍‍‍‍

▲来源|太原楼评

楼评君观点

新房独立于二手房市场的表现。短期看，新房价格高位不稳，主要在渠道加持下溢价能力较强；长期看，同小区内二手房和新房价格会逐步回归到浮动10%的合理值！

结语篇

太原楼市刚需释放后疲软，改善盘准豪宅份额持续扩展，楼市均价由结构调整有所上扬是趋势，下一阶段将会开启改善盘内卷，长期看太原楼市均价仍有下行的压力！

从宏观而言，太原库存量较高，城改土地普遍高容，难以发展高品质住宅，改善盘难以形成如星河湾的市场跳脱型定价体系，造成楼市价格上涨支撑力不足；

其次，太原头部房企拿地不积极，开发节奏放缓，供给相对紧缩，利好于房价稳定；长期看楼市逐步新房和准新房竞争，客群新源不足，强依赖体制内客群支撑。

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作者：张明图片：来源网络 侵删

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